Wie berechne ich, wie viel Eigenheim ich habe?
Es wird allgemein angenommen, dass die meisten Menschen wissen, wie hoch ihr Eigenheimkapital ist. Viele Menschen sind jedoch immer noch verwirrt über das Thema. Als Eigenheimbesitzer müssen Sie verstehen, wie Eigenheimkapital funktioniert. Dies gilt insbesondere, wenn Sie eine Hypothek refinanzieren oder Geld für Ihren Wohnsitz leihen möchten.
Die zentralen Thesen
- Eigenheimkapital ist der Wert Ihres Eigentumsanteils an Ihrem Haus, der berechnet wird, indem Ihre ausstehende Hypothek vom Marktwert der Immobilie abgezogen wird.
- Nur wenige Kreditgeber lassen Sie gegen den vollen Betrag Ihres Eigenheimkapitals leihen.
- Unter normalen wirtschaftlichen Umständen können Sie zwischen 80 und 90 % Ihres verfügbaren Eigenkapitals aufnehmen.
- Während der Coronavirus-Pandemie beschränkten Kreditgeber den Zugang zu Eigenheimkapital und erhöhten die Anforderungen an die Kreditwürdigkeit, insbesondere für Eigenheimkreditlinien (HELOCs).
Wie viel Eigenheimbesitz haben Sie?
Ihr Eigenheimwert ist die Differenz zwischen dem aktuellen Marktwert Ihres Eigenheims und der Gesamtsumme der dagegen registrierten Schulden (hauptsächlich Ihrer Primärhypothek).
Der Kredit, der Ihnen als Kreditnehmer durch ein Eigenheimdarlehen zur Verfügung steht, hängt davon ab, wie viel Eigenkapital Sie haben. Angenommen, Ihr Haus hat einen Wert von 250.000 USD und Sie schulden 150.000 USD für Ihre Hypothek. Ziehen Sie einfach Ihre verbleibende Hypothek vom Wert des Eigenheims ab, und Sie erhalten 100.000 USD Eigenheimkapital.
Wie groß können Sie ein Eigenheimdarlehen erhalten?
Nur sehr wenige Kreditgeber lassen Sie gegen den vollen Betrag Ihres Eigenheimkapitals leihen. Sie ermöglichen Ihnen im Allgemeinen, je nach Kreditgeber, Kredit und Einkommen maximal 80 bis 90 % des verfügbaren Eigenkapitals zu leihen. Wenn Sie also 100.000 USD an Eigenheimkapital haben, wie im obigen Beispiel, könnten Sie eineEigenheimkreditlinie (HELOC) von 80.000 USD bis 90.000 USD erhalten. Rasse, nationale Herkunft und andere nichtfinanzielle Erwägungen sollten bei der Bestimmung, wie viel Eigenheim Sie sich leihen können, niemals eine Rolle spielen.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder das US Department of Housing and Urban Development (HUD) einzureichen.
Hier ist ein zweites Beispiel, das einige weitere Faktoren berücksichtigt. Angenommen, Sie haben fünf Jahre lang eine 30-jährige Hypothek auf Ihr Eigenheim. Darüber hinaus wurde der Marktwert Ihres Hauses bei einer kürzlich durchgeführten Schätzung oder Bewertung auf 250.000 US-Dollar festgelegt. Sie haben auch noch 195.000 US-Dollar auf dem ursprünglichen Darlehen von 200.000 US-Dollar. Denken Sie daran, dass fast alle Ihre frühen Hypothekenzahlungen für die Tilgung der Zinsen verwendet werden.
Wenn keine anderen Verpflichtungen mit dem Haus verbunden sind, haben Sie 55.000 US-Dollar an Eigenheimkapital. Das entspricht dem aktuellen Marktwert von 250.000 US-Dollar abzüglich der Schulden von 195.000 US-Dollar. Sie können das Eigenheimkapital auch durch den Marktwert dividieren, um den Prozentsatz Ihres Eigenheimkapitals zu bestimmen. In diesem Fall beträgt der Eigenheimanteil 22% (55.000 $ ÷ 250.000 $ = 0,22).
Nehmen wir nun an, Sie hätten zusätzlich zu Ihrer Hypothek ein Eigenheimdarlehen in Höhe von 40.000 USD aufgenommen. Die Gesamtverschuldung des Grundstücks beträgt 235.000 US-Dollar statt 195.000 US-Dollar. Dadurch ändert sich Ihr Gesamtkapital auf nur 15.000 USD, wodurch Ihr Eigenheimanteil auf 6% sinkt.
Transaktionskosten
Immobilien sind eines der illiquiden Vermögenswerte, daher fallen normalerweise Kosten an, die mit der Erschließung Ihres Eigenheimkapitals verbunden sind. Wenn Sie tatsächlich das Haus verkaufen, total Schließung Kosten sind in der Regel zwischen 2% und 5% in den Vereinigten Staaten. Käufer zahlen normalerweise viele dieser Gebühren, aber seien Sie sich bewusst, dass sie diese Gebühren als Ausrede verwenden könnten, um einen niedrigeren Verkaufspreis auszuhandeln.
Wenn Sie ein Eigenheimdarlehen aufnehmen, müssen Sie wahrscheinlich eine Art von Darlehensvergabegebühr zahlen. Außerdem sind die Zinssätze für Zweithypotheken und Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs) im Allgemeinen höher als für die ursprüngliche Hypothek. Nachdem Sie diese Transaktionskosten berücksichtigt haben, ist der Betrag an Eigenheimkapital, den Sie tatsächlich verwenden können, niedriger als der Betrag, den Sie theoretisch haben.
Das Loan-to-Value-Verhältnis
Eine weitere Möglichkeit, Eigenkapital in Ihrem Eigenheim auszudrücken, ist die Beleihungsquote ( LTV Ratio ). Sie wird berechnet, indem der verbleibende Kreditsaldo durch den aktuellen Marktwert geteilt wird. Im zweiten oben beschriebenen Beispiel beträgt Ihr LTV 78 %. (Ja, es ist die Kehrseite Ihres Eigenheimanteils von 22 %.) Mit Ihrem 40.000 Dollar Eigenheimdarlehen steigt er auf 94 %.
Potenzielle Kreditgeber verwenden den LTV, um zu entscheiden, ob sie Ihren Anträgen auf zusätzliche Kredite zustimmen oder nicht.
Kreditgeber mögen keinen hohen LTV, weil dies darauf hindeutet, dass Sie möglicherweise zu viel Hebelkraft haben und möglicherweise nicht in der Lage sind, Ihre Kredite zurückzuzahlen. In Zeiten wirtschaftlicher Umbrüche können sie ihre Kreditvergabestandards verschärfen. Das geschah während der weltweiten Coronavirus-Krise. Insbesondere für Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs) haben die Banken ihre Anforderungen an die Kreditwürdigkeit von 600 auf 700 angehoben. Sie senkten auch die Dollarbeträge und den Prozentsatz des Eigenheimkapitals, den sie zu verleihen bereit waren.
Sowohl der LTV- als auch der Eigenheimwert unterliegen Schwankungen, wenn sich der Marktwert eines Eigenheims ändert. Millionen von Dollar an angeblichem Eigenheimkapital wurden während des Zusammenbruchs der Subprime-Hypotheken von 2007 bis 2008 vernichtet. Die Preise steigen nicht immer. Die langfristigen Auswirkungen der Coronavirus-Krise auf das Eigenheimkapital bleiben ungewiss.