Zombie-Titel
Was ist ein Zombie-Titel?
Ein Zombie-Titel ist ein Immobilientitel, der bei einem Hausbesitzer verbleibt, der fälschlicherweise den Eindruck hat, dass die Immobilie durch die Zwangsvollstreckung verloren gegangen ist und dass der Titel daher auf den Kreditgeber übergegangen ist. Zombie-Titel sind das Ergebnis von Kreditgebern, die ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, indem sie eine Zwangsvollstreckung ausstellen und diese dann unerwartet entlassen.
Wenn der Hausbesitzer keine Kenntnis von der Entlassung einer Zwangsvollstreckung hat, wird er mit einem Zombie-Titel zurückgelassen. Ein Kreditgeber kann aus verschiedenen Gründen entscheiden, die Zwangsvollstreckung abzulehnen, einschließlich eines Überschusses an Lagerbeständen oder ungerechtfertigten Kosten.
Ein Zombie-Titel kann für den Hausbesitzer, der weiterhin auf dem Eigentumstitel aufgeführt ist, ein erhebliches finanzielles Risiko darstellen, da er für Grundsteuern und Verstöße gegen das Gesetz haftbar bleibt.
Die zentralen Thesen
- Ein Zombie-Titel ist ein Titel, der bei einem Hausbesitzer verbleibt, wenn eine Zwangsvollstreckung abgewiesen wird, der Eigentümer jedoch nichts von der Kündigung weiß. Somit bleibt der Titel beim Hausbesitzer unversehens.
- Der Kreditgeber kann sich dafür entscheiden, das Eigentum an der abgeschotteten Immobilie nicht zu übernehmen, wenn die mit dem Verkauf der Immobilie verbundenen Kosten (die sich aus nicht gezahlten Steuern, Grundpfandrechten und Strafen ergeben) oder die potenzielle Haftung zu hoch sind, und möglicherweise das Eigentum übernehmen.
- Zombie-Titel entstehen, weil ein Finanzinstitut nicht verpflichtet ist, den Rechtsanspruch auf eine Immobilie bei der Zwangsvollstreckung zu erheben, und den Hausbesitzer möglicherweise nicht (oder möglicherweise nicht) kontaktieren kann, wenn es die Zwangsvollstreckung ablehnt.
Zombie-Titel verstehen
Zombie-Titel sind oft das Ergebnis von Verwirrung seitens der Hausbesitzer in Bezug auf die Zwangsvollstreckungsregeln. Ein Hausbesitzer, der mit einer Hypothek in Verzug geraten ist, kann die Immobilie aufgeben und ausziehen, nachdem er eine Zwangsvollstreckungsmitteilung vom Kreditgeber erhalten hat. Der Kreditgeber wird die Immobilie vor dem Zwangsvollstreckungsverkauf bewerten. Wenn die Immobilie baufällig ist und einen erheblichen Aufwand für Reparaturen und unbezahlte Steuern erfordert, bevor sie verkauft werden kann, kann der Kreditgeber entscheiden, das Eigentum nicht zu übernehmen, basierend auf der Prämisse, dass es keinen Sinn macht, schlechtem Geld hinterherzuwerfen. Wenn der Kreditgeber den Zwangsvollstreckungsprozess abbricht oder ablehnt, bleibt dem Hausbesitzer ein Zombie-Titel.
Zombie-Titel entstehen aus zwei Gründen. Erstens ist ein Kreditgeber oder ein Finanzinstitut nicht verpflichtet, das Eigentum an einer zwangsvollstreckten Immobilie zu erwerben, selbst wenn der Hausbesitzer mit dem Darlehen in Verzug geraten ist. Wenn die Kosten für den Verkauf der Immobilie oder eine mögliche Haftung im Zusammenhang mit der Immobilie zu hoch sind, kann der Kreditgeber weggehen, anstatt das Eigentum an der Immobilie zu übernehmen. Zweitens ist der Kreditgeber auch nicht verpflichtet, dem Hauseigentümer mitzuteilen, ob er beschlossen hat, die Zwangsvollstreckung abzulehnen; selbst wenn der Kreditgeber beschließt, den Hausbesitzer zu informieren, hat er möglicherweise keine Adresse oder Kontaktinformationen für den Hausbesitzer, der jetzt woanders lebt.
Ein Hausbesitzer in dieser Situation wird unwissentlich immer noch das Eigentum an der Immobilie zusammen mit allen damit verbundenen Kosten und Verantwortlichkeiten des Besitzes eines Hauses ohne die damit verbundenen Vorteile behalten. Das Eigentum ändert sich nicht, bis der Name einer anderen Person auf dem Titel steht.
Die Hypothekenkreditkrise von 2007 bis 2008 führte dazu , dass Millionen von Hausbesitzern mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert waren. Während die Mehrheit dieser Zwangsvollstreckungen durchgeführt wurde, blieben viele mitten im Prozess hängen oder wurden unerwartet entlassen, was dazu führte, dass Zehntausende von Hausbesitzern in den Jahren nach der Finanzkrise unwissentlich Zombie-Titel hielten.
