Wohneigentum als Investition
Wohneigentum war schon immer Teil des amerikanischen Traums. Aus diesem Grund akzeptieren viele Menschen den Besitz eines Eigenheims als das richtige, sogar obligatorische Unterfangen, ohne die Vorteile und Risiken zu berücksichtigen. Wenn Sie über den Kauf eines Eigenheims nachdenken, sollten Sie die Vor- und Nachteile der Investition, die Sie treffen möchten, kennen und prüfen – wie bei jeder Investitionsentscheidung , bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben.
Die zentralen Thesen
- Wenn Sie über Wohneigentum nachdenken, sollten Sie sich der Vorteile und potenziellen Risiken bewusst sein und diese prüfen, bevor Sie das Geschäft abschließen.
- Zu den Vorteilen einer Investition in ein Eigenheim zählen Wertsteigerung, Eigenheimkapital, Steuerabzüge und abzugsfähige Kosten.
- Zu den Risiken und Vorbehalten bei der Investition in ein Eigenheim können hohe Vorabkosten, Abschreibungen und Illiquidität gehören.
Attraktive langfristige Investition
Die Wertschätzung bedeutet den Anstieg der Hauswerte im Laufe der Zeit. Die Immobilienpreise sind zyklisch, und Hausbesitzer sollten nicht erwarten, dass der Wert der Immobilie kurzfristig drastisch steigt. Wenn Sie jedoch lange genug in Ihrem Haus bleiben, besteht eine sehr gute Wahrscheinlichkeit, dass Sie Ihr Haus aufgrund der späteren Wertsteigerung mit Gewinn verkaufen können.
In der Tat ist der Kauf eines Eigenheims eine der besten langfristigen Investitionen, die Sie tätigen können. Trotz dramatischer Einbrüche wie dem Rendite für eine Investition (ROI), die Ihnen auch einen Wohnraum bietet.
Immobilien schätzen vor allem aufgrund des Grundstücks, auf dem sich das Haus befindet, während die tatsächliche Struktur im Laufe der Zeit abnimmt. Der Ausdruck „Standort, Standort, Standort“ ist also nicht nur ein Schlagwort für Immobilien, sondern eine sehr wichtige Überlegung beim Kauf eines Eigenheims. Die Nachbarschaft mit den damit verbundenen Annehmlichkeiten – Schulbezirke, Parks, Straßenzustand usw. – und die Stadt, in der sich das Haus befindet, tragen maßgeblich zur Wertschätzung der Immobilie bei.
Stellen Sie sich ein heruntergekommenes und heruntergekommenes Haus vor, das unbewohnbar ist. Das Land unter dem Haus ist möglicherweise immer noch einen erheblichen Geldbetrag wert – in diesem Fall mehr als die Residenz. Ein Verkäufer kann in Betracht ziehen, es so zu verkaufen, wie es ist (wobei die Struktur noch intakt ist) oder ein wenig mehr auszugeben, um das Haus abzureißen und das Land zu einem höheren Preis selbst zu verkaufen.
Eigenkapital aufbauen
Eigenheimkapital ist die Differenz zwischen dem Betrag, den Sie noch für Ihre Hypothek schulden, und dem Marktpreis oder -wert Ihres Eigenheims. Eigenheimkapital und Wertsteigerung können zusammen betrachtet werden. Wie oben erwähnt, würde Ihr Haus wahrscheinlich im Laufe der Zeit an Marktwert gewinnen.
Ihr Eigenkapital wächst auch, wenn Sie Ihre Hypothek zurückzahlen. Weniger Ihrer Zahlungen fließen in Zinsen und mehr in die Senkung des Guthabens Ihres Darlehens.
Wertschätzung ist die Veränderung des Wertes Ihres Eigenheims im Laufe der Zeit, während Eigenheimkapital die Differenz zwischen dem Saldo Ihrer Hypothek und dem Marktwert Ihres Eigenheims ist.
Der Aufbau von Eigenkapital dauert einige Zeit, da es einige Zeit dauert, den Kapitalbetrag für das Hypothekendarlehen zu senken – es sei denn, Sie leisten natürlich eine große Anzahlung oder regelmäßige Vorauszahlungen.
Eine Sache, die Sie jedoch beachten sollten, ist, dass die Zeitdauer, in der Sie Ihr Zuhause haben, ein wichtiger Faktor dafür ist, wie viel Eigenkapital Sie aufbauen und welche Wertschätzung Sie erzielen können. Je länger Sie es behalten, desto mehr Eigenkapital erhalten Sie.
Wenn Sie Ihre Hypothek zurückzahlen und den geschuldeten Betrag reduzieren, ohne es zu merken, sparen Sie, wenn der Wert Ihres Eigenheims steigt – genau wie der Wert Ihres Sparkontos mit den Zinsen steigt. Wenn Sie verkaufen, erhalten Sie wahrscheinlich jeden Dollar zurück, den Sie ausgezahlt haben, und mehr, vorausgesetzt, Sie bleiben lange genug in Ihrem Haus. Im Laufe der Zeit sollte die durchschnittliche Rendite ( Zinssatz ) von 6% auf Ihre Ersparnisse Ihre Ausgaben mehr als decken.
