Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)
Was ist ein Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)?
Der Begriff Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) bezieht sich auf ein Special Purpose Vehicle (SPV) oder ein Schuldinstrument , das Hypothekendarlehen zusammenfasst und hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) ausgibt.
REMICs sind komplexe Anlagen, die Erträge für Emittenten und Investoren generieren. Hypothekenpools werden in der Regel in Tranchen aufgeteilt, neu verpackt und als einzelne Wertpapiere an Anleger vermarktet. REMICs können verschiedene Formen annehmen und gelten im Allgemeinen als Durchgangsunternehmen. Als solche sind sie von der direkten Besteuerung befreit.
Die zentralen Thesen
- Ein Immobilienhypotheken-Investment-Conduit ist ein Zweckinstrument, mit dem Hypothekendarlehen gebündelt und hypothekenbesicherte Wertpapiere ausgegeben werden.
- REMICs wurden erstmals durch den Erlass des Steuerreformgesetzes von 1986 genehmigt.
- Ein Immobilien-Hypotheken-Investment-Conduit kann als Partnerschaft, Trust, Unternehmen oder Verein organisiert sein und ist von den Bundessteuern befreit.
Grundlegendes zum Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)
Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMICs) wurden erstmals durch den Erlass des Steuerreformgesetzes von 1986 genehmigt. Sie halten gewerbliche und private Hypotheken in Treuhand und geben Anteile an diesen verbrieften Hypotheken an Investoren aus. Sie gelten als sichere Option für risikoscheue Anleger.
REMICs teilen einzelne Hypotheken auf der Grundlage von Risiko und Laufzeit in Pools auf, genau wie Collateralized Mortgage Obligations (CMOs). Sie werden dann in Anleihen oder andere Wertpapiere aufgeteilt, die dann an Anleger verkauft werden. Diese Wertpapiere werden dann am Sekundärhypothekenmarkt gehandelt.
Zu den bekanntesten Emittenten von Immobilien-Hypotheken-Investment-Conduits in der Branche zählenFannie Mae und Freddie Mac. Diese Unternehmen werden von der Bundesregierung unterstützt. Obwohl sie eigentlich keine Hypotheken ausgeben, garantieren sie Wohnungsbaudarlehen anderer Kreditgeber auf dem Sekundärmarkt. Weitere REMIC-Emittenten sind Hypothekengeber und Versicherungsunternehmen sowie Sparkassen.
Fannie Mae und Freddie Mac sind einige der bekanntesten Emittenten von REMICs.
REMICs können als Partnerschaften, Trusts, Unternehmen oder Vereinigungen organisiert sein und sind vom Bund steuerbefreite Unternehmen. Anleger, die diese Wertpapiere besitzen, unterliegen jedoch weiterhin der individuellen Einkommensteuer. Steuergesetze hinderten REMICs daran, Änderungen an ihren Hypothekendarlehen vorzunehmen. Als solches könnte das Unternehmen seinen Steuerbefreiungsstatus verlieren, wenn ein Darlehen innerhalb seines Pools gegen ein anderes Darlehen ausgetauscht wird. Das liegt daran, dass die Bundesvorschriften vorschreiben, dass Kredite in einem bestimmten Pool konstant sein müssen. Mit anderen Worten, die Darlehen können nicht wesentlich geändert oder gegen neue Darlehen mit neuen Bedingungen eingetauscht werden.
Besondere Überlegungen
Es wurden mehrere Änderungen vorgeschlagen oder vorgenommen, um die Struktur und den Steuerbefreiungsstatus von REMICs zu schützen.
Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act
Der Kongress führte 2009 das Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act ein, um die Beschränkungen fürdurch REMICs verbriefte gewerbliche Immobilienkredite zu lockern. Eigentümer von in Schwierigkeiten geratenen Immobilien mit gewerblichen Krediten konnten keine Änderungen an ihrem Vermögen vornehmen, da ihre Pläne den Wert der Sicherheiten, die den Kredit besicherten,ändern würden.
