Diversifizierung mit Immobilien und Infrastruktur

Immobilien sind zweifellos ein wesentliches Element der Vermögensallokation und sollten Bestandteil jedes institutionellen oder persönlichen Anlageportfolios sein. Zunehmend an Bedeutung gewinnt auch die Infrastruktur, die ähnliche Vorteile wie Immobilien hat. Basierend auf Untersuchungen an der Universität Regensburg in Deutschland werden in diesem Artikel einige der wichtigsten Fragen der Asset Allocation in diesem Zusammenhang behandelt.

Sowohl Immobilien als auch Infrastruktur stellen attraktive Anlagen für risikoaverse Anleger dar, insbesondere während der Bärenmärkte. Es gibt Ähnlichkeiten und Unterschiede zwischen den beiden, und Sie können ein wirklich optimales Portfolio erstellen, indem Sie sie vollständig nutzen.

Diversifikation durch Immobilien und Infrastruktur

Die Diversifizierungsvorteile direkter und indirekter Immobilieninvestments sind bekannt, und die Rolle der Diversifizierung in institutionellen Portfolios wurde eingehend untersucht. Die unterschiedlichen Korrelationen zu Aktien und Anleihen sind äußerst hilfreich, um die Volatilität des Portfolios zu vermeiden.

In den USA besteht in vielerlei Hinsicht ein enormer Investitions- und Verbesserungsbedarf für die Infrastruktur, sodass auf dem Markt viel Potenzial vorhanden ist. Nahezu alle Anleger sollten dieses Potenzial nutzen, um effektiver als je zuvor und in einem äußerst vielversprechenden Sektor zu diversifizieren.

In der Vergangenheit hat die Infrastruktur zusammen mit anderen alternativen Vermögenswerten wie Rohstoffen und Private Equity relativ wenig Beachtung gefunden. Es hat eine Abkehr von den herkömmlichen Portfolios der alten Schule gegeben, die Aktien, Anleihen, Bargeld und Immobilien umfassen.

Insbesondere die Allokation in Immobilien könnte beeinträchtigt werden, wenn alternative Anlagen die Renditen herkömmlicher Anlagen erheblich diversifizieren. Tatsächlich ist die Infrastruktur zu einem Schwerpunkt geworden und hat ihren Weg in institutionelle Portfolios und in geringerem Maße in private Portfolios gefunden.

Was die Infrastruktur so attraktiv macht, ist, dass sie in Bezug auf große Losgrößen und Illiquidität direkten Immobilien ziemlich ähnlich zu sein scheint, aber auch allgemeine Stabilität und stabile Cashflows bietet. Die Infrastrukturforschung bleibt hinter der von Immobilien zurück, und Tobias Dechant und Konrad Finkenzeller aus Regensberg haben versucht, diese Lücke zu schließen.

Portfoliooptimierung mit Immobilien und Infrastruktur

Dieses Forschungsprojekt, und frühere Arbeiten auf dem Gebiet zeigen, dass die direkte Infrastruktur ist ein wichtiges Element der Portfoliodiversifizierung  und dass Firmen neigen dazu, Immobilien overallocate, wenn sie in der Infrastruktur investieren nicht auch tun. Dies ist eine wichtige Erkenntnis, da die Infrastruktur für risikoaverse Anleger sehr hilfreich ist – insbesondere bei Abschwüngen an den Aktienmärkten.

Die empfohlenen relativen Beträge, die in diese beiden Anlageklassen investiert werden sollten, variieren erheblich. Der Bereich reicht von null bis zu 70% (hauptsächlich bei Immobilien), abhängig vom Zeitrahmen, der Marktlage und dem Methoden zur Ableitung des Optimums.

Der maximale Gesamtbetrag, der normalerweise für Immobilien- und Infrastrukturzuweisungen empfohlen wird, liegt bei etwa 25% und ist damit erheblich höher als die tatsächlichen institutionellen Zuweisungen. Es ist wichtig zu beachten, dass effiziente Allokationen in der Praxis von zahlreichen Faktoren und Parametern abhängen und sich keine spezifische Mischung als durchweg überlegen erweist.

Die Mischung aus Immobilien und Infrastruktur ist ebenfalls umstritten, aber eine Studie von Terhaar et al.(2003) schlägt zum Beispiel eine gleichmäßige Spaltung vor. Einige Experten glauben, dass jeweils etwa 5% ausreichen. In Krisenzeiten kann dies drei- oder sogar viermal höher sein.

Eine weitere wichtige Erkenntnis ist, dass Immobilien und Infrastruktur im Hinblick auf die Diversifizierung nützlicher sein können als durch tatsächliche Renditen. Angesichts der Kontroverse um eine effektive Asset Allocation und der Turbulenzen auf den Immobilienmärkten ist dies ein wichtiges Thema. Letzteres unterstreicht die Vorteile der Nutzung nicht nur von Immobilien, sondern auch von Infrastruktur.

Bedeutsam ist auch die Erkenntnis, dass sich die angestrebte Rendite auf das angemessene Immobilienniveau auswirkt. Anleger mit höheren Portfoliorenditezielen (die mehr verdienen möchten, aber ein höheres Risiko haben) möchten möglicherweise weniger für Immobilien und Infrastruktur investieren. Dies hängt stark von der Lage dieser Märkte im Verhältnis zu den Aktienmärkten ab, ob sich diese in einer Aufwärts- oder Abwärtsphase befinden.

Die genaue Zuordnung zu Immobilien und Infrastruktur hängt von verschiedenen Parametern ab. Neben der oben erwähnten erwarteten Rendite des Portfolios gibt es auch die Frage, wie das Risiko definiert wird. Weitere relevante Faktoren sind die Einstellung zur Infrastruktur im Allgemeinen und ihre Beziehung zu anderen alternativen Anlagen. In der Praxis sind diese Allokationsentscheidungen komplex und daher sind höhere oder niedrigere Optima für verschiedene Anleger zu unterschiedlichen Zeiten möglich.

Schlussfolgerungen

Wenn es eine Sache gibt, die für alle Anleger weiterhin oberste Priorität hat, dann ist es ein gut diversifiziertes Portfolio. Es gibt einfach keinen Ersatz dafür, aber es gibt viel ungenutztes Potenzial auf dem Markt. Immobilieninvestitionen, aber auch Infrastrukturen können eine wichtige Rolle bei der Optimierung von Portfolios spielen. Dies betrifft hauptsächlich Institute, aber auch Privatinvestoren. Privatanleger können generell von einer stärkeren Diversifikation profitieren.