Ein weiteres Plus ist, dass Eigenheimkapital Flexibilität bietet, um ein Darlehen zu erhalten, das an die Höhe Ihres Eigenheimkapitals gebunden ist. Viele Anleger verfolgen gleichzeitig ihr Eigenheim und ihre Wertsteigerung. Wenn ein Investor der Ansicht ist, dass sein Hauswert stark steigt, kann er einen Eigenheimkredit aufschieben, um eine bessere Gelegenheit zu haben, die Wertschätzung eines Verkäufers zu realisieren.
Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beimUS-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Standort, Standort, Standort
Während die Tilgung Ihrer Hypothek unabhängig von Ihrem Wohnort gleich funktioniert, variiert das Marktwertwachstum je nach Standort. Laut dem Immobilienpreisindex (HPI) der Federal Housing Finance Agency (FHFA) stiegen die Immobilienpreise in den USA im Fünfjahreszeitraum bis zum 31. Dezember 2019 im Durchschnitt um 32,88%. Die Preise in der Mittelatlantik-Volkszählungsabteilung stiegen jedoch nur um 23,21%, und die Preise in der Pazifik-Volkszählungsabteilung stiegen um durchschnittlich 40,39%.
Um zu sehen, wie sich dies auf die Preise auswirken kann, bei denen Sie kaufen möchten, lesen Sie die vollständige FHFA-Tabelle unten:
Quelle: FHFA US-Immobilienpreisindex -3. Quartal 2019.
Kapital gewinnt Ausschluss
Schließlich werden Sie Ihr Haus verkaufen. Wenn Sie dies tun, können Sie laut Gesetz die Gewinne behalten und keine Kapitalertragssteuern zahlen. Nun, nicht unbedingtalle Gewinne. Der Internal Revenue Service (IRS) ermöglicht einen steuerfreien Gewinn von bis zu 250.000 USD für alleinstehende Hausbesitzer und 500.000 USD für verheiratete Paare – nur für Ihren Hauptwohnsitz, nicht für ein Zweitwohnsitz oder eine Ferienimmobilie.
Es gibt einige Anforderungen, die Sie erfüllen müssen, um sich für diesen Ausschluss zu qualifizieren. Sie müssen das Haus innerhalb der letzten fünf Jahre bis zum Abschlussdatum mindestens zwei Jahre – 24 Monate – besitzen. Die Wohnsitzerfordernis schreibt vor, dass Sie in den fünf Jahren vor dem Verkauf mindestens zwei Jahre in der Wohnung gelebt haben sollten. Die letzte Anforderung, die Rückblickanforderung, beschreibt, dass Sie in den zwei Jahren vor dem letzten Verkauf nicht vom Verkauf eines anderen Hauptwohnsitzes profitiert haben.
Steuerabzüge
Nach der Wertsteigerung sind Steuerabzüge oder Ersparnisse der am häufigsten genannte Vorteil des Wohneigentums. Wenn Sie ein Haus kaufen, können Sie einen Teil der Kosten für den Besitz dieses Hauses von den Steuern abziehen, die Sie an die Regierung zahlen. Dies beinhaltet Hypothekenzinsen sowohl für Ihren Hauptwohnsitz als auch für ein Zweitwohnsitz, die sich auf Tausende von Dollar pro Jahr belaufen können.
Zinsen für Eigenheimkredite oderEigenheimkreditlinien (HELOC) können ebenfalls abgezogen werden, wenn die Mittel zur wesentlichen Verbesserung Ihres Eigenheims verwendet werden. Sie können auch bis zu 10.000 US-Dollar an staatlichen und lokalen Steuern (SALT) abziehen, einschließlich Grundsteuern.
Die Wirkung des Gesetzes über Steuersenkungen und Arbeitsplätze
DasGesetz über Steuersenkungen und Arbeitsplätze hat wesentliche Änderungen an den Teilen der Steuergesetzgebung vorgenommen, die mit Wohneigentum zu tun haben. Sofern ein künftiger Kongress das Gesetz nicht ändert, laufen alle Bestimmungen nach dem 31. Dezember 2025 aus. Änderungen dieses Gesetzes haben jedoch vorerst den Wert des Eigenheimbesitzes verringert.
Das Gesetz begrenzt die Hypothekenzinsabzüge auf 750.000 USD der gesamten Hypothekenschulden, einschließlich für ein erstes und zweites Eigenheim sowie für Eigenheim- oder HELOC-Darlehen. Die höhere Begrenzung der Hypothekenschulden in Höhe von 1 Mio. USD gilt jedoch weiterhin für Schulden, die vor dem 16. Dezember 2017 entstanden sind.
