So werden die Grundsteuern berechnet
Jedes Jahr zahlen Millionen Hausbesitzer Grundsteuern. Anstatt nur die Steuerrechnung zu bezahlen, wenn sie fällig ist, ist es wichtig, die Berechnungen zu verstehen, die dahinter stehen, wie Grundsteuern vom Büro des Immobiliengutachters in Ihrer Gemeinde erhoben werden. Auf diese Weise können Sie sicherstellen, dass Sie nicht überladen werden.
Bewertung der Grundsteuer
Unterschiedliche Immobilienarten haben unterschiedliche Arten von Steuern, die auf das Land und seine Strukturen erhoben werden. Zum Beispiel wird leeres Land einen signifikant niedrigeren geschätzten Wert haben als ein vergleichbares Grundstück, das verbessert wird, und infolgedessen wird es niedrigere Grundsteuern haben. Wenn Zugang zu öffentlichen Dienstleistungen wie Abwasser, Wasser und Gas besteht, kann die Landbewertung höher ausfallen. Wenn der Gutachter der Ansicht ist, dass das Land bebaubares Potenzial hat, kann dies zu einer höheren Veranlagung und mehr Steuern für den Eigentümer führen. Der Betrag, den eine Immobilie besteuert, ergibt sich aus einem Prozentsatz des geschätzten Wertes der Immobilie.
Die zentralen Thesen
- Grundsteuern sind eine wichtige Einnahmequelle für lokale und staatliche Regierungen und werden verwendet, um Dienstleistungen wie Bildung, Transport, Notfall, Parks, Erholung und Bibliotheken zu finanzieren.
- Städte, Landkreise und Schulbezirke in einer Region haben jeweils die Befugnis, Steuern auf die Grundstücke innerhalb ihrer Grenzen zu erheben.
- Die Steuersätze für jede Gerichtsbarkeit werden separat berechnet; Dann werden alle Abgaben addiert, um den Gesamtsteuersatz – den sogenannten Mühlensatz – für eine ganze Region zu bestimmen.
- Grundsteuern werden berechnet, indem der Mühlensatz mit dem geschätzten Wert Ihrer Immobilie multipliziert wird.
- Um den Schätzwert zu ermitteln, schätzt ein Gutachter zunächst den Verkehrswert Ihrer Immobilie mit einer oder einer Kombination von drei Methoden: Durchführung einer Verkaufsbewertung, der Kostenmethode, der Ertragsmethode.
- Der Marktwert wird dann mit einem Bewertungssatz multipliziert, um den Bewertungswert zu erhalten.
Die Grundsteuern sind eine wichtige Einnahmequelle für die Stadt- und Kreisverwaltungen. Die verschiedenen Gremien, Räte und gesetzgebenden Körperschaften treffen sich, um die entsprechenden Sätze zu beschließen. Sie führen Haushaltsanhörungen durch, um festzustellen, wie viel Geld für die Bereitstellung der verschiedenen von der lokalen Gemeinschaft benötigten Dienstleistungen bereitgestellt werden muss. Diese Dienstleistungen – wie Bildung, Transport, Notfall, Parks, Erholung und Bibliotheken – werden durch Grundsteuern finanziert.
Ab dem Steuerjahr 2018 sieht der Tax Cuts and Jobs Act eine Obergrenze von 10.000 US-Dollar pro Jahr (5.000 US-Dollar für Verheiratete und getrennte Steuerpflichtige) für bundesstaatliche Abzüge für staatliche und lokale Steuern (SALT) vor. In dieser Zahl sind alle Immobilien, Einkommens- und Verkaufssteuern auf die Immobilie enthalten.
Berechnung der Grundsteuer
Grundsteuern werden anhand des Wertes der Immobilie berechnet. Dazu gehören sowohl das Grundstück als auch die darauf befindlichen Gebäude. In der Regel bewerten die Steuerberater die Immobilie alle ein bis fünf Jahre und berechnen dem eingetragenen Eigentümer den entsprechenden Satz gemäß den von der Steuerbehörde festgelegten Standards. Diesen Wert berechnen die Gutachter anhand der Mühlenabgabe – auch Mühlensteuer genannt – und des veranlagten Liegenschaftswertes.
Mühlenabgabe oder Mühlensteuer
Die Mühlenabgabe ist der Steuersatz, der auf Ihren Immobilienwert erhoben wird, wobei eine Mühle ein Zehntel eines Cents entspricht. Bei einem geschätzten Immobilienwert von 1.000 US-Dollar würde eine Mühle also 1 US-Dollar entsprechen.
Steuerabgaben für jede Steuerjurisdiktion in einem Gebiet werden separat berechnet; dann werden alle Abgaben addiert, um die Gesamtmühlenrate für eine ganze Region zu bestimmen. Im Allgemeinen hat jede Stadt, jeder Landkreis und jeder Schulbezirk das Recht, Steuern auf die Grundstücke innerhalb ihrer Grenzen zu erheben. Jedes Unternehmen berechnet seine erforderliche Mühlenabgabe, und sie werden dann zusammengezählt, um die gesamte Mühlenabgabe zu berechnen.
Angenommen, der gesamte geschätzte Immobilienwert in einem Landkreis beträgt 100 Millionen US-Dollar, und der Landkreis entscheidet, dass er Steuereinnahmen in Höhe von 1 Million US-Dollar benötigt, um die erforderlichen Operationen durchzuführen. Die Mühlenabgabe würde 1 Mio. USD geteilt durch 100 Mio. USD betragen, was 1% entspricht.
