26 Juni 2021 7:03

Vermutliche Hypothek

Was ist eine mutmaßliche Hypothek?

Eine mutmaßliche Hypothek ist eine Art von Finanzierungsvereinbarung, bei der eine ausstehende Hypothek und ihre Bedingungen vom aktuellen Eigentümer auf einen Käufer übertragen werden. Durch die Übernahme der Restschuld des Vorbesitzers kann der Käufer die Aufnahme einer eigenen Hypothek vermeiden.

Die zentralen Thesen

  • Eine mutmaßliche Hypothek ist eine Vereinbarung, bei der eine ausstehende Hypothek und ihre Bedingungen vom aktuellen Eigentümer auf einen Käufer übertragen werden können.
  • Bei steigenden Zinsen ist eine mutmassliche Hypothek für einen Käufer attraktiv, der einen bestehenden Kredit mit einem niedrigeren Zinssatz aufnimmt.
  • USDA, FHA- und VA-Darlehen werden angenommen, wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind.
  • Der Käufer muss kein Militärangehöriger sein, um ein VA-Darlehen aufzunehmen.
  • Käufer müssen sich noch für die Hypothek qualifizieren, um sie zu übernehmen.

Vermutliche Hypotheken verstehen

Viele Eigenheimkäufer nehmen in der Regel eine Hypothek von einem Kreditinstitut auf, um den Kauf eines Hauses oder einer Immobilie zu finanzieren. Die vertragliche Vereinbarung zur Tilgung des Darlehens beinhaltet die vom Darlehensnehmer zu zahlenden Zinsen sowie die Tilgung des Kapitals an den Darlehensgeber.

Entscheidet sich der Hausbesitzer, sein Haus später zu verkaufen, kann er möglicherweise seine Hypothek auf den Hauskäufer übertragen. In diesem Fall ist die ursprünglich aufgenommene Hypothek anzunehmen.

Eine mutmaßliche Hypothek ermöglicht es einem Hauskäufer, den aktuellen Kapitalsaldo, den Zinssatz, die Rückzahlungsfrist und alle anderen Vertragsbedingungen der Hypothek des Verkäufers zu übernehmen. Anstatt den rigorosen Prozess der Aufnahme eines Wohnungsbaudarlehens von der Bank zu durchlaufen, kann ein Käufer eine bestehende Hypothek übernehmen. Ein Kostensparvorteil könnte sich ergeben, wenn die aktuellen Zinssätze höher sind als der Zinssatz des anrechnungsfähigen Darlehens.

In Zeiten steigender Zinsen steigen auch die Kreditkosten. In diesem Fall werden Kreditnehmer für alle genehmigten Kredite mit hohen Zinsen konfrontiert. Daher wird eine mutmaßliche Hypothek wahrscheinlich einen niedrigeren Zinssatz haben, was für Käufer ein attraktives Merkmal ist. Wenn die mutmassliche Hypothek einen Lock-in-Zinssatz hat, wird sie von steigenden Zinsen nicht beeinflusst.


Eine mutmaßliche Hypothek ist für Käufer attraktiv, wenn der bestehende Hypothekenzins niedriger ist als der aktuelle Marktzins.

Arten von mutmaßlichen Hypotheken

Einige der beliebtesten Arten von Hypotheken sind vermutlich: Federal Housing Authority (FHA), Veteran’s Administration (VA) und USDA. Herkömmliche Kredite sind jedoch nicht anzunehmen. Käufer, die eine Hypothek von einem Verkäufer übernehmen möchten, müssen bestimmte Anforderungen erfüllen und die Genehmigung der die Hypothek finanzierenden Agentur einholen.

FHA-Darlehen

FHA-Darlehen sind annehmbar, wenn beide Transaktionsparteien die Voraussetzungen für die Übernahme erfüllen. Beispielsweise muss die Immobilie vom Verkäufer als Hauptwohnsitz genutzt werden. Käufer müssen zuerst überprüfen, ob das FHA-Darlehen vertretbar ist, und dann wie bei einem individuellen FHA-Darlehen einen Antrag stellen. Der Kreditgeber des Verkäufers wird überprüfen, ob der Käufer die Voraussetzungen erfüllt, einschließlich der Kreditwürdigkeit. Bei Bewilligung wird die Hypothek vom Käufer übernommen. Sofern der Verkäufer jedoch nicht vom Kredit freigestellt wird, haftet er dennoch dafür.

