Austausch mit Gleichgesinnten
Was ist ein gleichartiger Austausch?
Ein gleichartiger Tausch, manchmal auch als gleichartiger Tausch bezeichnet, ist eine steueraufgeschobene Transaktion, die die Veräußerung eines Vermögenswerts und den Erwerb eines anderen ähnlichen Vermögenswerts ermöglicht, ohne dass aus dem Verkauf des ersten Vermögenswerts eine Kapitalertragsteuerschuld entsteht.
Bis zur Verabschiedung der Steuergesetzgebung im Dezember 2017 hätte dies den Austausch eines Unternehmens gegen ein anderes – oder eines materiellen Eigentums wie Kunstwerke oder schweres Gerät gegen ein anderes umfassen können. Nach 2017 gilt ein gleichartiger Tausch nur noch für den Tausch einer Geschäfts- oder Immobilieninvestitionsimmobilie gegen eine andere Immobilie.
Die zentralen Thesen
- Eine gleichartige Börse wird verwendet, wenn jemand einen Vermögenswert verkaufen und einen ähnlichen erwerben möchte, ohne die Kapitalertragsteuer zu vermeiden.
- Börsen gleicher Art werden vom IRS streng überwacht und erfordern eine genaue Buchführung, um sicherzustellen, dass keine Steuerstrafen anfallen.
- Versierte Verkäufer können den ähnlichen Umtausch nutzen, um andere spezifische Arten von Gewinnen, wie z. B. Abschreibungen, aufzuschieben.
- Steuern aus einem gleichartigen Tausch werden abgegrenzt und nicht eliminiert.
- Ein gleichartiger Umtausch ermöglicht es dem Verkäufer, die Wiedereinziehung der Abschreibung aufzuschieben.
So funktioniert ein gleichartiger Austausch
Wird eine Gewerbeimmobilie oder als Finanzinvestition gehaltene Immobilie gewinnbringend veräußert, muss der Anleger auf den erwirtschafteten Gewinn eine Kapitalertragsteuer zahlen. Alle Veräußerungsgewinne werden entweder mit dem kurzfristigen Veräußerungsgewinnsatz zwischen 10 % und 37 % für Gewinne aus einem Verkauf innerhalb eines Jahres oder dem langfristigen Satz besteuert, der zwischen 10 % und 20 % für Gewinne aus einem anschließenden Verkauf liegt ein Jahr ab Erstkaufdatum.
Eine gleichartige Börse wird auch als 1031-Börse oder Starker-Börse bezeichnet.
Jedoch Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code (IRC) entbindet einen Investor aus Herstellung einer Steuerzahlung auf einen Gewinn, wenn der Erlös aus dem Verkauf oder der Veräußerung der Immobilie in einer ähnlichen Eigenschaft von gleichem oder höherem Wert als Teil eines qualifizierten reinvestiert gleichartigen Austausch. Jede Immobilie, mit Ausnahme des eigenen persönlichen Wohnsitzes, gilt als gleichartig wie jede andere Immobilie. Für einen gleichartigen Tausch qualifiziert sich grundsätzlich jede Immobilie, die zur produktiven Nutzung im Handel oder Gewerbe oder zu Investitionen gehalten wird.
Ein Steuerpflichtiger, der eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkauft und innerhalb einer festgelegten Frist eine andere kauft, muss bei der ersten Veräußerung keine Steuern zahlen. Sie müssen beim Verkauf oder der Veräußerung der zweiten Immobilie Steuern zahlen, es sei denn, es wird ein weiterer gleichartiger Austausch durchgeführt. In diesem Fall wird die Steuerzahlung erneut gestundet.
Um sicherzustellen, dass beim Verkauf des ersten Vermögenswerts keine Steuerschuld entsteht, sind bei einem gleichartigen Tausch mehrere wichtige Überlegungen zu beachten :
- Der zu verkaufende Vermögenswert muss eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie sein und darf kein privater Wohnsitz sein.
- Der mit dem Erlös erworbene Vermögenswert muss dem verkauften Vermögenswert ähnlich sein.
- Der Erlös aus dem Verkauf muss innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf des ersten Vermögenswerts zum Kauf des anderen Vermögenswerts verwendet werden. Sie müssen jedoch die Immobilie oder den Vermögenswert, die Sie in der gleichartigen Börse kaufen, innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf identifizieren.
Es gibt einige Beschränkungen für die Höhe des steuerbegünstigten Kapitalgewinns, also stellen Sie sicher, dass Sie die neuesten Steuervorschriften überprüfen, bevor Sie mit einem gleichartigen Umtausch fortfahren.
Besondere Überlegungen
Zusätzlich zu den steuerlichen Stundungsvorteilen ermöglicht ein gleichartiger Tausch dem Verkäufer, die Wiedereinziehung der Abschreibung – den Gewinn aus dem Verkauf von abschreibungsfähigem Kapitalvermögen, der für Einkommensteuerzwecke als Einkommen ausgewiesen werden muss – aufzuschieben. Ein Steuerzahler kann auch staatliche Steuern auf gleichartige Börsen vermeiden.