Das vorgeschlagene Gesetz würde es Immobilienbesitzern mitvon REMICs verbrieften gewerblichen Darlehen ermöglichen, Verbesserungen und Verbesserungen vorzunehmen, um ihre Immobilien für den Markt attraktiver zu machen. Die Gesetzgebung enthielt eine Erklärung, dass Eigentumsänderungen unter diesen Bedingungen nicht als verbotene Transaktionen angesehen werden, wie vom Internal Revenue Service (IRS)dargelegt.
Das Interesse an der REMIC würde weiterhin als reguläres Interesse behandelt, und Einnahmen, die durch Änderungen an der Immobilie erzielt wurden, würden genauso behandelt, als ob sie durch qualifizierte Hypotheken erhalten würden.
Das Gesetz wurde an den Ausschuss für Bankwesen, Wohnungswesen und städtische Angelegenheiten überwiesen, ist jedoch nicht weiter vorangekommen.
Die COVID-19-Pandemie
Die Bundesregierung hat Menschen mit Gewerbe- und Wohnungsbaudarlehen, die aufgrund der COVID-19-Pandemie unter Schwierigkeiten leiden, eine gewisse Erleichterung verschafft. Hausbesitzer, die keine Zahlungen leisten konnten, erhielten Nachsicht, zunächst nach demCoronavirus Aid, Relief und Economic Security (CARES) Act, das 2020 vom ehemaligen Präsidenten Donald Trump unterzeichnet wurde, und dann erneut, als die Biden-Administration die Bestimmungen erweiterte.7
Da die Erleichterung letztendlich die Struktur dieser Kredite verändern würde, würde sich dies auch auf die Struktur der REMIC auswirken. Aus diesem Grund hat der IRS sichergestellt, dass diese Anlagen und ihre Emittenten vor steuerlichen Auswirkungen geschützt sind, wenn die Kreditnehmer diese Sofortmaßnahmen nutzen.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) vs. Collateralized Mortgage Obligation (CMO)
Die Industrie betrachtet REMICs üblicherweise als CMOS. Hierbei handelt es sich um eine Reihe von Hypotheken, die gebündelt und als Anlage an Investoren verkauft werden. Es gibt jedoch einige Unterschiede zwischen den beiden.
CMOs existieren innerhalb von REMICs, obwohl CMOsaus steuerlichen und rechtlichen Gründeneine separate juristische Person sind. Ein REMIC hingegen ist von der Bundessteuer befreit. Dies gilt jedoch nur für die Einnahmen, die Anleger aus den zugrunde liegenden Hypotheken auf Unternehmensebene erzielen. Alle Einnahmen, die an die Anleger generiert und ausgezahlt werden, sind steuerpflichtig. Verwenden Sie dazu das Formular 1066, wenn Sie einen REMIC einreichen.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) gegen Real Estate Investment Trust (REIT)
Sowohl REMICs als auch Real Estate Investment Trusts (REITs) investieren in irgendeiner Form in Immobilien, aber sie sind unterschiedlich. Während REMICs Hypothekendarlehen bündeln und als Investitionen an Investoren verkaufen, sind REITs ein ganz anderes Ballspiel.
REITs sind Unternehmen, die ein Portfolio einkommensschaffender Immobilien wie Büro- und Einzelhandelsflächen, Eigentumswohnungen und gemischt genutzte Immobilienbesitzen und betreiben. Anleger können Anteile an REITs erwerben, die wie Aktien an Börsen gehandelt werden. Unternehmen vermieten oder vermieten ihre Immobilien und diese Einnahmen werden dann als Dividende an die Anleger ausgezahlt.
Genau wie REMICs werden REITs jedoch nicht besteuert. Anleger müssen jedoch alle Erträge aus diesen Anlagen in ihrer jährlichen Steuererklärung angeben, was bedeutet, dass sie mit ihrem eigenen Steuersatz besteuert werden.