Gewerbeimmobilien (CRE)

Was ist Gewerbeimmobilien (CRE)?

Gewerbeimmobilien (CRE) sind Immobilien, die ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken oder zur Bereitstellung eines Arbeitsplatzes genutzt werden und nicht als Wohnraum, sondern als Wohnimmobilien. In den meisten Fällen werden Gewerbeimmobilien an Mieter vermietet, um einkommensschaffende Aktivitäten durchzuführen. Diese breite Kategorie von Immobilien kann alles umfassen, von einer einzelnen Ladenfront bis hin zu einem riesigen Einkaufszentrum.

Gewerbeimmobilien umfassen mehrere Kategorien, wie Einzelhändler aller Art, Büroflächen, Hotels & Resorts, Einkaufszentren, Restaurants und Gesundheitseinrichtungen.

Die Grundlagen der Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien bilden neben Wohnimmobilien die beiden Hauptkategorien von Immobilien. Wohnimmobilien umfassen Gebäude, die dem menschlichen Wohnen und nicht der gewerblichen oder industriellen Nutzung vorbehalten sind. Gewerbeimmobilien werden, wie der Name schon sagt, gewerblich genutzt und Mehrfamilienhäuser, die den Mietern als Wohnungen dienen, werden als gewerbliche Tätigkeit des Vermieters eingestuft.

Gewerbeimmobilien werden je nach Funktion in der Regel in vier Klassen eingeteilt:

1. Büroraum;
2. industrielle Nutzung;
3. Mehrfamilienvermietung; und
4. Verkauf.

Einzelne Kategorien können auch weiter klassifiziert werden. Büroflächen werden beispielsweise häufig als Klasse A, Klasse B oder Klasse C bezeichnet.

• Klasse A steht für die besten Gebäude in Bezug auf Ästhetik, Alter, Infrastrukturqualität und Lage.
• Gebäude der Klasse B sind normalerweise älter und preislich nicht so wettbewerbsfähig wie Gebäude der Klasse A. Investoren zielen häufig auf diese Gebäude zur Restaurierung ab.
• Gebäude der Klasse C sind die ältesten, in der Regel über 20 Jahre alt. Sie befinden sich in weniger attraktiven Gebieten und müssen gewartet werden.

Beachten Sie, dass einige Bebauungs und Genehmigungsbehörden Industrieimmobilien weiter aufschlüsseln – Standorte, die für die Herstellung und Produktion von Gütern, insbesondere von Schwergütern – genutzt werden, aber die meisten betrachten es als eine Untergruppe von Gewerbeimmobilien.

Gewerbemietverträge

Einige Unternehmen besitzen die Gebäude, die sie bewohnen. Typischer ist jedoch, dass die Gewerbeimmobilie vermietet ist. Normalerweise besitzt ein Investor oder eine Gruppe von Investoren das Gebäude und kassiert Miete von jedem Unternehmen, das dort tätig ist. Gewerbliche Mietpreise – der Preis für die Nutzung einer Fläche über einen bestimmten Zeitraum – werden üblicherweise in Dollar pro Quadratmeter pro Quadratmeter angegeben. Umgekehrt werden Wohnimmobilienpreise als Jahressumme oder als Monatsmiete angegeben.

Gewerbemietverträge haben in der Regel eine Laufzeit von einem Jahr bis zu zehn Jahren oder länger, wobei Büro- und Einzelhandelsflächen in der Regel zwischen fünf und zehn Jahren liegen. Dies steht im Gegensatz zu eher kurzfristigen jährlichen oder monatlichen Mietverträgen.

In einer Studie des Immobilienmarktanalysten CBRE Group, Inc. aus dem Jahr 2017 stellte der Analyst Alex Krasikov fest, dass die Laufzeit eines Mietvertrags proportional zur Größe des zu vermietenden Raums war. Darüber hinaus zeigten die Daten, dass Mieter in einem steigenden Marktumfeld lange Mietverträge abschließen würden, um die Preise festzuhalten. Aber das ist nicht ihr einziger treibender Faktor. Einige Mieter mit Anforderungen an große Flächen werden aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Immobilien, die ihren Bedürfnissen entsprechen, langfristige Mietverträge abschließen.

Es gibt vier Haupttypen von gewerblichen Mietverträgen, die jeweils unterschiedliche Verantwortungsebenen des Vermieters und des Mieters erfordern.

• Ein Single-Net-Mietvertrag macht den Mieter für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich.
• Bei einem Double-Net (NN)-Leasing ist der Mieter für die Zahlung von Grundsteuern und Versicherungen verantwortlich.
• Ein Triple-Net-Mietvertrag (NNN) macht den Mieter für die Zahlung von Grundsteuern, Versicherungen und Unterhalt verantwortlich.
• Bei einem Bruttomietvertrag zahlt der Mieter nur die Miete und der Vermieter zahlt die Grundsteuern, Versicherungen und Instandhaltung des Gebäudes.