VA-Darlehen

Das Department of Veterans Affairs bietet qualifizierten Militärangehörigen und Ehegatten von Militärangehörigen Hypotheken an. Um jedoch ein VA-Darlehen aufzunehmen, muss der Käufer kein Militärangehöriger sein, um sich zu qualifizieren. Allerdings müssen der Kreditgeber und das regionale VA-Kreditbüro den Käufer für die Kreditaufnahme genehmigen, und in den meisten Fällen sind Käufer, die VA-Darlehen annehmen, Militärangehörige.

Bei Darlehen, die vor dem 1. März 1988 aufgenommen wurden, können Käufer das VA-Darlehen frei übernehmen. Mit anderen Worten, der Käufer braucht zur Übernahme der Hypothek keine Zustimmung der VA oder des Kreditgebers.

USDA-Darlehen

Kredite des US-Landwirtschaftsministeriums (USDA) werden Käufern von ländlichen Immobilien angeboten. Sie erfordern keine Anzahlung und sind oft niedrig verzinst. Um ein USDA-Darlehen annehmen zu können, muss der Käufer die Standardqualifikationen erfüllen, z. B. die Kredit- und Einkommensanforderungen erfüllen und die Genehmigung des USDA zur Übertragung des Eigentums einholen. Der Käufer kann die bestehenden Zinssätze und Kreditbedingungen oder neue Zinssätze und Bedingungen übernehmen. Auch wenn der Käufer alle Voraussetzungen erfüllt und die Zustimmung erhalten hat, kann die Hypothek bei Zahlungsverzug des Verkäufers nicht übernommen werden.

Vor- und Nachteile von annehmbaren Hypotheken

Die Eigenheimkapitals. Wenn ein Käufer beispielsweise ein Haus für 250.000 US-Dollar kauft und die vermeintliche Hypothek des Verkäufers nur einen Saldo von 110.000 US-Dollar hat, muss der Käufer eine Anzahlung von 140.000 US-Dollar leisten, um die Differenz zu decken. Oder der Käufer benötigt eine separate Hypothek, um die zusätzlichen Mittel abzusichern.

Ein Nachteil besteht darin, dass der Kaufpreis des Eigenheims den Hypothekensaldo um einen erheblichen Betrag übersteigt, sodass der Käufer eine neue Hypothek aufnehmen muss. Je nach Bonitätsprofil des Käufers und aktuellen Zinssätzen kann der Zinssatz deutlich über dem übernommenen Kredit liegen.

Normalerweise nimmt ein Käufer eine zweite Hypothek auf den bestehenden Hypothekensaldo auf, wenn das Eigenheimkapital des Verkäufers hoch ist. Der Käufer muss möglicherweise den zweiten Kredit bei einem anderen Kreditgeber als dem Kreditgeber des Verkäufers aufnehmen, was ein Problem darstellen könnte, wenn beide Kreditgeber nicht zusammenarbeiten. Außerdem erhöht der Besitz von zwei Krediten das Ausfallrisiko, insbesondere wenn einer einen höheren Zinssatz hat.

Ist das Eigenheimkapital des Verkäufers jedoch gering, kann die vermeintliche Hypothek für den Käufer eine attraktive Anschaffung sein. Wenn der Wert des Hauses 250.000 US-Dollar beträgt und der voraussichtliche Hypothekensaldo 210.000 US-Dollar beträgt, muss der Käufer nur 40.000 US-Dollar aufbringen. Verfügt der Käufer über diesen Betrag in bar, kann er direkt an den Verkäufer zahlen, ohne sich einen weiteren Kreditrahmen sichern zu müssen.

Vorteile

  • Käufer erhalten möglicherweise niedrigere Preise als die aktuellen Marktpreise
  • Käufer müssen sich möglicherweise keine neuen Kreditlinien sichern
  • Käufer haben keine hohen Auslagen, wenn das Eigenkapital niedrig ist

Nachteile

  • Käufer benötigen möglicherweise erhebliche Anzahlungen, wenn das Eigenkapital hoch ist
  • Kreditgeber können nicht kooperieren, wenn eine zweite Hypothek benötigt wird
  • Das Ausfallrisiko steigt mit zwei Hypotheken

Besondere Überlegungen zu mutmaßlichen Hypotheken

Die endgültige Entscheidung, ob eine mutmaßliche Hypothek übertragen werden kann, liegt nicht beim Käufer und Verkäufer. Der Kreditgeber der ursprünglichen Hypothek muss der Hypothekenübernahme zustimmen, bevor der Deal von einer der Parteien unterzeichnet werden kann. Der Eigenheimkäufer muss den mutmaßlichen Kredit beantragen und die Anforderungen des Kreditgebers erfüllen, beispielsweise über ausreichende Vermögenswerte und Kreditwürdigkeit.


