Berechnung des Hypothekarzinsabzugs (HMID)
Der Home Mortgage Interest Abzug (HMID) ist eine der am meisten geschätzten amerikanischen Steuervergünstigungen. Makler, Hausbesitzer, Möchtegern-Hausbesitzer und sogar Steuerberater preisen seinen Wert an. In Wahrheit ist der Mythos oft besser als die Realität.
Die zentralen Thesen
- Der Hypothekenzinsabzug (HMID) ermöglicht es Hausbesitzern, Hypothekenzinsen im Wert von bis zu 750.000 USD ihres Darlehensbetrags abzuziehen.
- Der 2017 verabschiedete Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) reduzierte die maximale Hypothekensumme, die für die abzugsfähigen Zinsen in Frage kommt, auf 750.000 USD (von 1 Million USD) für neue Kredite.
- Der TCJA hat auch die Standardabzüge fast verdoppelt, was für viele Steuerzahler eine Aufschlüsselung unnötig macht.
- Infolgedessen verzichteten die meisten ganz auf den Abzug der Hypothekenzinsen.
Die meisten Hausbesitzer bekommen jetzt nichts
Der 2017 verabschiedete Haupt, die für die abzugsfähigen Zinsen auf $ 750.000 (von $ 1 Million) für neue Kredite (die Mittel Hausbesitzer die Zinsen bis zu $ bezahlt abziehen können 750.000 in Hypothekenschulden). Aber es fast verdoppelt auch Standard – Abzüge, es unnötig für viele Steuerzahler zu itemize machen.
Infolgedessen verzichteten die meisten ganz auf den Abzug der Hypothekenzinsen. Für das erste Jahr nach der Einführung des TCJA wurde erwartet, dass sich schätzungsweise 135,2 Millionen Steuerzahler für den Standardabzug entscheiden.
Zum Vergleich: Es wurde erwartet, dass 20,4 Millionen aufgeschlüsselt werden, von denen 16,46 Millionen den Hypothekenzinsabzug beanspruchen würden. In den Vereinigten Staaten sind mehr als 80 Millionen Hypotheken ausstehend, was darauf hindeutet, dass die überwiegende Mehrheit der Eigenheimbesitzer keinen Vorteil aus dem Hypothekenzinsabzug erhält.
Der Steuerabzug von Hypothekenzinsen ist vielleicht der am meisten missverstandene Aspekt des Wohneigentums. Es hat einen fast mythischen Status bis zu dem Punkt angenommen, an dem viele Möchtegern-Hausbesitzer von den Vorteilen verkauft werden, bevor sie überhaupt die Mathematik untersuchen, um ihre Berechtigung zu bestimmen. Dem Mythos liegen zwei primäre Missverständnisse zugrunde: Der erste ist die irrige Vorstellung, dass jeder Hausbesitzer eine Steuererleichterung bekommt. Die zweite ist, dass jeder Dollar, der an Hypothekenzinsen gezahlt wird, zu einer Dollar-für-Dollar-Reduzierung der Einkommensteuerschuld führt.
Der Hypothekenzinsabzug jetzt
Irrtum 1: Sie erhalten eine Steuererleichterung
Trotz des Hypes erhält die überwältigende Mehrheit der Eigenheimbesitzer keinerlei Steuererleichterungen vom Steuerabzug der Hypothekenzinsen. Beachten Sie,dass für den Abzug,um selbst zuqualifizieren, Hausbesitzer müssen ihre Abzüge itemize,wenn ihr Einkommen dieBestimmung der Steuerpflicht. Die Aufschlüsselung bietet die Möglichkeit, bestimmte Ausgaben zu berücksichtigen, einschließlich Hypothekenzinsen, Grundsteuern und teilweise medizinische Ausgaben. Da Hypothekenzinsen oft die größte dieser Ausgaben sind, die ein Steuerzahler zahlt, wird der Abzug oft als finanzieller Anreiz für den Kauf eines Eigenheims genannt.
Auch wenn dies theoretisch eine attraktive Idee ist, bedeutet die Verabschiedung des TCJA, dass die Aufschlüsselung von Abzügen für die meisten Menschen nicht mehr sinnvoll ist. Für alleinstehende oder verheiratete Steuerzahler beträgt der Standardabzug 12.400 USD im Jahr 2020 und 12.550 USD im Jahr 2021. Für Haushaltsvorstände beträgt er 18.650 USD im Jahr 2020 und 18.800 USD im Jahr 2021. Für verheiratete Paare, die gemeinsam einen Antrag stellen, beträgt der Standardabzug 24.800 USD 2020 und 25.100 $ im Jahr 2021.5
Steuerzahler, die keine Abzüge haben, die sich auf mehr als die Standardabzugsbeträge summieren, müssen keine Aufschlüsselung vornehmen und ziehen daher keinen Steuervorteil aus der Zahlung von Zinsen auf ihre Hypotheken.
Missverständnis 2: Es wird ein heftiger Abzug sein
Selbst bei Eigenheimbesitzern, die ihre Steuern aufschlüsseln und sich für den Hypothekenzinsabzug qualifizieren, beträgt der Abzugsbetrag nur einen Bruchteil Steuergutschrift.
