Konventionelle Hypothek oder Darlehen
Was ist eine konventionelle Hypothek oder ein Darlehen?
Eine konventionelle Hypothek oder ein konventionelles Darlehen ist jede Art von Darlehen für Eigenheimkäufer, die nicht von einer staatlichen Stelle angeboten oder besichert wird. Stattdessen sind konventionelle Hypotheken über private Kreditgeber wie Banken, Kreditgenossenschaften und Hypothekenbanken erhältlich. Einige konventionelle Hypotheken können jedoch von zwei staatlich geförderten Unternehmen garantiert werden;die Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).
Die zentralen Thesen
- Eine konventionelle Hypothek oder ein konventionelles Darlehen ist ein Darlehen eines Eigenheimkäufers, das nicht von einer staatlichen Stelle angeboten oder besichert wird.
- Es wird durch einen privaten Kreditgeber oder die beiden staatlich geförderten Unternehmen Fannie Mae und Freddie Mac angeboten oder garantiert.
- Potenzielle Kreditnehmer müssen einen offiziellen Hypothekenantrag ausfüllen, die erforderlichen Dokumente, die Kredithistorie und die aktuelle Kreditwürdigkeit vorlegen.
- Herkömmliche Darlehenszinssätze sind tendenziell höher als die von staatlich abgesicherten Hypotheken wie FHA-Darlehen.
Konventionelle Hypotheken und Kredite verstehen
Herkömmliche Hypotheken haben in der Regel einen festen Zinssatz, was bedeutet, dass sich der Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens nicht ändert. Herkömmliche Hypotheken oder Darlehen werden nicht von der Bundesregierung garantiert und unterliegen daher in der Regel strengeren Kreditvergabeanforderungen von Banken und Gläubigern.
Zu den Regierungsbehörden, die Hypotheken für Banken sichern, gehören die Federal Housing Administration (FHA), das US Department of Veterans Affairs (VA) und der USDA Rural Housing Service.3 Es gibt jedoch Anforderungen, die Kreditnehmer erfüllen müssen, um sich für diese Programme zu qualifizieren.
Konventionell vs. konform
Konventionelle Kredite werden oft fälschlicherweise als konforme Hypotheken oder Darlehen bezeichnet. Obwohl es Überschneidungen gibt, sind die beiden unterschiedliche Kategorien. Eine konforme Hypothek ist eine Hypothek, deren zugrunde liegende Bedingungen den Finanzierungskriterien von Fannie Mae und Freddie Mac entsprechen. Die wichtigste davon ist eine Dollargrenze, die jährlich von der Federal Housing Finance Agency (FHFA) festgelegt wird. In den meisten kontinentalen USA darf ein Kredit im Jahr 2021 548.250 USD nicht überschreiten.
Während also alle konformen Kredite konventionell sind, gelten nicht alle konventionellen Kredite als konform. Eine Jumbo-Hypothek von 800.000 US-Dollar zum Beispiel ist einekonventionelle Hypothek, aber keine konforme Hypothek – weil sie den Betrag übersteigt, dereine Besicherung durch Fannie Mae oder Freddie Mac ermöglichen würde.
Im Jahr 2020 gab es 8,3 Millionen Hausbesitzer mit FHA-versicherten Hypotheken. Der Sekundärmarkt für konventionelle Hypotheken ist extrem groß und liquide. Die meisten konventionellen Hypotheken werden in hypothekarisch besicherten Pass-Through -Wertpapieren verpackt , die auf einem gut etablierten Terminmarkt, dem sogenannten Mortgage- to-Ankündigung Markt (TBA) gehandelt werden. Viele dieser herkömmlichen Pass-Through-Wertpapiere werden weiter in Collateralized Mortgage Obligations (CMOs) verbrieft.
