Die wichtigsten Faktoren für Immobilieninvestitionen
Worauf ist bei Immobilien besonders zu achten? Obwohl der Standort immer ein wichtiger Aspekt ist, gibt es zahlreiche andere Faktoren, die bei der Entscheidung helfen, ob eine Investition für Sie richtig ist. Hier ist ein Blick auf einige der wichtigsten Dinge, die Sie beachten sollten, wenn Sie in den Immobilienmarkt investieren möchten.
1. Lage der Immobilie
Warum es wichtig ist
Das Sprichwort „Lage, Lage, Lage“ ist nach wie vor König und nach wie vor der wichtigste Faktor für die Rentabilität bei Immobilieninvestments. Die Nähe zu Annehmlichkeiten, Grünflächen, malerische Aussichten und der Status der Nachbarschaft spielen bei der Bewertung von Wohnimmobilien eine wichtige Rolle. Die Nähe zu Märkten, Lagerhäusern, Verkehrsknotenpunkten, Autobahnen und steuerbefreiten Gebieten spielt bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien eine wichtige Rolle.
Wonach schauen
Ein Schlüsselfaktor bei der Standortbestimmung von Immobilien ist die mittel- bis langfristige Betrachtung der voraussichtlichen Entwicklung des Gebiets über den Investitionszeitraum. Zum Beispiel könnte das heute friedliche Freiland hinter einem Wohnhaus eines Tages zu einer lauten Produktionsstätte werden und seinen Wert mindern. Überprüfen Sie gründlich die Eigentumsverhältnisse und die beabsichtigte Nutzung der unmittelbaren Bereiche, in denen Sie investieren möchten.
Eine Möglichkeit, Informationen über die Aussichten in der Umgebung der von Ihnen in Betracht gezogenen Immobilie zu sammeln, besteht darin, sich an das Rathaus oder andere öffentliche Stellen zu wenden, die für die Zoneneinteilung und Stadtplanung zuständig sind. Dadurch erhalten Sie Zugriff auf die langfristige Raumplanung und können feststellen, wie günstig oder ungünstig für Ihre eigene Planung der Immobilie ist.
2. Bewertung der Immobilie
Warum es wichtig ist
Die Immobilienbewertung ist wichtig für die Finanzierung beim Kauf, den Listenpreis, die Investitionsanalyse, die Versicherung und die Besteuerung – sie alle hängen von der Immobilienbewertung ab.
Wonach schauen
Zu den gängigen Methoden zur Immobilienbewertung gehören:
- Verkaufsvergleichsansatz : kürzlich vergleichbare Verkäufe von Immobilien mit ähnlichen Merkmalen – am häufigsten und am besten für neue und alte Immobilien geeignet
- Kostenansatz : die Kosten für das Land und den Bau, abzüglich Abschreibungen – geeignet für den Neubau
- Ertragsansatz : basierend auf erwarteten Mittelzuflüssen – geeignet für Vermietungen
3. Anlagezweck und Anlagehorizont
Warum es wichtig ist
Angesichts der geringen Liquidität und der hochwertigen Investitionen in Immobilien kann ein absichtlicher Mangel an Klarheit zu unerwarteten Ergebnissen führen, einschließlich finanzieller Not, insbesondere wenn die Investition hypothekarisch angelegt ist.
Wonach schauen
Identifizieren Sie, welche der folgenden allgemeinen Kategorien zu Ihrem Zweck passt, und planen Sie dann entsprechend:
- Kaufen und selbst verwenden. Hier sparen Sie Miete und profitieren von der Eigennutzung bei gleichzeitiger Wertsteigerung.
- Kaufen und leasen. Dies bietet regelmäßige Einnahmen und eine langfristige Wertsteigerung. Das Temperament eines Vermieters ist jedoch erforderlich, um mögliche Streitigkeiten und rechtliche Probleme zu lösen, Mieter zu verwalten, Reparaturarbeiten usw.
