Flexibler Zahlungs-ARM

Was war ein flexibler Zahlungs-ARM?

Ein flexibler Zahlungs-ARM, auch als Options-ARM bezeichnet, war eine Art variabel verzinslicher Hypothek (ARM), mit der der Kreditnehmer jeden Monat aus vier verschiedenen Zahlungsoptionen auswählen konnte: eine 30-jährige, vollständig amortisierende Zahlung;eine 15-jährige, vollständig amortisierende Zahlung;eine reine Zinszahlung oder eine sogenannte Mindestzahlung, die die monatlichen Zinsen nicht abdeckte.

Das Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) hat 2014 flexible Zahlungs-ARMs durch neue Qualified Mortgage (QM) -Standardseffektiv beseitigt.

Grundlegendes zu einem flexiblen Zahlungs-ARM

Flexible Zahlungs-ARMs waren vor der Subprime-Hypothekenkrise 2007-2008beliebt,als die Immobilienpreise rapide stiegen. Die Hypotheken hatten einen sehr niedrigen Einführungszinssatz von typischerweise 1%, was viele Menschen zu der Annahme veranlasste, dass sie sich ein teureres Haus leisten könnten, als ihr Einkommen vermuten lässt. Aber die Teaser-Rate war nur für einen Monat. Dann wurde der Zinssatz auf einen Index wie den Wells Cost of Saving Index (COSI) plus eine Marge zurückgesetzt, was häufig zu einem „Zahlungsschock“ führte.

Mit dem neuen Zinssatz könnten Kreditnehmer wählen, ob sie eine herkömmliche 30-jährige Hypothekenzahlung oder eine noch größere, beschleunigte 15-jährige Zahlung vornehmen möchten. In der Praxis haben dies nur wenige Kreditnehmer getan. Nach dem ersten Monat entschieden sich die meisten entweder für die reine Zinszahlung oder die monatliche Mindestzahlung, was sehr viel zu sein schien.

Viele Kreditnehmer haben nicht verstanden, dass die nicht gezahlten Zinsen auf den Kreditsaldo angerechnet werden, ein Prozess, der als negative Amortisation bezeichnet wird. Dies erhöhte in der Tat die Größe des Darlehens. Als die Immobilienpreise zusammenbrachen, stellten die Kreditnehmer fest, dass sie mehr für ihre Hypotheken schuldeten, als ihre Häuser wert waren.

Hausbesitzer konnten ihre Häuser nicht verkaufen, da der Wert zu niedrig war und viele Kreditnehmer es sich nicht leisten konnten, monatliche Hypothekenzahlungen zu leisten, was zu Ausfällen führte, die sich über die Banken und finanzielle Hypothekenprodukte wie Mortgage-Backed Securities (MBS) ausbreiteten.

Nichtbenutzung des ARM für flexible Zahlungen

Flexible Zahlungs-ARMS und andere Options-ARMs hatten viel Kleingedrucktes, das viele Kreditnehmer beschönigten. Beispielsweise hatten die meisten Options-ARMs eine negative Amortisationsobergrenze, was bedeutet, dass der Kreditnehmer nur Mindestzahlungen leisten konnte, bis der Kreditwert 110% bis 115% des ursprünglichen Betrags erreichte.

Die Mindestzahlungen stiegen ebenfalls jährlich, manchmal um Prozentsätze, die nicht viel zu sein schienen, sich aber schnell zusammensetzten. Und die Zinszahlungsoption war in der Regel nur in den ersten zehn Jahren gültig. Viele Hausbesitzer haben ihre Kreditzahlungen bereits nach wenigen Jahren mehr als verdoppelt.

Viele dieser Hypotheken wurden von räuberischen Kreditgebern geschrieben, die mehr daran interessiert waren, einen Deal abzuschließen und eine Provision zu zahlen, als an den möglichen negativen finanziellen Auswirkungen, die dies auf die Kreditnehmer haben würde, da sie wussten, dass sie sich ihre Hypotheken möglicherweise nicht leisten können.

Um Banken davon abzuhalten, Kredite zu schreiben, die möglicherweise zu einem Bankrott von Hausbesitzern führen könnten, hat die CFPB 2014 ihr Programm für qualifizierte Hypotheken eingerichtet. Im Rahmen dieses Programms würden bestimmte Arten von stabilen Hypotheken die QM-Genehmigung der Agentur erhalten und die ausstellende Bank für einen besseren Schutz im Falle eines Ausfalls qualifizieren.

Da negative Tilgungsdarlehen wie ARMs mit flexibler Zahlung niemals eine QM-Genehmigung erhielten, gaben die Banken sie weitgehend zugunsten konventionellerer ARMs und festverzinslicher Hypotheken auf.