Vorab-Zwangsvollstreckung
Was ist eine Vorab-Zwangsvollstreckung?
Die Vorab-Zwangsvollstreckung bezieht sich auf die Anfangsphase eines Gerichtsverfahrens, das letztendlich dazu führen kann, dass Immobilien von einem ausgefallenen Kreditnehmer zurückgenommen werden. Im Vorfeld der Zwangsvollstreckung reicht der Kreditgeber eine Inverzugsetzung der Immobilie ein, da der kreditgebende Eigentümer die vertraglichen Bedingungen für Zahlungsverzug überschritten hat. Eine Inverzugsetzung informiert den Kreditnehmer darüber, dass der Kreditgeber rechtliche Schritte zur Zwangsvollstreckung einleitet.
Die Vorabzwangsvollstreckung kann eine wichtige Phase sein, da der Kreditgeber möglicherweise offen für eine letzte Rechteverhandlung über rückständige Schulden des Kreditnehmers ist. Der Kreditnehmer hat häufig die letzte Möglichkeit, den Standardstatus möglicherweise umzukehren, indem er entweder verspätete Zahlungen vornimmt, eine Änderung aushandelt oder sich möglicherweise für den Verkauf der Immobilie entscheidet, bevor eine endgültige Zwangsvollstreckung erreicht wird.
Die zentralen Thesen
- Die vorzeitige Zwangsvollstreckung beginnt in der Regel, wenn der Kreditgeber die Immobilie in Verzug stellt, weil der Hausbesitzer die vertraglichen Bedingungen für ausstehende Zahlungen (oft drei Monate Verzug oder Nichtzahlungen) überschritten hat.
- Im Rahmen der vorläufigen Zwangsvollstreckung haben Hypothekenkreditnehmer möglicherweise noch einige Optionen, einschließlich rückwirkender Zahlungen, Aushandlung einer Änderung oder Vereinbarung eines Leerverkaufs.
- Staatlich unterstützte Hypotheken haben ein Moratorium für Stundung, Räumungen und Zwangsvollstreckungsverfahren aufgrund der Coronavirus-Pandemie. Das Bundesmoratorium wurde bis mindestens 31. März 2021 verlängert. Staaten können auch eigene Zwangsvollstreckungsmoratorien haben.
So funktioniert die Vorab-Zwangsvollstreckung
Wenn ein Eigenheimkäufer einen Kredit zum Erwerb einer Immobilie aufnimmt, schließt er mit dem Kreditinstitut einen Vertrag über die Rückzahlung des Hypothekendarlehens gemäß einer vertraglichen Vereinbarung, in der Regel in monatlichen Raten. Die monatlichen Zahlungen sind in der Regel strukturiert einen Teil abdecken Haupt auf der Hypothek und Zinszahlungen.
Standardhypothekenverträge sind oft so strukturiert, dass sie in Verzug geraten, wenn ein Kreditnehmer drei Monate lang keine Zahlungen leistet. Zu diesem Zeitpunkt ist der Kreditgeber in der Regel vertraglich ermächtigt, mit der Vorabzwangsvollstreckung zu beginnen.
Der Kreditnehmer erhält eine Kopie einer Mahnung, die ebenfalls öffentlich bekannt gemacht wird, oft durch eine Einreichung beim Gericht. Mit dieser Maßnahme beginnt der Prozess vor der Zwangsvollstreckung, der zwischen Wochen und mehr als einem Jahr dauern kann, da er je nach Bundesstaat unterschiedlich ist und einem Gerichtsverfahren unterliegt. Ein Kreditgeber ist verpflichtet, ein Gerichtsverfahren zu durchlaufen, um eine Zwangsvollstreckungs- und Räumungsmitteilung abzuschließen.
Es gibt mehrere Standardschritte für ein Zwangsvollstreckungsverfahren. Die Mahnung leitet das Verfahren in der Phase vor der Zwangsvollstreckung ein. Grundsätzlich benötigt der Kreditgeber für sein Grundpfandrecht eine gerichtliche Genehmigung, die von einem Richter erteilt werden muss.
Kreditgeber sind oft eher bereit, rückwirkende Zahlungen und mögliche Darlehensänderungen in der Phase vor der Zwangsvollstreckung eines Verfahrens zu verhandeln, um die Zahlung der möglicherweise umfangreichen Zwangsvollstreckungsverfahren zu vermeiden. Wenn Abschottung gewährt wird, und eine Abschottung Räumung Mitteilung ermächtigt ist, kann der Kreditgeber zu einer öffentlichen Versteigerung oder Treuhänder Verkauf bewegen.
Vor- und Nachteile von Pre-Foreclosure
Ein Haus kann während der Phase vor der Zwangsversteigerung verkauft werden, und das kann ein Gewinn für alle Beteiligten sein. Durch den Verkauf kann der Hausbesitzer den Schaden vermeiden, den eine Zwangsvollstreckung in seiner Bonitätshistorie hätte. Der Käufer kann die Immobilie in der Regel unter dem Marktwert erwerben. Das kreditgebende Institut muss die Kosten eines Zwangsvollstreckungsverfahrens nicht tragen und die Immobilie nicht selbst verkaufen.