Verwaltung von Gewerbeimmobilien

Der Besitz und die Unterhaltung von vermieteten Gewerbeimmobilien erfordert eine vollständige und laufende Verwaltung durch den Eigentümer. Immobilienbesitzer möchten möglicherweise eine gewerbliche Immobilienverwaltungsfirma beauftragen, die ihnen hilft, Mieter zu finden, zu verwalten und zu halten, Mietverträge und Finanzierungsoptionen zu überwachen und die Instandhaltung und Marktfähigkeit der Immobilie zu koordinieren. Das Fachwissen einer gewerblichen Immobilienverwaltungsgesellschaft ist hilfreich, da die Regeln und Vorschriften für solche Immobilien je nach Bundesland, Landkreis, Gemeinde und Branche und Größe variieren.

Oftmals muss der Vermieter eine Balance zwischen Maximierung der Mieten und Minimierung von Leerständen und Mieterfluktuation finden. Der Umsatz kann für CRE-Eigentümer teuer werden, da die Räumlichkeiten an die spezifischen Bedürfnisse der verschiedenen Mieter angepasst werden müssen – etwa wenn ein Restaurant in eine Immobilie umzieht, die einst von einem Yoga-Studio genutzt wurde.

In Gewerbeimmobilien investieren

Investitionen in Gewerbeimmobilien können lukrativ sein und als Absicherung gegen die Volatilität des Aktienmarktes dienen. Anleger können beim Verkauf Geld durch Wertsteigerungen verdienen, aber die meisten Renditen stammen aus den Mieten der Mieter.

Ausblick und Prognosen für Gewerbeimmobilien

Der US-Gewerbeimmobilienmarkt erlitt während der Rezession 2008-2009 einen großen Einbruch, verzeichnete jedoch seit 2010 jährliche Zuwächse. Diese Zuwächse haben dazu beigetragen, fast alle Verluste aus der Rezessionszeit auszugleichen.

Der „2019 US Real Estate Market Outlook „, ein von CBRE herausgegebener Jahresbericht, geht davon aus:

Obwohl es spät im Konjunkturzyklus ist, bleiben die Aussichten für alle vier großen Arten von gewerblichen Immobilien sehr gut. Die Werte werden nur minimal aufgewertet, aber die Einkommensrenditen sollten gesund bleiben.

Andere Indikatoren deuten jedoch darauf hin, dass der Gewerbeimmobilienmarkt im Wachstumszyklus nach der Rezession seinen Höhepunkt erreicht hat. Laut dem kalifornischen Immobilienunternehmen Ten-X Growth stiegen die Preise für Gewerbeimmobilien im Jahr 2018 gegenüber 2017 nur um 1 %.

Ein Ten-X-Bericht stellte fest, dass die endgültige Gesamtsumme für Gewerbeimmobilien für 2018 ihre Einschätzung der Preise für den späten Konjunkturzyklus bestätigt. Die Untersuchung des Unternehmens ergab, dass die Leerstände steigen, das Mietwachstum sich verlangsamt und die Marktzinsen steigen

Wie von Forbes berichtet, hat sich insbesondere der Einzelhandelssektor als Schmerzpunkt auf dem breiteren Gewerbeimmobilienmarkt erwiesen, da sich die weit verbreiteten Ladenschließungen 2017 intensivierten und bis 2018 andauerten 30 % zwischen Mitte 2016 und Ende 2017, bevor einige Verluste bis Januar 2018 rückgängig gemacht wurden. Unibail-Rodamco SE erwarb Westfield für 15,8 Milliarden US-Dollar, wodurch Unibail-Rodamco-Westfield (URW) entstand.

Die meisten Firmen behaupten jedoch, dass der Immobilienmarkt insgesamt gesund bleibt. JP Morgan stimmte in seinem „2019 Commerical Real Estate Outlook“ weitgehend der Ansicht von CBRE zu, wonach 2018 das neunte Jahr mit steigenden Mieten und Bewertungen von Gewerbeimmobilien war. Morgan prognostiziert, dass sich dieses Tempo verlangsamen, aber anhalten wird und erst nach 2019 einen Abschwung sehen wird.

Beachten Sie, dass die COVID-19-Pandemie bisher nicht wirklich dazu geführt hat, dass der Immobilienwert wesentlich gesunken ist und die Immobilienwerte stabil geblieben sind oder sogar gestiegen sind, ähnlich wie der Aktienmarkt im Herbst 2020. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zwischen die wirtschaftlichen Folgen im Jahr 2020 und was ein Jahrzehnt zuvor geschah.