Ein Verkäufer ist weiterhin für alle Schuldenzahlungen verantwortlich, wenn die Hypothek von einem Dritten übernommen wird, es sei denn, der Kreditgeber stimmt einem Freigabeantrag zu, der den Verkäufer von allen Verbindlichkeiten aus dem Kredit befreit.

Bei Genehmigung geht das Eigentum an der Immobilie auf den Käufer über, der die erforderlichen monatlichen Rückzahlungen an die Bank leistet. Wird die Übertragung vom Kreditgeber nicht genehmigt, muss der Verkäufer einen anderen Käufer finden, der bereit ist, seine Hypothek zu übernehmen und über eine gute Bonität verfügt.

Eine von einem Dritten übernommene Hypothek bedeutet nicht, dass der Verkäufer von der Zahlung befreit ist. Der Verkäufer kann für Ausfälle haftbar gemacht werden, die wiederum seine Kreditwürdigkeit beeinträchtigen könnten. Um dies zu vermeiden, muss der Verkäufer zum Zeitpunkt der Übernahme seine Haftung schriftlich freigeben und der Darlehensgeber dem Freigabeantrag zustimmen, der den Verkäufer von allen Verbindlichkeiten aus dem Darlehen befreit.

Häufig gestellte Fragen zu mutmaßlichen Hypotheken

Was bedeutet Vermutlich?

Angenommen bezieht sich darauf, wann eine Partei die Verpflichtung einer anderen übernimmt. Bei einer mutmaßlichen Hypothek übernimmt der Käufer die bestehende Hypothek des Verkäufers. Oftmals haftet der Verkäufer nach Übernahme der Hypothek nicht mehr für die Schulden.

Was bedeutet nicht annehmbar?

Nicht vertretbar bedeutet, dass der Käufer die bestehende Hypothek vom Verkäufer nicht übernehmen kann. Herkömmliche Kredite sind nicht annehmbar. Einige Hypotheken haben nicht annehmbare Klauseln, die Käufer daran hindern, Hypotheken vom Verkäufer zu übernehmen.

Wie funktioniert ein mutmaßliches Darlehen?

Um einen Kredit aufzunehmen, muss sich der Käufer beim Kreditgeber qualifizieren. Übersteigt der Preis des Hauses die Resthypothek, muss der Käufer eine Anzahlung leisten, die der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und der Hypothek entspricht. Bei erheblichen Differenzen muss der Käufer möglicherweise eine zweite Hypothek absichern.

Woher weiß ich, ob meine Hypothek vertretbar ist?

Es gibt bestimmte Arten von Krediten, die angenommen werden können. Beispielsweise sind USDA, VA- und FHA-Darlehen vertretbar. Jede Agentur hat spezifische Anforderungen, die beide Parteien erfüllen müssen, damit der Kredit vom Käufer übernommen werden kann. Das USDA verlangt, dass sich das Haus in einem vom USDA genehmigten Gebiet befindet, der Verkäufer nicht in Zahlungsverzug geraten darf und der Käufer bestimmte Einkommens- und Kreditlimits einhalten muss. Der Käufer sollte sich zunächst mit dem Verkäufer und dem Kreditgeber des Verkäufers vergewissern, ob das Darlehen vertretbar ist.

Ist eine mutmaßliche Hypothek gut?

Wenn die aktuellen Zinssätze höher sind als die Zinssätze einer bestehenden Hypothek, kann die Annahme eines Darlehens die günstige Option sein. Außerdem fallen bei der Schließung nicht so viele Kosten an. Auf der anderen Seite muss der Käufer, wenn der Verkäufer über ein beträchtliches Eigenkapital im Eigenheim verfügt, entweder eine große Anzahlung leisten oder eine zweite Hypothek für den Restbetrag sichern, der nicht durch die bestehende Hypothek gedeckt ist.

Das Fazit

Eine mutmassliche Hypothek kann für Käufer attraktiv sein, wenn die aktuellen Hypothekenzinsen hoch sind und die Abschlusskosten deutlich niedriger sind als bei herkömmlichen Hypotheken. Wenn der Eigentümer jedoch über viel Eigenkapital im Haus verfügt, muss der Käufer möglicherweise eine erhebliche Anzahlung leisten oder einen neuen Kredit für die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und der bestehenden Hypothek aufnehmen. Außerdem sind nicht alle Kredite annehmbar, und wenn ja, muss sich der Käufer noch bei der Agentur und dem Kreditgeber qualifizieren. Wenn der Nutzen die Risiken überwiegt, kann eine mutmassliche Hypothek die beste Option für Wohneigentum sein.

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