Freiwillige Zwangsvollstreckung
Was ist eine freiwillige Zwangsvollstreckung?
Eine freiwillige Zwangsvollstreckung ist ein Zwangsvollstreckungsverfahren, das von einem Kreditnehmer eingeleitet wird, der nicht in der Lage ist, Darlehenszahlungen für eine Immobilie zu leisten, um weitere Zahlungen zu vermeiden und eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung und Zwangsräumung zu verhindern. Kreditnehmer können diese Option wählen, wenn ihre Hypothek erheblich unter Wasser ist.
Dies unterscheidet sich von einer unfreiwilligen Zwangsvollstreckung, die vom Kreditinstitut eingeleitet wird, um eine Immobilie in Besitz zu nehmen, um die Verluste des Kreditgebers auszugleichen, und ist in der Regel die letzte Option für Kreditnehmer, die ihre Kredite nicht bezahlen können. Kreditnehmer können sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien eine freiwillige Zwangsvollstreckung bei einer Bank oder einem anderen Kreditinstitut beantragen.
Es gibt mehrere ähnliche Begriffe, die für freiwillige Zwangsvollstreckungen verwendet werden können, einschließlich strategischer Ausfall, Weggehen, Jingle-Mail und freundliche Zwangsvollstreckung.
Die zentralen Thesen
- Eine freiwillige Zwangsvollstreckung wird von einem Kreditnehmer eingeleitet, der keine Kreditzahlungen für eine Immobilie mehr leisten kann und versucht, die Zwangsvollstreckung durch den Kreditgeber zu vermeiden.
- Eine freiwillige Zwangsvollstreckung kann der Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers schaden, ist aber in der Regel nicht so schädlich wie eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung.
- Die Subprime-Hypothekenkrise Ende der 2000er Jahre, als viele Hypotheken unter Wasser standen, führte zu einem deutlichen Anstieg der Zahl der freiwilligen Zwangsvollstreckungen.
Freiwillige Zwangsvollstreckung verstehen
Eine freiwillige Zwangsvollstreckung ist äußerst schädlich für die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers und kann es schwierig machen, ein Haus zu mieten oder zu kaufen und Kredite für Jahre danach genehmigt zu bekommen, aber sie ist finanziell nicht so schädlich wie eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung. Es kann daher für einige Kreditnehmer eine kostengünstige Option sein, die, anstatt jeden Monat zu kämpfen, zu dem Schluss kommen, dass sie nicht mehr in der Lage sind, Zahlungen zu leisten.
Viele Schuldner planen eine freiwillige Zwangsvollstreckung, indem sie neue Kreditkarten eröffnen und neue Autokredite und Hypotheken aufnehmen, bevor ihre Bonität sinkt. Kreditgeber werden dem Antrag eines Kreditnehmers auf freiwillige Zwangsvollstreckung häufig zustimmen, da dies den Prozess der Rücknahme von Eigentum und das Eintreiben von Schulden viel schneller und kostengünstiger machen kann als eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung.
Gründe für eine freiwillige Abschottung sind ein plötzlicher und unerwarteter Arbeitsplatzverlust (z. B. während der Coronavirus-Pandemie), die Erkenntnis, dass man über seine Verhältnisse lebt, und Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt sowie variable Zinssätze (wenn ein Kreditnehmer einen variablen Zinssatz hat) Hypothek oder ARM, zum Beispiel).
Eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung ist eine der am häufigsten verwendeten Formen der freiwilligen Zwangsvollstreckung. Die Regeln, Gesetze und Strafen für freiwillige Zwangsvollstreckungen variieren stark je nach Kreditinstitut und Staat.
