Haben FHA-Kredite Vorauszahlungsstrafen?
FHA-Kredite wurden für Kreditnehmer mit niedrigem und mittlerem Einkommen konzipiert. Sie erfordern niedrigere Mindestanzahlungen und Kredit – Scores als viele herkömmliche Darlehen benötigen.
Im Gegensatz zu Subprime-Hypotheken einiger herkömmlicher gewerblicher Kreditgeber sind für Darlehen der Federal Housing Administration ( FHA ) keine Vorauszahlungsstrafen zu zahlen. Nach den Regeln für FHA-Kredite dürfen diese Hypotheken keine unnötigen Gebühren enthalten, wie z. B. eine Klausel über den Verkauf oder eine Vorauszahlungsstrafe, die den Kreditnehmern finanzielle Schwierigkeiten bereiten können.
Die zentralen Thesen
- Einige traditionelle Hypothekendarlehen sind mit einer Vorauszahlungsstrafe verbunden, die festgesetzt wird, wenn Kreditnehmer ihre Darlehen zu schnell zurückzahlen oder zusätzliche Kapitalzahlungen hinzufügen.
- Diese Strafen schützen Kreditgeber und Anleger in hypothekenbesicherte Wertpapiere vor dem Risiko einer Vorauszahlung. Infolgedessen haben viele Subprime-Kredite eine solche Strafe.
- FHA-Kredite, bei denen es sich um staatlich abgesicherte Hypotheken für Kreditnehmer mit niedrigem und mittlerem Einkommen handelt, haben keine Vorauszahlungsstrafen.
- Es gibt auch indirekte Kosten, die möglicherweise mit der Vorauszahlung von Krediten verbunden sind, einschließlich Verlust von Steuerabzügen, geringerer Liquidität und verpassten Investitionsmöglichkeiten in Aktien.
Was ist eine Vorauszahlungsstrafe?
Eine Vorauszahlungsstrafe ist in einer Klausel in einem Hypothekenvertrag festgelegt, die besagt, dass eine Strafe verhängt wird, wenn der Kreditnehmer die Hypothek vor der Laufzeit erheblich zurückzahlt oder zurückzahlt, normalerweise innerhalb der ersten fünf Jahre nach Abschluss des Kredits. Die Strafe basiert manchmal auf einem Prozentsatz des verbleibenden Hypothekensaldos. Es kann auch eine bestimmte Anzahl von Monaten von Interesse sein.
Vorauszahlungsstrafen schützen den Kreditgeber vor dem finanziellen Verlust der erwarteten Zinserträge, die sonst gezahlt worden wären. Sie reduzieren auch das Vorauszahlungsrisiko bei der Anlage in hypothekenbesicherte Wertpapiere.
Wie Hypothekenzinsen im Falle einer Vorauszahlung berechnet werden
Für alle FHA-Darlehen, die vor dem 21. Januar 2015 geschlossen wurden, müssen Sie zwar keine zusätzlichen Gebühren zahlen, wenn Sie Ihr FHA-Darlehen vorzeitig bezahlen, Sie sind jedoch weiterhin für die vollen Zinsen ab dem nächsten Fälligkeitsdatum der Rate verantwortlich. Angenommen, das monatliche Fälligkeitsdatum Ihres FHA-Darlehens liegt am fünften eines jeden Monats. Wenn Sie Ihre monatliche Zahlung bis zum ersten des Monats geleistet haben, haften Sie noch bis zum fünften für die Zinsen.
Selbst wenn Sie den vollen Restbetrag Ihrer Hypothek bezahlt haben, sind Sie bis zum Fälligkeitsdatum der Zahlung für die Zinsen verantwortlich.
Diese Zinsbelastung nach Zahlungseingang war technisch gesehen keine Vorauszahlungsstrafe, aber viele Hausbesitzer fühlten sich so. Im Jahr 2012 zahlten Inhaber von FHA-Darlehen geschätzte 449 Millionen US-Dollar an Zinsaufwendungen nach Zahlungseingang. Um die Belastung der Hausbesitzer zu verringern, hat die FHA ihre Richtlinien überarbeitet, um die Zinsaufwendungen für FHA-Darlehen, die am oder nach dem 21. Januar 2015 geschlossen wurden, nach Zahlungseingang zu eliminieren Saldo ab dem Datum des Eingangs der Vorauszahlung.
Emittenten von FHA-Darlehen können Zinsen nur bis zum Datum der Hypothekenzahlung berechnen.
Sonstige Vorauszahlungskosten
Obwohl es keine direkten Strafen für die vorzeitige Rückzahlung von FHA-Darlehen gibt, entstehen indirekte Kosten. Auf den ersten Blick scheint der Verlust des Standardabzug jedoch so stark, dass viele Steuerzahler die Abzüge nicht mehr auflisten. Das bedeutet, dass viele Kreditnehmer mit Hypotheken den Hypothekenzinssteuerabzug überhaupt nicht anwenden.
Noch subtiler ist, dass die Vorauszahlung von FHA-Krediten dazu führt, dass Kreditnehmer Liquidität verlieren. Hausbesitzer, die zusätzliches Geld in ihre FHA-Kredite stecken, werden Probleme haben, es wieder herauszuholen, wenn sie es später benötigen. Eine Home-Equity-Kreditlinie ( Kredit-Score Anforderungen für HELOCs erhöhen, wie dies während der Coronavirus-Krise der Fall war.
Stellen Sie sicher, dass Sie über ausreichende Barreserven verfügen, bevor Sie ein FHA-Darlehen im Voraus bezahlen. Es ist im Allgemeinen eine gute Idee, genügend Bargeld zu haben, um die Ausgaben für ein paar Monate oder sogar ein Jahr zu decken.
Schließlich gibt es auch Opportunitätskosten für die Vorauszahlung eines FHA-Darlehens. Durch die Rückzahlung des Kredits verpassen Hausbesitzer das Geld, das sie hätten verdienen können, um in andere Vermögenswerte zu investieren.
Die Zinsen für Wohnungsbaudarlehen sind normalerweise niedriger als die erwartete langfristige Rendite von Aktien, Immobilien und vielen anderen Vermögenswerten. Insbesondere Exchange Traded Funds ( REIT ETFs ) von Real Estate Investment Trust bieten Anlegern eine einfache Möglichkeit, die vollen Renditen von Immobilien zu nutzen. Darüber hinaus können Hausbesitzer REIT-ETFs schnell verkaufen, wenn sie Bargeld benötigen. Während eines wirtschaftlichen Abschwungs dürften die REIT ETF-Preise jedoch niedriger sein.