Nehmen wir nun an, die Stadt und der Schulbezirk berechneten eine Mühlenabgabe von 0,5 % bzw. 3 %. Die gesamte Mühlenabgabe für die Region würde 4,5% (1% + 0,5% + 3%) oder 45 Mühlen betragen.
3 Möglichkeiten zur Bewertung des Immobilienwertes
Die Grundsteuer wird berechnet, indem die Mühlenabgabe mit dem geschätzten Wert des Eigentums des Eigentümers multipliziert wird. Der ermittelte Wert schätzt den angemessenen Marktwert für Ihr Haus. Es basiert auf den vorherrschenden lokalen Immobilienmarktbedingungen.
Der Gutachter überprüft alle relevanten Informationen rund um Ihre Immobilie, um den Gesamtwert zu schätzen. Um Ihnen eine möglichst genaue Einschätzung zu geben, muss der Gutachter prüfen, wofür vergleichbare Immobilien unter den aktuellen Marktbedingungen verkauft werden, wie hoch die Wiederbeschaffungskosten für die Immobilie wären, die Instandhaltungskosten für den Immobilieneigentümer, durchgeführte Verbesserungen, Alle Einnahmen, die Sie aus der Immobilie erzielen, und wie viel Zinsen für den Kauf oder den Bau einer mit Ihrer Immobilie vergleichbaren Immobilie berechnet würden.
Der Gutachter kann den Marktwert der Immobilie anhand von drei verschiedenen Methoden schätzen und hat die Möglichkeit, eine einzelne Methode oder eine beliebige Kombination der drei Methoden auszuwählen.
1. Durchführen einer Verkaufsbewertung
Der Gutachter bewertet die Immobilie anhand vergleichbarer Verkäufe in der Region. Kriterien sind die Lage, der Zustand der Immobilie, allfällige Verbesserungen und die allgemeinen Marktbedingungen. Der Gutachter nimmt dann Anpassungen in den Zahlen vor, um spezifische Veränderungen der Immobilie, wie Neu- und Renovierungen, darzustellen.
2. Die Kostenmethode
Dies ist, wenn der Gutachter Ihren Immobilienwert basierend auf den Kosten für den Ersatz bestimmt. Ist die Immobilie älter, ermitteln die Gutachter die Höhe der erfolgten Abschreibung und den Wert der Immobilie, wenn sie leer stünde. Bei neueren Immobilien zieht der Gutachter eine realistische Abschreibung ab und berücksichtigt die Kosten für Baumaterial und Arbeit, die diese Zahlen in den Endwert der Immobilie einbeziehen.
3. Die Einkommensmethode
Diese Methode basiert darauf, wie viel Einkommen Sie mit der Immobilie erzielen könnten, wenn sie vermietet wäre. Unter Verwendung der Einkommensmethode berücksichtigt der Gutachter die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie, die Verwaltung der Immobilie, die Versicherung und die Steuern sowie die Rendite, die Sie vernünftigerweise von der Immobilie erwarten können. Nach Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie wird der Schätzwert ermittelt, indem der tatsächliche Wert mit einem Bemessungssatz multipliziert wird. Dieser Satz ist ein einheitlicher Prozentsatz, variiert je nach Steuerhoheit und kann einen beliebigen Prozentsatz unter 100 % betragen. Nachdem Sie den geschätzten Wert erhalten haben, wird er mit der Mühlenabgabe multipliziert, um Ihre fälligen Grundsteuern zu ermitteln.
Angenommen, der Gutachter stellt beispielsweise fest, dass Ihr Immobilienwert 500.000 US-Dollar beträgt und die Bewertungsrate 8 % beträgt. Der geschätzte Wert würde 40.000 US-Dollar betragen. Nimmt man die Mühlenabgabe von 4,5%, die wir zuvor berechnet haben, würde die Steuer 1.800 USD betragen (40.000 USD x 4,5%).
Sobald der Gutachter den Wert hat, arbeitet er in zwei Schritten: Erstens senden sie den bewerteten Wert der Immobilie an den Eigentümer; dann verfolgen sie es mit einer Steuerrechnung.
Nützliche Informationen zur Grundsteuer
Die meisten Grundsteuerveranlagungen werden entweder jährlich oder alle fünf Jahre durchgeführt, abhängig von der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet. Nachdem der Eigentümer seinen Bescheid mit seiner Grundstücksbewertung erhalten hat, wird eine Grundsteuerrechnung separat verschickt.
Die Informationen, die der Gutachter hat, gelten als Teil der öffentlichen Aufzeichnungen. Eigentümer können sehen, wie viel sie zahlen müssen, indem sie auf die Website des Gutachters gehen und ihre Adresse eingeben. Manchmal kann ihnen eine geringe Gebühr für den Zugriff auf dieses Material in Rechnung gestellt werden. Eine andere Möglichkeit besteht darin, zum Büro des Assessors im Bezirksgericht zu gehen. Sobald Sie sich beim Amtsgericht befinden, können Sie die Informationen nachschlagen und gegen eine geringe Gebühr eine Kopie ausdrucken.
Die Quintessenz
Grundsteuern können verwirrend sein. Um den richtigen Betrag zu zahlen, müssen Sie wissen, wie die Steuer berechnet wird, wo Sie diese Informationen erhalten und wann Steuerrechnungen gesendet und fällig werden. Einige Städte erlauben ihren Einwohnern, ihre Grundsteuerrechnungen online einzusehen und/oder zu bezahlen. Immobilienbesitzer sollten ihren Teil dazu beitragen, auf dem Laufenden zu bleiben, indem sie wissen, wie die Steuern im Abrechnungszeitraum berechnet werden und wo sie sie finden können.