- Kaufen und verkaufen (kurzfristig). Dies ist im Allgemeinen für einen schnellen, kleinen bis mittleren Gewinn gedacht – die typische Immobilie befindet sich im Bau und wird nach Fertigstellung mit Gewinn verkauft.
- Kaufen und verkaufen (langfristig). Dies ist in der Regel auf einen hohen inneren Wertzuwachs über einen langen Zeitraum ausgerichtet. Dies bietet Alternativen, um langfristige Ziele wie den Ruhestand zu ergänzen.
4. Erwartete Cashflows und Gewinnchancen
Warum es wichtig ist
Der Cashflow gibt an, wie viel Geld nach den Ausgaben übrig bleibt. Ein positiver Cashflow ist der Schlüssel zu einer guten Rendite einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie.
Wonach schauen
Entwickeln Sie Projektionen für die folgenden Gewinn- und Ausgabenarten:
- Erwarteter Cashflow aus Mieteinnahmen ( Inflation begünstigt Vermieter bei Mieteinnahmen)
- Erwartete Steigerung des inneren Wertes aufgrund langfristiger Kurssteigerungen.
- Abschreibungsvorteile (und verfügbare Steuervorteile)
- Kosten-Nutzen-Analyse der Renovierung vor dem Verkauf, um einen besseren Preis zu erzielen
- Kosten-Nutzen-Analyse von Hypothekendarlehen im Vergleich zur Wertsteigerung
5. Seien Sie vorsichtig mit der Hebelwirkung
Warum es wichtig ist
Kredite sind bequem, können aber mit hohen Kosten verbunden sein. Sie setzen Ihr zukünftiges Einkommen ein, um heute einen Nutzen zu erzielen, zu den Kosten von Zinsen, die über viele Jahre verteilt werden. Stellen Sie sicher, dass Sie wissen, wie Sie mit Krediten dieser Art umgehen und hohe Schulden oder sogenannte Überschuldung vermeiden. Selbst Immobilienexperten werden in Zeiten widriger Marktbedingungen durch Überschuldung herausgefordert und die Liquiditätsengpässe mit hohen Verbindlichkeiten können Immobilienprojekte zum Scheitern bringen.
Wonach schauen
Berücksichtigen Sie in Abhängigkeit von Ihren aktuellen und erwarteten zukünftigen Einnahmen Folgendes:
- Entscheiden Sie sich für die Art der Hypothek, die am besten zu Ihrer Situation passt – festverzinsliche, variabel verzinste Hypothek (ARM), nur auf Zinsen, keine Anzahlung usw. Beachten Sie, dass jede Art von Hypothek ihr eigenes Risikoprofil hat und Sie es sich genauer ansehen müssen jeder sorgfältig. ARM umfasst beispielsweise Hypothekenzinsen, die sich aufgrund der Kräfte des Kapitalmarkts jederzeit ändern können, und der Kreditnehmer muss während der Kreditlaufzeit alle Zinsänderungen akzeptieren.
- Beachten Sie die Bedingungen und sonstigen Gebühren, die vom Hypothekengeber erhoben werden.
- Schauen Sie sich um, um niedrigere Zinssätze und bessere Konditionen zu finden.
6. Neubau vs. Bestandsimmobilie
Warum es wichtig ist
Neubau bietet in der Regel attraktive Preise, Individualisierungsmöglichkeiten und moderne Annehmlichkeiten. Zu den Risiken zählen Verzögerungen, erhöhte Kosten und die Unbekannten einer neu entwickelten Nachbarschaft.
Bestandsimmobilien bieten Komfort, schnelleren Zugang, etablierte Verbesserungen (Utilities, Landschaftsgestaltung etc.) und in vielen Fällen geringere Kosten.
Wonach schauen
Hier sind einige wichtige Dinge, die Sie bei der Entscheidung zwischen Neubau oder Bestandsimmobilie beachten sollten:
- Überprüfen Sie frühere Projekte und untersuchen Sie den Ruf des Bauunternehmens für neue Investitionen.
- Überprüfen Sie Eigentum Taten, die jüngsten Erhebungen und Gutachten für bestehende Objekte.
