Immobilien-Hypotheken-Investitionsleitung (REMIC)
Was ist ein Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)?
Der Begriff Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) bezieht sich auf eine Zweckgesellschaft (SPV) oder ein Schuldinstrument , das Hypothekendarlehen bündelt und hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) ausgibt.
REMICs sind komplexe Investments, die Erträge für Emittenten und Anleger generieren. Hypothekenpools werden in der Regel in Tranchen aufgeteilt, neu verpackt und als einzelne Wertpapiere an Anleger vermarktet. REMICs können verschiedene Formen annehmen und gelten im Allgemeinen als Durchleitungseinheiten. Als solche sind sie von der direkten Besteuerung befreit.
Die zentralen Thesen
- Ein Immobilien-Hypotheken-Investment-Conduit ist eine Zweckgesellschaft, die verwendet wird, um Hypothekendarlehen zusammenzulegen und hypothekenbesicherte Wertpapiere auszugeben.
- REMICs wurden erstmals durch die Verabschiedung des Steuerreformgesetzes von 1986 zugelassen.
- Ein Immobilienhypotheken-Investment-Conduit kann als Partnerschaft, Trust, Unternehmen oder Verein organisiert sein und ist von den Bundessteuern befreit.
Verstehen von Immobilien-Hypotheken-Investitionsleitung (REMIC)
Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMICs) wurden erstmals durch die Verabschiedung des Steuerreformgesetzes von 1986 genehmigt. Sie halten gewerbliche und private Hypotheken treuhänderisch und geben Beteiligungen an diesen verbrieften Hypotheken an Investoren aus. Sie gelten als sichere Option für risikoscheue Anleger.
REMICs fassen wie Collateralized Mortgage Obligations (CMOs)einzelne Hypotheken nach Risiko und Fälligkeit zu Pools zusammen. Sie werden dann in Anleihen oder andere Wertpapiere aufgeteilt, die dann an Anleger verkauft werden. Diese Wertpapiere werden dann auf dem sekundären Hypothekenmarkt gehandelt.
Zu den bekanntesten Emittenten von Immobilien-Hypotheken-Investment-Conduits in der Branche zählenFannie Mae und Freddie Mac. Diese Unternehmen werden von der Bundesregierung unterstützt. Obwohl sie eigentlich keine Hypotheken vergeben, garantieren sie Wohnungsbaudarlehen, die von anderen Kreditgebern auf dem Sekundärmarkt vergeben werden. Weitere Emittenten von REMIC sind Hypothekenbanken und Versicherungen sowie Sparkassen.
Fannie Mae und Freddie Mac sind einige der bekanntesten Emittenten von REMICs.
REMICs können als Personengesellschaften, Trusts, Kapitalgesellschaften oder Vereinigungen organisiert werden und sind steuerbefreite Körperschaften desBundes. Anleger, die diese Wertpapiere besitzen, unterliegen jedoch weiterhin der individuellen Einkommensteuer. Steuergesetze hinderten REMICs daran, Änderungen an ihren Hypothekendarlehen vorzunehmen. Daher könnte das Unternehmen seine Steuerbefreiung verlieren, wenn ein Darlehen innerhalb seines Pools gegen ein anderes Darlehen getauscht wird. Das liegt daran, dass die Bundesvorschriften vorschreiben, dass Kredite in einem bestimmten Pool konstant sein müssen. Mit anderen Worten, die Darlehen können nicht wesentlich geändert oder gegen andere Darlehen mit neuen Bedingungen getauscht werden.
Besondere Überlegungen
Es wurden mehrere Änderungen vorgeschlagen oder vorgenommen, um die Struktur und den steuerbefreiten Status von REMICs zu schützen.
Gesetz zur Verbesserung von Immobilien-Hypotheken-Investitionsrohren
Der Kongress führte 2009 den Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act ein, um die Beschränkungen fürvon REMICs verbriefte gewerbliche Immobilienkredite zu lockern. Eigentümer von notleidenden Immobilien mit gewerblichen Krediten konnten ihre Vermögenswerte nicht ändern, da ihre Pläne den Wert der Sicherheiten ändern würden, die das Darlehen besicherten.
