Wie funktioniert ein steuerfreier Austausch?
Benjamin Franklin sagte: „Nichts ist sicher außer Tod und Steuern.“ Egal wie sehr Sie versuchen, sie zu vermeiden, es kommt eine Zeit, in der Sie sich dem einen und dann dem anderen stellen müssen. Steuern sind im Allgemeinen eine Verpflichtung, die die meisten Menschen lieber auf einer minimalen Basis zahlen. Die Steuerzahler werden sich nach besten Kräften bemühen, den an Uncle Sam zu zahlenden Teil ihres Einkommens zu reduzieren.
Während es möglich ist, Schlupflöcher zu entdecken, die Ihre Gesamtsteuerschuld reduzieren, kann die Maximierung des Nachsteuereinkommens viel Zeit, Kosten und Kreativität erfordern. Und das klingt genauso wahr, wenn Sie Eigentum besitzen. Aber wenn es um Immobilienverkäufe geht, gibt es eine Möglichkeit, die Zahlung einer hohen Steuerbelastung an den Internal Revenue Service (IRS) zu verschieben. Es heißt 1031-Börse, die von Anlegern aller Ebenen zunehmend für ihre Steuervorteile anerkannt wird. Lesen Sie weiter, um mehr über diese Regel zu erfahren und wie sie helfen kann.
Die zentralen Thesen
- Eine 1031 Exchange ist ein Austausch von gleichartigen Immobilien, die zu Geschäfts- oder Anlagezwecken in den Vereinigten Staaten gehalten werden.
- Der Umtausch ermöglicht die Stundung von steuerpflichtigen Gewinnen aus der Immobilie, die zuerst verkauft wird.
- Steuerzahler haben ab dem Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie 45 Tage Zeit, um mögliche Ersatzimmobilien zu identifizieren.
- Die Ersatzimmobilie muss gesichert und der Tausch spätestens 180 Tage nach Verkauf des ursprünglichen Vermögenswerts abgeschlossen sein.
Was ist eine 1031-Börse?
Eine 1031 Exchange ist ein Austausch von gleichartigen Eigenschaften in den Vereinigten Staaten. Einfach ausgedrückt, unterliegt eine verkaufte Immobilie erst dann der Kapitalertragsteuer, wenn sie schließlich ohne Reinvestition des Erlöses verkauft wird. Dies ermöglicht im Wesentlichen nicht die Umgehung, sondern die Aufschiebung etwaiger steuerpflichtiger Gewinne aus der erstveräußerten Immobilie.
Bei einer1031-Börse müssen beide Immobilien zu Geschäfts- oder Anlagezwecken gehalten werden und sich in den Vereinigten Staaten befinden. Obwohl sie von Natur aus ähnlich sein müssen, spielt die Qualität der Eigenschaften keine Rolle. Körperschaften, Personengesellschaften, Gesellschaften mit beschränkter Haftung und Trusts sind berechtigte steuerpflichtige Einheiten, die eine Börse gemäß Abschnitt 1031 einrichten können.2
Aber was ist mit persönlichem bestimmte Arten von Immobilien, die nicht in Frage kommen und sich daher nicht für einen 1031-Umtausch qualifizieren. Diese schließen ein:
- Geschäftsinventar
- Aktien und Anleihen
- Schuldscheine
- Wertpapiere
- Interessen an Partnerschaften
- Vertrauenszertifikate
Für viele Menschen kann das Thema Steuern schnell unübersichtlich werden. Steuern können von einfach bis sehr komplex werden, indem einfach ein paar Immobilien in die Gleichung aufgenommen werden. Es kann jedoch von Vorteil sein, sich darüber zu informieren, welche effektiven Steuervorschriften verfügbar sind. Eine1031-Börse ist ein Abschnitt des Steuergesetzbuchs, der Einzelpersonen belohnen kann, die an bestimmten Geschäfts- und Investitionsaktivitäten beteiligt sind.
Regel 1031 Änderungen
Mit der Verabschiedung des Es gelten auch gemeinsame Mietverträge (TICs). Dies sind Vereinbarungen, an denen zwei oder mehr Personen beteiligt sind, die sich das Eigentum an einem Grundstück oder Land teilen.
Durch die Verabschiedung des Gesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze wurden bestimmte Arten von Eigentum aus der 1031-Umtauschregel gestrichen, darunter Flugzeuge, Ausrüstung und Franchise-Lizenzen
Erforderliche Richtlinien
Um als1031-Börse zugelassen zu werden, muss die Transaktion von der Erlangung und Abgabe des jeweiligen Eigentums abhängig sein. Die beteiligten Parteien nutzen in der RegelBörsenerleichterungsunternehmen, die bei der Abwicklung solcher Geschäfte behilflich sind, um sicherzustellen, dass sie ordnungsgemäß ausgeführt werden. Glücklicherweise muss ein ähnlicher Austausch nicht gleichzeitig abgeschlossen werden, es gibt jedoch einige Zeitbeschränkungen, die eingehalten werden müssen.