- Berücksichtigen Sie monatliche Wartungskosten, ausstehende Gebühren und Steuern. Solche Kosten können Ihren Cashflow stark beeinträchtigen.
- Prüfen Sie bei der Investition in vermietete Immobilien, ob es sich um eine mietgebundene, mietstabilisierte oder marktwirtschaftliche Immobilie handelt. Läuft der Mietvertrag bald aus? Sind Verlängerungsmöglichkeiten für den Mieter günstig? Wem gehören die Einrichtungsgegenstände?
- Überprüfen Sie die Qualität der Artikel (Möbel, Einrichtungsgegenstände und Geräte), wenn diese in den Verkauf einbezogen werden sollen.
7. Indirekte Investitionen in Immobilien
Warum es wichtig ist
Die Verwaltung von physikalischen Eigenschaften über einen langfristigen Horizont ist nicht jedermanns Sache. Es gibt Alternativen, die es Ihnen ermöglichen, indirekt in den Immobiliensektor zu investieren.
Wonach schauen
Ziehen Sie andere Möglichkeiten in Betracht, in Immobilien zu investieren:
- Real Estate Investment Trusts (REITs)
- Aktien von Immobilienunternehmen
- Immobiliensektororientierte Investmentfonds und ETFs
- Hypothekenanleihen
- Hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS)
8. Ihre Kreditwürdigkeit
Warum es wichtig ist
Ihre Kreditwürdigkeit beeinflusst Ihre Fähigkeit, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, und wirkt sich auf die Bedingungen aus, die Ihr Kreditgeber anbietet. Wenn Sie eine höhere Kreditwürdigkeit haben, erhalten Sie möglicherweise bessere Konditionen – was im Laufe der Zeit zu erheblichen Einsparungen führen kann.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.
Wonach schauen
Scores über 800 gelten als ausgezeichnet und helfen Ihnen, sich für die beste Hypothek zu qualifizieren. Arbeiten Sie gegebenenfalls daran, Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern :
- Rechnungen pünktlich bezahlen – automatische Zahlungen oder Erinnerungen einrichten
- Schulden abbauen
- Streben Sie eine Kreditausnutzung von nicht mehr als 30 % an
- Schließen Sie keine ungenutzten Kreditkarten – solange Sie keine Jahresgebühren zahlen
- Limit-Anfragen für neue Kredite und „harte“ Anfragen
- Überprüfen Sie Ihre Kreditauskunft und bestreiten Sie Ungenauigkeiten
9. Gesamtimmobilienmarkt
Warum es wichtig ist
Wie bei anderen Anlagearten ist es gut, niedrig zu kaufen und hoch zu verkaufen. Immobilienmärkte unterliegen Schwankungen und es lohnt sich, Trends zu kennen. Wichtig ist auch, auf die Hypothekarzinsen zu achten, damit Sie nach Möglichkeit Ihre Finanzierungskosten senken können.
Wonach schauen
Bleiben Sie auf dem Laufenden mit Trends und Statistiken für:
- Eigenheimpreise und Eigenheimverkäufe (insgesamt und in Ihrem Wunschmarkt)
- Neubau
- Immobilieninventar
- Hypothekenzinsen
- Flipping-Aktivität
- Zwangsvollstreckungen
Die Quintessenz
Immobilien können zur Diversifizierung Ihres Portfolios beitragen. Im Allgemeinen weisen Immobilien eine geringe Korrelation mit anderen wichtigen Anlageklassen auf – wenn die Aktien also fallen, sind Immobilien oft im Aufwärtstrend. Eine Immobilieninvestition kann auch einen stetigen Cashflow, eine erhebliche Wertsteigerung, Steuervorteile und wettbewerbsfähige risikoadjustierte Renditen bieten, was sie zu einer soliden Investition macht.
Natürlich ist es wie bei jeder Investition wichtig, bestimmte Faktoren wie die hier aufgeführten zu berücksichtigen, bevor Sie in Immobilien investieren – ob Sie sich für physische Immobilien, REITs oder etwas anderes entscheiden.