Wie Grundsteuern berechnet werden
Jedes Jahr zahlen Millionen von Hausbesitzern Grundsteuern. Anstatt nur die Steuerrechnung zu bezahlen, wenn sie fällig ist, ist es wichtig, die Berechnungen zu verstehen, die dahinter stehen, wie Grundsteuern vom Büro des Immobiliengutachters in Ihrer Gemeinde erhoben werden. Auf diese Weise können Sie sicherstellen, dass Sie nicht überladen werden.
Bewertung der Grundsteuer
Verschiedene Immobilienarten haben verschiedene Arten von Steuern, die auf das Land und seine Strukturen erhoben werden. Zum Beispiel wird leeres Land einen signifikant niedrigeren geschätzten Wert haben als ein vergleichbares Grundstück, das verbessert wird, und infolgedessen wird es niedrigere Grundsteuern haben. Wenn Zugang zu öffentlichen Dienstleistungen wie Abwasser, Wasser und Gas besteht, ist die Landbewertung möglicherweise höher. Wenn der Gutachter der Ansicht ist, dass das Land das Potenzial hat, erschlossen zu werden, könnte dies zu einer höheren Bewertung und mehr Steuern für den Eigentümer führen. Der Betrag, mit dem eine Immobilie besteuert wird, ergibt sich aus einem Prozentsatz des geschätzten Wertes der Immobilie.
Die zentralen Thesen
- Grundsteuern sind eine wichtige Einnahmequelle für Kommunal- und Landesregierungen und werden zur Finanzierung von Dienstleistungen wie Bildung, Transport, Notfall, Parks, Freizeit und Bibliotheken verwendet.
- Städte, Landkreise und Schulbezirke in einer Region haben jeweils die Befugnis, Steuern auf die Immobilien innerhalb ihrer Grenzen zu erheben.
- Die Steuersätze für jede Gerichtsbarkeit werden separat berechnet. Anschließend werden alle Abgaben addiert, um den Gesamtsteuersatz – den sogenannten Mühlensatz – für eine gesamte Region zu ermitteln.
- Grundsteuern werden berechnet, indem der Mühlensatz mit dem geschätzten Wert Ihrer Immobilie multipliziert wird.
- Um den ermittelten Wert zu ermitteln, schätzt ein Gutachter zunächst den Marktwert Ihrer Immobilie mithilfe einer oder einer Kombination von drei Methoden: Durchführung einer Verkaufsbewertung, der Kostenmethode und der Ertragsmethode.
- Der Marktwert wird dann mit einer Bewertungsrate multipliziert, um den bewerteten Wert zu erhalten.
Grundsteuern sind eine wichtige Einnahmequelle für Stadt- und Kreisverwaltungen. Die verschiedenen Gremien, Räte und Gesetzgeber treffen sich, um die angemessenen Sätze zu bestimmen. Sie führen Anhörungen zum Haushaltsplan durch, um festzustellen, wie viel Geld für die Erbringung der verschiedenen von der örtlichen Gemeinde benötigten Dienstleistungen bereitgestellt werden muss. Diese Dienstleistungen – wie Bildung, Transport, Notfall, Parks, Erholung und Bibliotheken – werden durch Grundsteuern finanziert.
Ab dem Steuerjahr 2018 sah das Gesetz über Steuersenkungen und Beschäftigung eine Obergrenze von 10.000 USD pro Jahr (5.000 USD für Verheiratete und getrennte Anmeldungen) für Bundesabzüge für staatliche und lokale Steuern (SALT) vor. In dieser Zahl sind alle Immobilien, Einkommens- und Verkaufssteuern auf die Immobilie enthalten.
Berechnung der Grundsteuern
Grundsteuern werden anhand des Wertes der Immobilie berechnet. Dies schließt sowohl das Land als auch die darauf befindlichen Gebäude ein. In der Regel bewerten Steuerbeamte die Immobilie alle ein bis fünf Jahre und berechnen dem eingetragenen Eigentümer den angemessenen Satz gemäß den von der Steuerbehörde festgelegten Standards. Die Gutachter berechnen diesen Wert anhand der Mühlenabgabe – auch als Millage Tax bezeichnet – und des bewerteten Immobilienwerts.
Mühlenabgabe oder Millage Tax
Die Mühlenabgabe ist der Steuersatz, der auf Ihren Immobilienwert erhoben wird, wobei eine Mühle ein Zehntel eines Cent darstellt. Für einen geschätzten Immobilienwert von 1.000 USD entspricht eine Mühle 1 USD.
Steuerabgaben für jede Steuerhoheit in einem Gebiet werden separat berechnet. Anschließend werden alle Abgaben addiert, um die Gesamtmühlrate für eine gesamte Region zu bestimmen. Im Allgemeinen hat jede Stadt, jeder Landkreis und jeder Schulbezirk die Befugnis, Steuern auf die Immobilien innerhalb ihrer Grenzen zu erheben. Jedes Unternehmen berechnet seine erforderliche Mühlenabgabe und sie werden dann zusammengerechnet, um die gesamte Mühlenabgabe zu berechnen.
Angenommen, der geschätzte Gesamtwert des Grundstücks in einem Landkreis beträgt 100 Millionen US-Dollar, und der Landkreis entscheidet, dass er Steuereinnahmen in Höhe von 1 Million US-Dollar benötigt, um die erforderlichen Operationen durchzuführen. Die Mühlenabgabe würde 1 Mio. USD geteilt durch 100 Mio. USD betragen, was 1% entspricht.
