Nichtstörungsklausel
Was ist eine Nichtstörungsklausel?
Eine Nichtstörungsklausel ist eine Bestimmung in einem Hypothekenvertrag, die sicherstellt, dass ein Mietvertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter unter keinen Umständen fortbesteht. Dies geschieht in erster Linie, um den Mieter vor einer Räumung durch den Hypothekengeber zu schützen, wenn das Eigentum vom Kreditgeber ausgeschlossen wird. Eine Nichtstörungsklausel stellt sicher, dass ein Mieter im Falle eines Konkurses des Vermieters nicht vertrieben wird.
Die zentralen Thesen
- Eine Nichtstörungsklausel in einer Hypothek garantiert als ein Mieter wird nicht aus einer Immobilie vertrieben, die von einem Kreditgeber oder aufgrund eines anderen Umstands abgeschottet wurde.
- Eine solche Klausel kann entweder für einen privaten oder gewerblichen Pächter und einen Hypothekarkreditnehmer gelten.
- Eine Nichtstörungsklausel wird häufig in Verbindung mit einer Bestätigungsklausel geschrieben, wonach der Pächter oder Mieter den neuen Eigentümer der Immobilie automatisch als Vermieter erkennt.
Grundlegendes zu Nichtstörungsklauseln
Eine Nichtstörungsklausel kann auch dann ins Spiel kommen, wenn die Immobilie, die der Mieter bewohnt, vom Eigentümer verkauft wird und nicht durch Zwangsvollstreckung oder Insolvenz. Der Mieter kann die Rechte aus der Klausel behalten, solange sie nicht in Verzug sind. Eine solche Klausel kann mit anderen Bedingungen und Vereinbarungen gebündelt werden, die der Mieter unterzeichnet, wenn er sich bereit erklärt, einen Raum zu belegen, insbesondere mit einer Gewerbeimmobilie.
Beispielsweise ist eine Nichtstörungsklausel häufig in einer Unterordnungs, Nichtstörungs- und Einrichtungsvereinbarung (SNDA) enthalten. Die Nachrangklausel würde dazu führen, dass ein Mieter dem Hypothekenzins eines Kreditgebers nachrangig ist. Dies würde es dem Vermieter ermöglichen, eine Finanzierung mit der Immobilie als Sicherheit zu beantragen, nachdem der Mieter Verträge zur Belegung der dortigen Fläche unterzeichnet hat. Die Attornment Klausel ist eine Garantie dafür, dass der Mieter den neuen Eigentümer der Immobilie als Vermieter erkennt und für die Dauer der Mietdauer, wenn die Immobilie den Besitzer wechselt, weiterhin Mietzahlungen an ihn leistet.
Warum Geschäftsmieter möglicherweise eine Nichtstörungsklausel verlangen
Als Vorteil für Geschäftsmieter in Gewerbeimmobilien kann eine Nichtstörungsklausel dazu beitragen, die Möglichkeit einer Kostenumstellung zu verringern, indem sichergestellt wird, dass ihre Mietbedingungen bei einem Eigentümerwechsel der Immobilie eingehalten werden. Dies könnte auch einen Geschäftsmieter schützen, der in die Renovierung des von ihm genutzten Raums investiert, falls der Vermieter das Eigentum durch Zwangsvollstreckung oder Insolvenz verliert und der Mieter als Angeklagter benannt wird.
Ohne eine solche Klausel könnte der Mieter die Nutzung des Raums sowie seine Investition in die Renovierungsarbeiten verlieren, die zur Förderung seines Geschäfts auf diesem Grundstück vorgenommen wurden. Einige Kreditgeber versuchen möglicherweise, die in einer Nichtstörungsklausel enthaltenen Verpflichtungen so zu beschränken, dass der Mieter einfach zu den vereinbarten Mietbedingungen im Raum bleiben kann.
Andere Überlegungen
Eine Nichtstörungsklausel hat eine andere Anwendung für Mineralrechte. In diesem Fall sieht die Klausel vor, dass der Mineralgewinnungsprozess die Oberflächenentwicklung des Landes nicht beeinträchtigt. Beispielsweise kann eine Ölgesellschaft, die Brunnen auf einem Grundstück bohrt, den Bau eines Gebäudes oder andere Entwicklungen auf diesem Grundstück nicht beeinträchtigen.