Mangelurteil
Was ist ein Mangelurteil?
Ein Mangelurteil ist ein Urteil eines Gerichts gegen einen Schuldner, der mit einem Pfandrecht des Schuldners für weiteres Geld.
Die zentralen Thesen
- Ein Mangelurteil ist ein Gerichtsurteil, mit dem einem Schuldner ein Pfandrecht für weitere Gelder auferlegt wird, wenn der Verkauf von gesicherten Gegenständen die volle geschuldete Schuld nicht erfüllt.
- Abhängig von Ihrem Bundesland kann es sein, dass während einer Zwangsvollstreckung Mangelurteile verboten sind.
- Es gibt Sicherheitsvorkehrungen, um zu verhindern, dass Banken für eine Immobilie zu wenig bezahlen und den Restbetrag vom Kreditnehmer in Verzug fordern.
- Mangelurteile sind häufig bei einer Transaktion zulässig, die als Urkunde statt Zwangsvollstreckung bezeichnet wird.
So funktioniert ein Mangelurteil
Der Rechtsgrundsatz eines Mangelurteils könnte auf jedes besicherte Darlehen Anwendung finden, bei dem die Immobilie zu einem geringeren Betrag als der fällige Darlehensbetrag verkauft wird, z. B. bei einem Autokredit. In den meisten Fällen wird der Begriff jedoch mit Hypotheken- Zwangsvollstreckungen in Verbindung gebracht.
Hypotheken für Eigenheime sollen die Möglichkeit eines Mangels vermeiden, indem von den Kreditnehmern Anzahlungen verlangt werden und die Kredite auf dem Schätzwert der Immobilie basieren. Theoretisch stellen diese Absicherungen sicher, dass der Kreditgeber die Immobilie verkaufen kann, um einen Kredit zurückzuzahlen. Aber bei einem Immobilienabschwung wie dem nach dem Börsencrash von 2008 können die Eigenheimwerte unter die Höhe des ausstehenden Kredits fallen.
Beispiel eines Mangelurteils
Betrachten Sie ein Haus, das für 300.000 US-Dollar mit einem Zinssatz von 4% und einer Anzahlung von 30.000 US-Dollar gekauft wurde. Die Kreditnehmer für das Darlehen $ 270.000 nach zwei Jahren eine Abgangshaupt Saldo von $ 256.000. Die Bank verkauft das Haus für 245.000 US-Dollar und beantragt dann ein Mängelurteil gegen den Kreditnehmer für die ausstehenden 11.000 US-Dollar. Dies ist der Betrag, den der Kreditnehmer zahlen muss, um weitere Schulden zu vermeiden.
Staatliche Gesetze gegen Ansprüche aufgrund von Mängelansprüchen gelten in der Regel nicht für zweite Hypotheken, wie z. B. Eigenheimdarlehen.
Einschränkungen von Mangelurteilen
Viele Staaten verbieten Mängelurteile nach einer Zwangsvollstreckung. Wo dies zulässig ist, müssen Kreditgeber im Allgemeinen durch vergleichbare Listings und Bewertungen nachweisen, dass der Verkaufspreis fair ist. Diese Absicherung verhindert, dass eine Bank ein niedriges Angebot annimmt und den Restbetrag vom Kreditnehmer verlangt.
Auch wenn dies zulässig ist, erfolgt ein Mangelurteil nicht automatisch. Das Gericht berücksichtigt sie nur, wenn der Kreditgeber einen Antrag stellt oder um dessen Gewährung bittet. Stellt der Kreditgeber den Antrag nicht, so stellt das Gericht fest, dass das aus der Zwangsvollstreckung erlangte Geld ausreichend ist.
Darüber hinaus kann ein Schuldner, der ein Mangelurteil erhält, eine Befreiung vom Kreditgeber oder anderen Gläubigern beantragen, einen Antrag auf Aufhebung des Urteils stellen oder erforderlichenfalls Insolvenz anmelden. In jedem Fall, wenn ein Schuldner von der vollständigen Rückzahlung eines Darlehens „vom Haken“ befreit wird, wird die erlassene Schuld vom IRS als Einkommen betrachtet und ist steuerpflichtig.
Besondere Überlegungen
Die meisten Staaten erlauben Mängelurteile bei sogenannten Leerverkäufen, bei denen sich eine Bank bereit erklärt, einem Kreditnehmer ein Haus zu einem niedrigeren Preis als dem Kreditbetrag verkaufen zu lassen. Ein Verkauf zu niedrigen Preisen kann erfolgen, wenn die Immobilienpreise fallen und eine Bank versucht, ihren Verlust durch einen schnellen Verkauf zu mindern, anstatt eine Zwangsvollstreckung durchzuführen. Diese Maßnahme kann für Kreditnehmer je nach ihren individuellen Umständen gut sein.
Ebenso sind Mängelurteile in einer Transaktion, die als Urkunde statt Zwangsvollstreckung bezeichnet wird, in der Regel zulässig, wenn die Bank zustimmt, das Eigentum an einer Immobilie zu übernehmen, anstatt sie zu vollstrecken.