Das vorgeschlagene Gesetz würde dieEigentümern ermöglichen,mit kommerziellen Krediten durch REMICs verbrieft Verbesserungen und Erweiterungen machen,um ihre Eigenschaften attraktiver für den Markt zumachen. Die Gesetzgebung enthielt eine Erklärung, dass Eigentumsänderungen unter solchen Bedingungen nicht als verbotene Transaktionen im Sinne des Internal Revenue Service (IRS) angesehen würden.
Die Zinsen an der REMIC würden weiterhin als reguläre Zinsen behandelt und Erlöse, die durch Modifikationen an der Immobilie erzielt wurden, würden genauso behandelt, als ob sie durch qualifizierte Hypotheken erhalten würden.
Das Gesetz wurde an den Ausschuss für Bankwesen, Wohnungswesen und städtische Angelegenheiten überwiesen, ist jedoch nicht weiter vorangekommen.
Die COVID-19-Pandemie
Die Bundesregierung hat Menschen mit Gewerbe- und Wohnkrediten, die aufgrund der COVID-19-Pandemie in Not geraten sind, einige Erleichterungen gewährt. Hausbesitzer, die keine Zahlungen leisten konnten, erhielten Nachsicht, zunächst nach demCoronavirus Aid, Relief und Economic Security (CARES) Act, das 2020 vom ehemaligen Präsidenten Donald Trump unterzeichnet wurde, und dann erneut, als die Biden-Administration die Bestimmungen erweiterte.7
Da die Erleichterungen letztlich die Struktur dieser Kredite verändern würden, hätte sie auch Auswirkungen auf die Strukturierung von REMICs. Aus diesem Grund stellte der IRS sicher, dass diese Anlagen und ihre Emittenten vor jeglichen steuerlichen Auswirkungen geschützt bleiben, wenn Kreditnehmer diese Notfallmaßnahmen nutzen.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Collateralized Mortgage Obligation (CMO)
Die Industrie betrachtet REMICs allgemein als CMOS. Dabei handelt es sich um eine Reihe von Hypotheken, die gebündelt und als Kapitalanlage an Investoren verkauft werden. Aber es gibt einige Unterschiede zwischen den beiden.
CMOs existieren innerhalb von REMICs, obwohl CMOsfür steuerliche und rechtliche Zweckeeine separate juristische Person sind. Ein REMIC hingegen ist von der Bundessteuer befreit. Dies gilt jedoch nur für die Einnahmen, die die Anleger aus den zugrunde liegenden Hypotheken auf Unternehmensebene erzielen. Alle Erträge, die erwirtschaftet und an die Anleger ausgezahlt werden, sind unter Verwendung des Formulars 1066 bei der Einreichung eines REMIC steuerpflichtig.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Real Estate Investment Trust (REIT)
Sowohl REMICs als auch Real Estate Investment Trusts (REITs) investieren in irgendeiner Form in Immobilien, aber sie sind unterschiedlich. Während REMICs Hypothekendarlehen bündeln und als Investitionen an Investoren verkaufen, sind REITs ein ganz anderes Spiel.
REITs sind Unternehmen, die ein Portfolio vonRenditeimmobilien besitzen und betreiben, wie Büro- und Einzelhandelsflächen, Eigentumswohnungen und gemischt genutzte Immobilien. Anleger können Aktien von REITs erwerben, die wie Aktien an Börsen gehandelt werden. Unternehmen verpachten oder vermieten ihre Immobilien und diese Erträge werden dann als Dividende an die Anleger ausgezahlt.
Genau wie REMICs werden REITs jedoch nicht besteuert. Anleger müssen jedoch alle Erträge aus diesen Anlagen in ihrer jährlichen Steuererklärung angeben, was bedeutet, dass sie mit ihrem eigenen Steuersatz besteuert werden.