Angenommen, die Stadt und der Schulbezirk haben eine Mühlenabgabe von 0,5% bzw. 3% berechnet. Die Gesamtmühlenabgabe für die Region würde 4,5% (1% + 0,5% + 3%) oder 45 Mühlen betragen.
3 Möglichkeiten zur Bewertung des Immobilienwerts
Grundsteuern werden berechnet, indem die Mühlenabgabe mit dem geschätzten Wert des Eigentums des Eigentümers multipliziert wird. Der ermittelte Wert schätzt den angemessenen Marktwert für Ihr Haus. Es basiert auf den vorherrschenden lokalen Immobilienmarktbedingungen.
Der Gutachter überprüft alle relevanten Informationen rund um Ihre Immobilie, um deren Gesamtwert abzuschätzen. Um Ihnen die genaueste Bewertung zu geben, muss der Bewerter prüfen, wofür vergleichbare Immobilien unter den aktuellen Marktbedingungen verkauft werden, wie hoch die Wiederbeschaffungskosten für die Immobilie wären, die Wartungskosten für den Eigentümer der Immobilie, etwaige Verbesserungen, die abgeschlossen wurden. Alle Einnahmen, die Sie aus der Immobilie erzielen, und wie viel Zinsen für den Kauf oder den Bau einer mit Ihrer Immobilie vergleichbaren Immobilie berechnet würden.
Der Gutachter kann den Marktwert der Immobilie mithilfe von drei verschiedenen Methoden schätzen und hat die Möglichkeit, eine einzelne oder eine beliebige Kombination der drei zu wählen.
1. Durchführen einer Verkaufsbewertung
Der Gutachter bewertet die Immobilie anhand vergleichbarer Verkäufe in der Region. Zu den Kriterien gehören der Standort, der Zustand der Immobilie, etwaige Verbesserungen und die allgemeinen Marktbedingungen. Der Gutachter nimmt dann Anpassungen in den Zahlen vor, um bestimmte Änderungen an der Immobilie anzuzeigen, wie z. B. Neuzugänge und Renovierungen.
2. Die Kostenmethode
In diesem Fall ermittelt der Gutachter Ihren Immobilienwert anhand der Kosten für den Ersatz. Wenn die Immobilie älter ist, bestimmen die Gutachter die Höhe der vorgenommenen Abschreibungen und den Wert der Immobilie, wenn sie leer wäre. Bei neueren Immobilien zieht der Gutachter alle realistischen Abschreibungen ab und prüft die Kosten für Baumaterial und Arbeitskräfte, einschließlich dieser Zahlen im Endwert der Immobilie.
3. Die Einkommensmethode
Diese Methode basiert darauf, wie viel Einkommen Sie mit der Immobilie erzielen könnten, wenn sie vermietet würde. Unter Verwendung des Einkommensmethodenansatzes berücksichtigt der Gutachter die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie, die Verwaltung der Immobilie, die Versicherung und die Steuern sowie die Rendite, die Sie vernünftigerweise von der Immobilie erwarten können. Nach der Bestimmung des Marktwerts der Immobilie wird der geschätzte Wert ermittelt, indem der tatsächliche Wert ermittelt und mit einer Bewertungsrate multipliziert wird. Dieser Satz ist ein einheitlicher Prozentsatz, variiert je nach Steuerhoheit und kann unter 100% liegen. Nachdem Sie den geschätzten Wert erhalten haben, wird er mit der Mühlenabgabe multipliziert, um Ihre fälligen Grundsteuern zu ermitteln.
Angenommen, der Prüfer stellt fest, dass Ihr Immobilienwert 500.000 USD und die Bewertungsrate 8% beträgt. Der geschätzte Wert wäre 40.000 USD. Bei einer zuvor berechneten Mühlenabgabe von 4,5% würde die fällige Steuer 1.800 USD (40.000 USD x 4,5%) betragen.
Sobald der Gutachter den Wert hat, arbeitet er in zwei Schritten: Erstens senden sie den bewerteten Wert der Immobilie an den Eigentümer; dann folgen sie mit einer Steuerrechnung.
Nützliche Informationen zur Grundsteuer
Die meisten Grundsteuerveranlagungen werden entweder jährlich oder alle fünf Jahre durchgeführt, abhängig von der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet. Nachdem der Eigentümer seine Bewertung mit seiner Immobilienbewertung erhalten hat, wird eine Grundsteuerrechnung separat verschickt.
Die Informationen, über die der Prüfer verfügt, werden als Teil der öffentlichen Aufzeichnung betrachtet. Die Eigentümer können sehen, wie viel sie bezahlen müssen, indem sie auf die Website des Assessors gehen und ihre Adresse eingeben. Manchmal wird ihnen eine geringe Gebühr für den Zugriff auf dieses Material berechnet. Eine andere Möglichkeit besteht darin, zum Büro des Assessors im Bezirksgericht zu gehen. Sobald Sie im Bezirksgericht sind, können Sie die Informationen nachschlagen und eine Kopie gegen eine geringe Gebühr ausdrucken.
Das Fazit
Grundsteuern können verwirrend sein. Um den richtigen Betrag zu zahlen, muss bekannt sein, wie die Steuer berechnet wird, wo diese Informationen erhältlich sind und wann Steuerrechnungen versandt werden und fällig werden. In einigen Städten können ihre Einwohner ihre Grundsteuerrechnungen online einsehen und / oder bezahlen. Immobilieneigentümer sollten ihren Teil dazu beitragen, informiert zu bleiben, indem sie wissen, wie die Steuern berechnet werden, wenn der Abrechnungszyklus stattfindet und wo sie sie finden können.