Als sich der US-Immobilienmarkt allmählich erholte, ging die Zahl der RealtyTrac gab es zum Ende des zweiten Quartals 2016 in den USA knapp über 19.000 leerstehende Zombie-Häuser, ein Rückgang von 30 % gegenüber dem Vorjahr und 4,7 % aller Wohnimmobilien in Zwangsversteigerungen.
Nach Angaben des Immobiliendatenanbieters ATTOM Data Solutions standen von rund 288.000 Häusern, die im vierten Quartal 2019 im Prozess der Zwangsvollstreckung waren, etwas mehr als 8.500 oder 2,96 % leer als Zombie-Zwangsvollstreckungen.
Finanzielle Auswirkungen auf Kreditgeber und Hausbesitzer
Welche finanziellen Auswirkungen hat der Kreditgeber? Ein Reuters- Bericht zitiert ein Papier der US-Notenbank aus dem Jahr 2010, in dem es heißt, dass Banken durch die Abkehr von solchen Hypotheken zumindest die Versicherungs, Steuer- und Buchführungsvorteile aus solchen Verlusten ernten können. Ein Kreditgeber kann die unbezahlten Schulden auch an Inkassounternehmen verkaufen, um den Kredit ganz oder teilweise zurückzubekommen.
Während die finanziellen Auswirkungen von Zombie-Titeln auf Finanzinstitute mit tiefen Taschen daher möglicherweise begrenzt sind, können sie für Hausbesitzer, die dachten, sie seien ausgezogen und weitergezogen, zu erheblichen und oft katastrophalen finanziellen Problemen führen. Ein Zombie-Titel stellt einen doppelten Schlag für einen Hausbesitzer dar, der aufgrund einer Insolvenz bereits finanziell angespannt ist und möglicherweise mit einer hohen Rechnung für Steuernachzahlungen und Verstöße gegen das Gesetz konfrontiert wird, gerade wenn er finanziell wieder auf die Beine kommt.
Ein unbewohntes Haus zum Beispiel kann leicht verfallen. Der Hausbesitzer bleibt nicht nur für die Grundsteuer haftbar, sondern kann auch von der lokalen Regierung für Wartung und Reparaturen an der Immobilie haftbar gemacht werden. Wenn das Haus verfallen ist und abgerissen werden muss, müssen diese Kosten vom Eigentümer des Zombie-Titels getragen werden.
Auch der Hausbesitzer hat mit einer Vielzahl von Problemen zu kämpfen, die im Zusammenhang mit einer verlassenen Immobilie auftreten. Diese können von öffentlichen Belästigungen aufgrund von Schädlingsbefall oder Nutzung für kriminelle Aktivitäten bis hin zu Komplikationen durch illegale Hausbesetzer oder unerwünschten Besitz reichen.
Verlassene Immobilien wirken sich auch negativ auf den Wert anderer Häuser in der Nachbarschaft aus. Beschwerden von Nachbarn und Anwohnern über verlassene und vernachlässigte Häuser zwingen die örtliche Gemeinde oft dazu, einzugreifen und grundlegende Wartungsarbeiten wie das Trimmen überwucherter Gärten oder die Müllabfuhr durchzuführen, da weder der Kreditgeber noch der abwesende Hausbesitzer die Verantwortung für die Instandhaltung der Immobilie übernehmen.
Die Kosten für eine solche Wartung durch Dritte und die Strafen für Codeverstöße können sich im Laufe der Zeit anhäufen. Wenn diese Kosten nicht bezahlt werden, kann der Hausbesitzer Strafen und Gebühren zahlen und sogar rechtliche Schritte einleiten. Darüber hinaus können die Löhne und Steuerrückerstattungen von Inhabern von Zombie-Titeln gepfändet und ihr Kredit vernichtet werden, was in Zukunft zu weiteren finanziellen Schwierigkeiten führen kann. Viele Hausbesitzer merken nicht, dass sie Zombie-Titel besitzen, bis sie von Hypothekenverwaltern, Inkassounternehmen und lokalen Regierungen verfolgt werden.
Käufer, die unabsichtlich Häuser mit Zombietiteln kaufen, können ebenfalls in der rechtlichen Schwebe bleiben, da der vorherige Hausbesitzer möglicherweise nicht in der Lage ist, dem Käufer aufgrund von nicht bezahlten Steuern und Strafen Grundpfandrechte an dem Eigentum zu übertragen. Caveat emptor sollte das wichtigste Leitprinzip vor dem Kauf eines Hauses sein, die größte Kaufentscheidung für die meisten Menschen.
Einige Immobilienfachleute raten dazu, dass die einzige Möglichkeit des Hausbesitzers darin besteht, während des Zwangsvollstreckungsprozesses weiterhin im Haus zu bleiben, um es sicher und gut instand zu halten. In jedem Fall können sich Hausbesitzer gegen Zombie-Titel schützen, indem sie den Prozess der Zwangsvollstreckung bis zum Abschluss begleiten und sicherstellen, dass das Eigentum an ihrem Haus legal auf eine andere Partei übertragen wird.