Was sind die Vorteile einer mutmaßlichen Hypothek? - KamilTaylan.blog
15 Juni 2021 7:35

Was sind die Vorteile einer mutmaßlichen Hypothek?

Eine mutmaßliche Hypothek ermöglicht es dem Käufer einer Immobilie, die Hypothek vom Verkäufer der Immobilie zu übernehmen. Mit einer übernommenen Hypothek können sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer Vorteile verbunden sein. Alles hängt jedoch davon ab, dass der Käufer in der Lage ist, den angenommenen Hypothekenzinssatz zu übernehmen, der oft niedriger ist als die vorherrschenden Marktzinsen. Darüber hinaus hilft eine mutmaßliche Hypothek dem Käufer, bestimmte Abwicklungskosten zu vermeiden. Im Allgemeinen sind Darlehen, die während der letzten 20 Jahre einer Hypothek aufgenommen wurden, mit Ausnahme von VA und FHA Darlehenselten annehmbar.1

Der Käufer ist nicht die einzige Partei, die von einer mutmaßlichen Hypothek profitiert. Der Verkäufer beteiligt sich an der Arbitrage, indem er entweder einen höheren Preis für die Immobilie verlangt, den Käufer zur Zahlung der dem Verkäufer möglicherweise entstehenden Schließungskosten auffordert oder die Hälfte der Einsparungen des Käufers in bar über einen vereinbarten Zeitraum auszahlt.

Wenn beispielsweise der aktuelle Zinssatz 8 % beträgt, der anzunehmende Hypothekenzins 5 % beträgt und der Käufer plant, fünf Jahre lang im Eigenheim zu leben, könnte der Verkäufer die Hälfte der oft undiskontierten erwarteten Ersparnisse für die fünf Jahre verlangen Zeitraum. In einem solchen Fall kann die vermeintliche Hypothek dem Verkäufer sogar mehr als dem Käufer zugute kommen!

Hier sind einige der Vor- und Nachteile von übernommenen Hypotheken sowohl für Käufer als auch für Verkäufer.

Vorteile

  • Liegt der anzunehmende Zinssatz unter den aktuellen Marktzinsen, spart der Käufer sofort Geld.
  • Mit der Übernahme einer Hypothek fallen auch weniger Abschlusskosten an. Dies kann sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer Geld sparen. Wenn der Käufer einen niedrigeren Zinssatz erzielt, kann es für den Verkäufer einfacher sein, einen Preis auszuhandeln, der näher am marktgerechten Angebotspreis liegt.
  • Der Verkäufer kann auch davon profitieren, die mutmaßliche Hypothek als Marketingstrategie zu verwenden, um Käufer zu gewinnen. Nicht alle Hypotheken sind vertretbar, und der Verkäufer könnte die Oberhand über die Marktkonkurrenz gewinnen.

Nachteile

  • Ein Käufer, der eine Hypothek übernimmt, kann einen hohen Bargeldbetrag benötigen oder eine zweite Hypothek aufnehmen. Wenn das Haus zu einem höheren Preis bewertet wird als die Hypothek, die auf dem Haus verbleibt, muss der Käufer die Differenz ausgleichen. Ein Eigenheim könnte für 350.000 Dollar auf dem Markt sein, aber die zu übernehmende Hypothek beträgt nur 200.000 Dollar. Der Käufer muss 150.000 US-Dollar beisteuern.
  • Eine zweite Hypothek ist problematisch, da zwei Hypothekengeber beteiligt sind und die Vertragsdetails im Falle eines Zahlungsausfalls des Käufers komplex sind. Darüber hinaus macht die Übernahme eines anderen Darlehens die Vorteile des anzunehmenden Darlehens zunichte.

Schließlich können VA- und FHA-Darlehen übernommen werden, sofern der Käufer eine Kreditzusage des Hypothekengebers erhält.1 Diese Kontingenz wird nicht dem Kreditgeber auferlegt, der der Kreditübernahme zustimmt, sondern dient dem Kreditgeber zur Feststellung der Kreditwürdigkeit des Käufers. In solchen Fällen erhält der Verkäufer keinen Arbitragegewinn, aber der Käufer muss zusätzliche Gebühren an die VA oder FHA zahlen.

 

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