Das Gesetz setzte auch das SALT-Abzugslimit auf 10.000 US-Dollar fest. Weitere neue Bestimmungen enthalten Beschränkungen für die Geltendmachung von Unfallschäden mit Ausnahme von Katastrophen, die vom Bund gemeldet wurden. Der Umzugskostenabzug besteht nicht mehr, außer für den aktiven Militärumzug aus Arbeitsgründen.
All diese Änderungen haben den Wert des Eigenheimbesitzes gesenkt – einschließlich der Tatsache, dass mit der nahezu Verdoppelung des Standardabzugs (ein weiteres Merkmal des Gesetzes) weniger Personen genügend Abzüge haben, um Anhang A einzureichen, anstatt den Standardabzug zu nehmen.
Die Tatsache, dass Sie Anspruch auf einen Steuerabzug haben, bedeutet also nicht, dass dieser für Sie nützlich sein wird. Die strenge Begrenzung des SALT-Abzugs wird sich besonders nachteilig auf die Senkung der verfügbaren Abzüge für Personen auswirken, die in Staaten mit hohen Steuern leben.
Hohe Vorabkosten
Die Kosten für die Investition in ein Haus können hoch sein – Ihre Ausgaben betreffen mehr als den Verkaufspreis der Immobilie und den Zinssatz für Ihre Hypothek. Für den Anfang können Sie damit rechnen, zwischen 2% und 5% des Kaufpreises als Abschlusskosten zu zahlen. Zu den häufigsten Abschlusskosten gehören eine Anmeldegebühr, eine Bewertungsgebühr, Anwaltsgebühren, Grundsteuern, Hypothekenversicherungen, Hausinspektionen, Versicherungsprämien für Hausbesitzer im ersten Jahr, Titelsuche, Titelversicherungen, Punkte (vorausbezahlte Zinsen), Originierungsgebühren und Aufzeichnungen Gebühren und Umfragegebühr.
Experten sagen, Sie sollten planen, mindestens fünf Jahre in Ihrem Haus zu bleiben, um diese Kosten zu decken.
Mögliche Abschreibung
Nicht alle Häuser gewinnen an Wert. Die Immobilienkrise von 2008 führte dazu, dass viele Hausbesitzer unter Wasser waren, was bedeutet, dass Sie mehr auf Ihre Hypothek schulden, als Ihr Haus wert ist. Es braucht keine Immobilienkrise, bis die Immobilienpreise stagnieren oder fallen. Regionale oder lokale Wirtschaftsbedingungen können zu Hauswerten führen, die nicht mit der Inflation Schritt halten.
Denken Sie auch daran, dass die tatsächliche Struktur, in der Sie leben, mit der Zeit abnimmt. Dies kann auf Verschleiß auf dem Grundstück oder auf mangelnde Wartung und Reparatur zurückzuführen sein.
Stolz und finanzielle Verantwortung
Ein häufig genannter Vorteil von Wohneigentum ist das Wissen, dass Sie Ihre kleine Ecke der Welt besitzen. Sie können Ihr Haus anpassen, umbauen, streichen und dekorieren, ohne die Erlaubnis eines Vermieters einzuholen.
Eigentum geht jedoch mit Verantwortung einher. Sie müssen Ihre Hypothek bezahlen oder riskieren, Ihr Haus und das von Ihnen aufgebaute Eigenkapital zu verlieren. Wartung und Instandhaltung liegen in Ihrer Verantwortung. Sie können den Vermieter nicht um 2:00 Uhr anrufen, um eine undichte Wasserleitung reparieren zu lassen. Wenn das Dach beschädigt ist, müssen Sie es selbst reparieren oder reparieren lassen. Rasenmähen, Schneeräumen, Hausbesitzer-Versicherung und Haftpflichtversicherung liegen bei Ihnen.
Illiquidität
Im Gegensatz zu Lagerbeständen, die innerhalb weniger Tage verkauft werden können, dauert das Entladen von Häusern in der Regel viel länger. Die Tatsache, dass Sie möglicherweise Zugang zu steuerfreien Kapitalgewinnen in Höhe von 500.000 USD haben, bedeutet nicht, dass Sie einen sofortigen Zugang haben.5 In der Zwischenzeit müssen Sie noch Hypothekenzahlungen leisten und das Haus warten, bis Sie es verkaufen.
Das Fazit
Ein Haus ist eine Investition, die viele Anlagevorteile, aber auch Risiken mit sich bringt, was es zu einer Investition macht, die nicht jedermanns Sache ist. Es ist wichtig, den Anlagevorteil gegen die Risiken abzuwägen. Ein rationaler Vergleich von Vor- und Nachteilen kann Ihnen bei der Entscheidung helfen, ob Sie Ihr Geld in eine Eigenheiminvestition stecken oder woanders möglicherweise bessere Renditen erzielen möchten.