Zum Beispiel verlangen einige Staaten, dass entweder ein Käufer oder ein Verkäufer staatliche Einkommensteuern zahlt, wenn eine Immobilie verkauft wird, was als staatliche obligatorische Quellensteuer bezeichnet wird. Eigentum, das in einem gleichartigen Tausch übertragen wird, kann jedoch eine Befreiung erhalten. Um die Befreiung in Anspruch zu nehmen, muss der Steuerzahler ein vom Staat ausgestelltes Befreiungsformular oder eine Bescheinigung unterzeichnen. Einige Staaten verlangen, dass der Verkäufer die Ausnahme 20 Tage vor Abschluss einreicht, während andere Staaten die Vorlage des Befreiungsformulars bei Abschluss zulassen.
Vor- und Nachteile eines gleichartigen Austauschs
Der auffälligste Vorteil eines ähnlichen Austauschs ist die günstige steuerliche Behandlung. Bei diesem Umtausch kann ein Vermögenswert durch einen ähnlichen Vermögenswert ersetzt werden, ohne ein steuerpflichtiges Ereignis auszulösen. Der Austausch muss nicht mit einem Asset identisch sein, das mit dem ersetzten identisch ist; es muss sich in derselben Anlageklasse befinden.
Der IRS legt keine Begrenzung fest, wie oft jemand einen 1031-Austausch durchführen kann. So können Anleger kontinuierlich nach lukrativeren Gelegenheiten suchen. Auch Gelder, die zur Zahlung von Kapitalertragssteuern verwendet worden wären, stehen zur Wiederanlage zur Verfügung.
Obwohl ein gleichartiger Austausch Steuervorteile bietet, sind sie vorübergehend. Steuern werden abgegrenzt, nicht eliminiert. Irgendwann werden Kapitalertragsteuern fällig. Auch wenn der Umtausch nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist oder gemäß den IRS-Regeln erfolgt, wird die Transaktion steuerpflichtig.
Ebenso wie die Kapitalertragsteuern werden auch die Verluste abgegrenzt. Ein ähnlicher Austausch, der Verluste beinhaltet, muss vorgetragen werden.
Vorteile
- Steueraufschub von Kapitalgewinnen
- Mehr Geld zum Reinvestieren
- Keine Begrenzung der Anzahl der Börsen
Nachteile
- Strenge IRS-Regeln und -Vorschriften
- Verluste werden aufgeschoben
- Steuerpflicht bleibt bestehen
Beispiel für einen gleichartigen Austausch
Eine gleichartige Börse ist ideal für einen Geschäftsinhaber, der sein Geschäft verkaufen und in ein anderes investieren möchte, oder für einen Immobilieninvestor, der ein Mietobjekt verkaufen und ein ähnliches kaufen möchte. Ein 8824-Formular muss beim Internal Revenue Service (IRS) eingereicht werden, in dem die Bedingungen des Geschäfts aufgeführt sind. Verstärkung erkannt, weil Boot-Bargeld, Schulden oder andere Eigenschaft, die nicht gleich Art ist und dass gegeben oder empfing in einer Sachleistungen wie börsen wurde empfangen wird auf dem Formular 8949 berichtet, Schedule D (Form 1040) oder Formular 4797, soweit zutreffend. Wenn Abschreibungen vorgenommen werden müssen, muss dieser erfasste Gewinn möglicherweise als ordentlicher Ertrag ausgewiesen werden.
Gleichartige FAQs zum Austausch
Was ist der Zweck eines Drittvermittlers in einem aufgeschobenen gleichartigen Austausch?
Der Drittvermittler oder der qualifizierte Vermittler erfüllt die Dokumentationspflichten und stellt sicher, dass die Verkaufserlöse bis zum Abschluss des Austauschs gehalten werden und der Austausch den IRS-Richtlinien entspricht.
Wie melden Sie einen ähnlichen Umtausch, der in zwei Steuerjahren fällt?
Für einen erfolgreichen Austausch gleichartiger Art, der sich über zwei Jahre erstreckt, meldet der Steuerzahler die Transaktion auf dem IRS-Formular 8824. Der Austausch wird für das Jahr gemeldet, in dem der Austausch begann. Für im nächsten Steuerjahr erhaltene Umtauschmittel meldet der Steuerpflichtige diese Erlöse auf dem IRS-Formular 6252.
Bei einem gescheiterten Tausch gleichartiger Art, der sich über zwei Steuerjahre erstreckt, kann der Steuerzahler verpflichtet sein, alle Gewinne im Rahmen der Ratenzahlungsmethode zu melden. Auch wenn sie sich nicht für den gleichartigen Austausch qualifizieren, können sie Gewinne möglicherweise dennoch ein Jahr lang aufschieben.
Wann wird ein realisierter Verlust in einer gleichartigen Börse anerkannt?
Ein Verlust wird erst realisiert, wenn die Transaktion steuerpflichtig wird. Bei einem gleichartigen Tausch werden Kapitalverluste ebenso wie Kapitalgewinne steuerabgegrenzt.
Die Quintessenz
Ein gleichartiger Austausch bietet denen, die sich qualifizieren, günstige Steuervorteile. Steuerzahler können die Kapitalertragssteuer weiterhin auf unbestimmte Zeit aufschieben und haben keine Begrenzung dafür, wie oft sie ähnliche Umtauschaktionen durchführen können. Der IRS legt strenge Richtlinien fest, was wann umgetauscht werden kann. Trotz der Vorteile muss sich der Steuerzahler bewusst sein, dass Verluste aus einem gleichartigen Tausch abgegrenzt und Steuern nicht vermeidbar sind.