Vor- und Nachteile der freiwilligen Zwangsvollstreckung
Wenn Sie erwägen, eine freiwillige Zwangsvollstreckung einzuleiten, ist es wichtig, die Vor- und Nachteile eines solchen Schritts sorgfältig abzuwägen. Sie müssen es gegen die Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit, den Verlust Ihres Hauses, die finanzielle Entlastung, die es Ihnen bietet, und alle Alternativen, die Sie möglicherweise noch haben, abwägen. Wenn Sie beispielsweise keine Darlehensänderung oder einen Leerverkauf durchführen können, kann eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung weniger Auswirkungen auf Ihre Kreditauskünfte haben als eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung.
Reduzierung Ihrer Verluste
Ein Vorteil, insbesondere wenn Ihr Haus stark unter Wasser steht, besteht darin, dass Sie Ihre Verluste reduzieren können, wenn Sie die Zahlungen einstellen. Einige Staaten erlauben es Kreditgebern jedoch, Kreditnehmer wegen eines „Mangels“ – der Differenz zwischen dem Betrag, den Sie noch für das Darlehen schulden, und dem Verkaufspreis der Zwangsvollstreckung – über ein Mangelurteil zu verfolgen. Stellen Sie sicher, dass Sie die Gesetze Ihres Staates in dieser Hinsicht kennen.
Senkung Ihres Kredits
Ihre Kreditwürdigkeit wird einen großen Schaden nehmen, wenn Sie eine Abschottung vornehmen. Die Auswirkungen: Es ist wahrscheinlich schwieriger, einen neuen Kredit zu bekommen – etwa für einen Autokredit oder eine neue Kreditkarte – und die angebotenen Zinssätze werden höher sein.
Suche nach neuem Wohnraum
Sie müssen sich eine andere Wohnung suchen, und Vermieter können sich weigern, an Sie zu vermieten oder einen höheren monatlichen Betrag zu verlangen. Und wenn Sie kaufen möchten, können Sie möglicherweise für einige Jahre keine Hypothek aufnehmen. Fannie Mae beispielsweise wendet eine Wartezeit von vier Jahren an, bevor sie nach einer Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung eine neue Hypothek gewährt.
Vorteile
- Es ist eine schnellere und weniger komplizierte Entschuldung als eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung und eine Möglichkeit, Ihre Verluste zu reduzieren.
- Eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung kann weniger Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit haben als eine unfreiwillige Zwangsvollstreckung.
- Es gibt weniger soziale Stigmatisierung als bei einer unfreiwilligen Zwangsvollstreckung.
Nachteile
- Es kann immer noch zu einem Mangelurteil kommen.
- Ihre Kreditwürdigkeit wird einen Schlag hinnehmen und neue Kredite (ein Autokredit, eine Kreditkarte) zu erhalten, kann schwieriger sein und mit höheren Zinssätzen einhergehen.
- Obwohl es weniger Stigmatisierung gibt, können Arbeitgeber Sie dennoch für bestimmte Stellen als nicht geeignet erachten.
Beispiel: Freiwillige Zwangsvollstreckungen und die Wohnungskrise von 2007–2009
Vor der amerikanischen Immobilienblase und der Subprime-Hypothekenkrise Ende der 2000er Jahre war die freiwillige Zwangsvollstreckung eine selten genutzte Option für Kreditnehmer, die Schwierigkeiten hatten, ihre Immobilienkreditzahlungen zu leisten; jedoch wurde es in den Jahren seitdem viel häufiger verwendet. In den Jahren 2007 und 2008 brachen die Immobilienpreise ein und verzeichneten oft zweistellige Wertverluste.
Anfang 2010 befanden sich etwa 25 % aller Hypotheken unter Wasser, was bedeutet, dass die Hypothekenschuld den Wert des Eigenheims überstieg. Einigen Berichten zufolge haben sich die freiwilligen Zwangsvollstreckungen von 2007 bis 2008 mehr als verdoppelt und machten 2009 mehr als 25 % aller Zahlungsausfälle aus. Freiwillige Zwangsvollstreckungen sind in den letzten zehn Jahren üblich geblieben, da der Wert von Eigenheimen immer noch nicht genug gestiegen ist, um viele Kreditnehmer von der Belastung durch negatives Eigenkapital.