Erstens hat der Steuerzahler ab dem Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie 45 Tage Zeit, um mögliche Ersatzimmobilien zu identifizieren. Eine schriftliche Mitteilung dieser Identifizierung muss unterzeichnet und an den Verkäufer oder qualifizierten Vertreter der gewünschten Immobilie gesendet werden. Bei Immobilien müssen die Unterlagen konkrete Angaben zur Immobilie wie Adresse und rechtliche Beschreibung enthalten. Als nächstes muss der Ersatz Eigentum gesichert werden, und der Austausch spätestens 180 Tage nach dem Verkauf des ursprünglichen Vermögenswert oder der Frist der Einkommen abgeschlossene Steuererklärung der ursprüngliche Vermögenswert verkauft Je nachdem,welche wurde für das Steuerjahr anerster Stellesteht. Die Immobilie muss eine sehr ähnliche Beschreibung haben wie die, die während des ersten Zeitraums von 45 Tagen erwähnt wurde.
Reverse Exchanges
Nachdem Sie nun mehr über einen regulären 1031-Umtausch wissen, ist es wichtig zu wissen, dass auch ein umgekehrter Umtausch möglich ist. Der Reiz dieser Art des Austauschs besteht darin, dass der Steuerzahler sich so viel Zeit nehmen kann, wie er benötigt, um eine Immobilie zu kaufen, da Fristen nicht eingehalten werden, bis die Immobilie offiziell erworben und bei einem Inhaber eines Exchange-Unterkunftstitels registriert wurde. Technisch gesehen ist dies ein Agent, der die gesetzlichen Eigentumstitel bis zum Abschluss des Swaps besitzt. Der Immobilieninvestor hat 45 Tage Zeit, um festzulegen, welche Immobilie er verkaufen möchte, was oft schon bekannt ist. Der Investor hat weitere 135 Tage Zeit, um den Verkauf der aufgegebenen Immobilie abzuschließen. Der umgekehrte Umtausch bietet eine weitere Möglichkeit, diesen einzigartigen Steuervorteil zu nutzen.
Anforderungen an den Papierkram
Da alle vorherigen Bedingungen erfüllt sind, gibt es auch administrative Anforderungen, die dokumentiert und nachverfolgt werden müssen. Der Gewinn aus dem ursprünglichen Verkauf des ersten Vermögenswerts muss erfasst werden, so dass beim Verkauf des Ersatzvermögens beide Gewinne mit einigen Anpassungen besteuert werden. Der IRS verlangt, dass 1031 Börsen auf demFormular 8824 verfolgt werden, das Details zur Transaktion enthält. Das Formular selbst verlangt Beschreibungen der ausgetauschten Immobilien, Daten des Erwerbs und der Übertragung, die Beziehung der beiden Tauschparteien und den Wert beider Immobilien.
Darüber hinaus erfordert das Formular die Erklärung des Gewinns oder Verlusts der verkauften Immobilie sowie des erhaltenen oder gezahlten Geldes zusammen mit etwaigen Publikation 544 enthält auch zusätzliche Details über den Verkauf und die Veräußerung von Vermögenswerten und deren angemessene steuerliche Behandlung.
Die Quintessenz
Der einzigartige Kanal des steueraufgeschobenen Wachstums durch 1031-Börsen kann Einzelpersonen befähigen, ihr Vermögen bei richtiger Anwendung exponentiell zu steigern. Anstatt Steuern zu zahlen, wenn ein Kapitalgewinn erzielt wird, können diese Erlöse in einen Vermögenswert von ähnlichem oder höherem Wert reinvestiert werden. Idealerweise kann dieser Prozess wiederholt werden, indem die Mittel für den Erwerb von Immobilien verwendet werden, anstatt den IRS zu zahlen, was zu einem beschleunigten Wachstum führt. Reverse Exchanges bieten eine noch größere Flexibilität dieser Regel und eröffnen den Anlegern mehr Optionen.
Der Papierkram, der erforderlich ist, um diese Art von Transaktion zu verfolgen, ist gründlich, aber lassen Sie sich davon nicht ablenken. Denken Sie schließlich an die Zeitrahmen und Fristen, in denen Immobilien gekauft und verkauft werden können. Wenn Sie diese entscheidenden Fenster verpassen, können Sie mehr Steuern zahlen oder Ihr Nettovermögen erhöhen. Letztendlich ist der 1031-Austausch eine völlig legale steueraufgeschobene Strategie, die jeder Steuerzahler in den Vereinigten Staaten anwenden kann. Langfristig kann sich die konsequente und richtige Anwendung dieser Strategie für die kommenden Jahre auszahlen.