Wie eine konventionelle Hypothek oder ein Darlehen funktioniert
In den Jahren seit dem Zusammenbruch der Subprime-Hypotheken im Jahr 2007 haben die Kreditgeber die Qualifikationen für Kredite verschärft – Hypotheken mit „keine Überprüfung“ und „keine Anzahlung“ sind zum Beispiel mit dem Wind verweht – aber insgesamt sind die meisten Grundanforderungen geändert. Potenzielle Kreditnehmer müssen einen offiziellen Hypothekenantrag ausfüllen (und in der Regel eine Antragsgebühr zahlen) und dem Kreditgeber dann die erforderlichen Dokumente zur Verfügung stellen, um eine umfassende Überprüfung ihres Hintergrunds, ihrer Bonität und ihrer aktuellen Kreditwürdigkeit durchzuführen.
Erforderliche Unterlagen
Keine Immobilie ist jemals zu 100 % finanziert. Bei der Überprüfung Ihrer Vermögenswerte und Verbindlichkeiten prüft ein Kreditgeber nicht nur, ob Sie sich Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen leisten können, die in der Regel 28% Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreiten sollten. Der Kreditgeber sucht auch zu sehen, ob Sie eine Anzahlung auf dem Grundstück umgehen können (und wenn ja, wie viel), zusammen mit anderen Upfront-Kosten, wie zum Beispiel Darlehen Entstehung oder das Versicherungsgebühren, Maklergebühren und die Abrechnung oder Abschlusskosten, die alle die Kosten einer Hypothek erheblich in die Höhe treiben können. Zu den erforderlichen Elementen gehören:
1. Einkommensnachweis
Diese Dokumente umfassen unter anderem:
- Dreißig Tage Gehaltsabrechnungen, die sowohl das Einkommen als auch das laufende Jahr anzeigen
- Zwei Jahre Bundessteuererklärungen
- Sechzig Tage oder eine vierteljährliche Aufstellung aller Vermögenskonten, einschließlich Ihrer Giro, Spar- und Anlagekonten
- Zwei Jahre W-2 Aussagen
Kreditnehmer müssen auch mit einem Nachweis über zusätzliche Einnahmen wie Alimente oder Boni vorbereitet werden.
2. Vermögenswerte
Sie müssen Kontoauszüge und Anlagekontoauszüge vorlegen, um nachzuweisen, dass Sie über Mittel für die Anzahlung und die Schließungskosten des Wohnsitzes sowie über Barreserven verfügen. Wenn Sie Geld von einem Freund oder Verwandten erhalten, um die Anzahlung zu unterstützen, benötigen Sie Geschenkbriefe, die bescheinigen, dass es sich nicht um Darlehen handelt und keine Rückzahlungspflicht besteht. Diese Briefe müssen oft notariell beglaubigt werden.
3. Beschäftigungsnachweis
Kreditgeber möchten heute sicherstellen, dass sie Kredite nur an Kreditnehmer mit einer stabilen Arbeitsgeschichte vergeben. Ihr Kreditgeber möchte nicht nur Ihre Gehaltsabrechnungen sehen, sondern kann auch Ihren Arbeitgeber anrufen, um sich zu vergewissern, dass Sie noch angestellt sind, und um Ihr Gehalt zu überprüfen. Wenn Sie kürzlich den Arbeitsplatz gewechselt haben, möchte ein Kreditgeber möglicherweise Ihren früheren Arbeitgeber kontaktieren. Selbständige Kreditnehmer müssen erhebliche zusätzliche Unterlagen zu ihrem Geschäft und Einkommen vorlegen.
4. Sonstige Dokumentation
Ihr Kreditgeber muss Ihren Führerschein oder Ihren staatlichen Personalausweis kopieren und benötigt Ihre Sozialversicherungsnummer und Ihre Unterschrift, damit der Kreditgeber Ihre Kreditauskunft abrufen kann.