Der eigenständige Verkauf einer Immobilie ist jedoch nicht unbedingt einfach, zumal es gesetzliche Vorschriften und Offenlegungspflichten für den Verkäufer gibt. Käufer von im Voraus zwangsversteigerten Häusern müssen sich aller Grundpfandrechte oder unbezahlten Steuern auf ein Haus bewusst sein, da diese möglicherweise ohne vollständige Offenlegung oder ordnungsgemäß dokumentierte Klauseln auf den neuen Eigentümer übertragen werden könnten.
Wenn der Hausbesitzer die überfälligen (und laufenden) Hypothekenzahlungen nicht leistet, eine Änderung aushandelt oder das Haus während der Vor-Zwangsvollstreckung nicht verkauft, wird dem Kreditgeber schließlich die Genehmigung seines Pfandrechts an der Immobilie erteilt und kann dann die Räumung vornehmen Eigentümer und ergreift anschließend Maßnahmen zum Verkauf der Immobilie (normalerweise bei einer Auktion). Die Bank ist zu diesem Zeitpunkt Eigentümer der Immobilie und wird eher versuchen, die Immobilie zu einem noch niedrigeren Preis zu verkaufen, anstatt ihre laufenden Kosten wie Steuern und Versicherungen aufrechtzuerhalten.
Hausbesitzer, die von einer Zwangsvollstreckung betroffen sind, können sich unter 888-995-HOPE (888-995-4673) an das bundesstaatliche Making Home Affordable Program wenden, um Hilfe bei der Erhaltung ihrer Häuser oder, falls dies nicht möglich ist, beim Umzug in ein neues Zuhause zu erhalten.
Besondere Überlegungen
Ein Haus vor der Zwangsversteigerung, das ein Kreditnehmer zum Verkauf anbietet, wird in der Regel als „Leerverkauf“ bezeichnet. Der Verkauf kann eine private Transaktion zwischen dem Hauseigentümer und dem Käufer sein, aber das Angebot des Käufers muss in der Regel von der Bank genehmigt werden, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann. Der Kaufpreis kann unter dem ausstehenden Kreditsaldo liegen, weshalb der Verkauf als „short“ bezeichnet wird.
Denken Sie daran, dass nicht alle Leerverkäufe Vorabkündigungen sind. Hausbesitzer, die wissen, dass sie in Schwierigkeiten sind, entscheiden sich manchmal dafür, ihre Immobilien mit allen möglichen Mitteln zu verkaufen, bevor sie die Vorabschottung erreichen.
Ein Käufer kann ein vorverschlossenes Haus überprüfen lassen, bevor er ein Angebot dafür macht. Der Käufer könnte ein Investor sein, der die Immobilie zu einem niedrigeren Preis als dem angemessenen Marktwert kaufen und dann mit Gewinn zu einem höheren Preis verkaufen möchte.
Leerverkäufe von Immobilien können für einen Käufer ein gutes Geschäft sein, aber Käufer sollten sicherstellen, dass alle gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden.
Wenn der Hausbesitzer die Immobilie über einen Immobilienmakler zum Verkauf anbietet, werden sich potenzielle Käufer mit dem Makler in Verbindung setzen. Bei einem Leerverkauf muss wahrscheinlich die kreditgebende Bank eingeschaltet werden und kann einen oder mehrere eigene Immobilienmakler oder Anwälte beauftragen, insbesondere um eine Maklerpreisgutachten zu erstellen .
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beimUS Department of Housing and Urban Development (HUD)
Hypothekenentlastung aufgrund der COVID-19-Pandemie
Dank des am 27. März 2020 in Kraftgetretenen Coronavirus Aid, Relief and Economic Security (CARES) Act wurde bis zum 31. Dezember 2020 ein Räumungs- und Zwangsvollstreckungsmoratorium für staatlich unterstützte Hypotheken verhängt und dann bis Januar verlängert 31. März 2021. Das Moratorium wurde durch die Durchführungsverordnung von Präsident Biden am ersten Tag seiner Amtszeit bis mindestens 31. März 2021 verlängert. Wird einem Anspruch stattgegeben, können staatlich unterstützte Hypothekenkreditnehmer Zahlungen um bis zu 360 Tage aufschieben, Gebühren für verspätete Zahlungen vermeiden, eine Räumung ihres Zuhauses vermeiden, bereits laufende Zwangsvollstreckungsverfahren aufschieben und die Phase vor der Zwangsversteigerung für neue Verfahren anhalten.
Privaten Kreditgebern wurde geraten, mit Kreditnehmern zusammenzuarbeiten, um Kreditänderungen leichter zugänglich zu machen. Die Zinsen sind ebenfalls auf beispiellose Tiefststände gefallen, was die Refinanzierung zu einer praktikablen Option für jeden Hypothekenkreditnehmer macht, der sich in den letzten Monaten nicht zuvor refinanziert hat und dies vertraglich gemäß den aktuellen Hypothekenbedingungen tun darf.