Sie erhalten nicht für jeden ausgegebenen Dollar eine Steuererleichterung von 1 USD; Sie bekommen Pfennige auf den Dollar. Im Gegensatz zu einem Kredit, der eine Dollar-für-Dollar-Ermäßigung der tatsächlich geschuldeten Steuerbeträge bietet, reduziert der Hypothekenzinsabzug den Betrag des gesamten steuerpflichtigen Einkommens basierend auf der Steuerklasse des Steuerzahlers.
Ein vereinfachtes Beispiel: Ein Steuerzahler, der 12.000 US-Dollar für Hypothekenzinsen ausgibt und Steuern zu einem individuellen Einkommensteuersatz von 24 % zahlt, darf 12.000 US-Dollar von der Einkommensteuerpflicht ausschließen, was zu einer Ersparnis von 2.880 US-Dollar führt. Tatsächlich zahlte der Hausbesitzer 12.000 US-Dollar an Zinsen an die Bank, um weniger als ein Viertel dieses Betrags von der Besteuerung ausgenommen zu bekommen.
Es macht einfach keinen Sinn, 12.000 USD auszugeben, um den Geldbetrag, den Sie an Steuern zahlen werden, um 2.880 USD zu reduzieren. Schlimmer noch, eine ehrliche Einschätzung der tatsächlichen Einsparungen sollte den Wert des Standardabzugs außer Acht lassen. Die folgende Tabelle bietet einen Vergleich.
In unserem Beispiel für Hypothekenzinsen in Höhe von 12.000 US-Dollar würde ein Ehepaar in der Steuerklasse von 24 % im Jahr 2021 einen Standardabzug von 25.100 US-Dollar erhalten, was einem reduzierten Steuerbetrag von 6.024 US-Dollar entspricht. Wenn das Paar seine Abzüge in Anhang A aufführen würde, würde sich der Hypothekenabzug auf 2.880 USD belaufen. Das Paar würde den Steuerermäßigungswert des Regelabzugs auch dann erhalten, wenn es keine Hypothek hat. Die Differenz zwischen beiden – die Steuervergünstigung, die durch die Zahlung von 12.000 US-Dollar an Hypothekenzinsen an die Bank erzielt wird – wäre ein Verlust von 3.144 US-Dollar. Der Standardabzug wäre eine weitaus klügere Vorgehensweise als die Aufschlüsselung, nur um den Hypothekenzinsabzug zu erhalten.
Selbst Steuerzahler in höheren Steuerklassen würden keine Vorteile erhalten, es sei denn, sie haben andere Abzüge mit hohem Dollarwert aufzulisten. Ein Steuerzahler, der 12.000 US-Dollar für Hypothekenzinsen ausgibt und Steuern zu einem individuellen Einkommenssteuersatz von 35% zahlt, würde nur einen Steuerabzug von 4.200 US-Dollar erhalten. Das ist etwas weniger als das, was der Steuerzahler durch den Standardabzug erhalten würde. Der „Nutzen“ des Hypothekarzinsabzugs ist in der folgenden Tabelle dargestellt.
Bei dieser Struktur überrascht es nicht, dass ein Steuerabzug, der wohl zur Förderung des Eigenheimkaufs eingeführt wurde, vor allem von Haushalten mit höherem Einkommen genutzt wird. Von den 14,35 Millionen Steuerzahlern im Jahr 2019, von denen erwartet wird, dass sie 2019 die Leistung in Anspruch nehmen, befinden sich 10,56 Millionen in Haushalten mit einem jährlichen Einkommen von 100.000 US-Dollar oder mehr.
Darüber hinaus gibt es eine Begrenzung, wie viel von Ihren Hypothekenzinsen abgezogen werden können. Für 2021 beträgt die Grenze die Hypothekenzinsen, die auf die ersten 750.000 US-Dollar Verschuldung für ein verheiratetes Paar gezahlt werden, oder 375.000 US-Dollar, wenn Singles oder verheiratete Paare separat eingereicht werden. Für Schulden, die vor dem 16. Dezember 2017 entstanden sind, gilt eine etwas höhere Obergrenze (1.000.000 USD bei gemeinsamer Eheschließung und 500.000 $ bei Einzelanmeldung oder getrennter Eheschließung).
Ein besserer Weg
Anstatt für wenig Geld viel Geld für Zinsen auszugeben, ist es viel besser, für Ihr neues Haus bar zu bezahlen. Ein Barkauf spart Ihnen Zehntausende von Dollar, da Sie keine Zinsen zahlen.
Natürlich gibt es immer das Argument, dass Sie mehr Geld verdienen könnten, indem Sie die Zinsen zahlen und den Rest Ihres Geldes an der Börse investieren. Es scheint eine großartige Strategie zu sein, wenn der Markt steigt, aber Prognostiker, die diesen Rat geben, sind nirgendwo zu sehen, wenn der Aktienmarkt um 40% fällt, die Immobilienwerte um 40% fallen und ihre Anlageberatung dazu führt, dass Hausbesitzer mehr Schulden haben als das Haus wert ist.
Da es keine Anlage gibt, die bessere Renditen garantiert als der Betrag, den Sie durch den Verzicht auf Zinszahlungen sparen würden, ist die konservative Wahl klar. Vermeiden Sie Zinszahlungen, wenn Sie können. Bezahlen Sie das Haus schnell, wenn Sie nicht können.