Zinssätze für konventionelle Hypotheken
Herkömmliche Darlehen Zinsen sind in der Regel höher als die von der Regierung unterstützten Hypotheken, wie FHA – Darlehen (obwohl diese Darlehen, die in der Regel vorschreiben, dass die Kreditnehmer zahlen Hypothekenversicherungsprämien, ausrechnen kann genauso teuer auf lange Sicht sein).
Der Zinssatz einer herkömmlichen Hypothek hängt von mehreren Faktoren ab, darunter den Bedingungen des Darlehens – seiner Länge, seiner Höhe und ob der Zinssatz fest oder variabel ist – sowie von den aktuellen Wirtschafts- oder Finanzmarktbedingungen. Hypothekenbanken legen die Zinssätze auf der Grundlage ihrer Erwartungen für die zukünftige Inflation fest; auch das Angebot und die Nachfrage nach hypothekenbesicherten Wertpapieren beeinflusst die Zinssätze.
Wenn Leitzins anstrebt, geben die Banken ihrerseits die höheren Kosten an ihre Kunden weiter, und die Verbraucherkreditzinsen, einschließlich der Hypothekenzinsen, steigen tendenziell.
In der Regel an den Zinssatz gebunden sind Punkte, Gebühren, die an den Kreditgeber (oder Makler) gezahlt werden: Je mehr Punkte Sie zahlen, desto niedriger ist Ihr Zinssatz. Ein Punkt kostet 1 % der Kreditsumme und senkt Ihren Zinssatz um ca. 0,25 %.
Der letzte Faktor bei der Bestimmung des Zinssatzes ist das Finanzprofil des einzelnen Kreditnehmers: persönliches Vermögen, Kreditwürdigkeit und die Höhe der Anzahlung, die er für den zu finanzierenden Wohnsitz leisten kann.
Ein Käufer, der plant, 10 oder mehr Jahre in einem Haus zu leben, sollte erwägen, Punkte zu zahlen, um die Zinssätze für die Laufzeit der Hypothek niedriger zu halten.
Besondere Erwägungen für eine konventionelle Hypothek oder ein Darlehen
Diese Arten von Krediten sind nicht jedermanns Sache. Hier ist ein Blick darauf, wer wahrscheinlich für eine konventionelle Hypothek in Frage kommt und wer nicht.
Wer kann sich qualifizieren
Personen mit etablierter Kreditwürdigkeit und hervorragenden Kreditauskünften, die auf einer soliden finanziellen Grundlage stehen, qualifizieren sich normalerweise für konventionelle Hypotheken. Genauer gesagt sollte der ideale Kandidat haben:
Kreditwürdigkeit
Ein Kredit-Score ist eine numerische Darstellung der Fähigkeit eines Kreditnehmers, einen Kredit zurückzuzahlen. Kredit-Scores umfassen die Kredithistorie eines Kreditnehmers und die Anzahl der verspäteten Zahlungen. Für die Zulassung kann eine Kreditwürdigkeit von mindestens 680 und vorzugsweise weit über 700 verlangt werden. Je höher die Punktzahl, desto niedriger der Zinssatz für das Darlehen, wobei die besten Konditionen für Personen über 740 reserviert sind.
Schulden-Einkommen
Ein akzeptables Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI). Dies ist die Summe Ihrer monatlichen Schuldenzahlungen wie Kreditkarten und Kreditzahlungen im Vergleich zu Ihrem monatlichen Einkommen. Idealerweise sollte das Verhältnis von Schulden zu Einkommen etwa 36 % und nicht mehr als 43 % betragen. Mit anderen Worten, Sie sollten weniger als 36% Ihres monatlichen Einkommens für Schuldenzahlungen ausgeben.
Anzahlung
Eine Anzahlung von mindestens 20 % des Kaufpreises des Hauses ist ohne weiteres möglich. Kreditgeber können und tun weniger, aber wenn sie es tun, verlangen sie oft, dass Kreditnehmer eine private Hypothekenversicherung abschließen und ihre Prämien monatlich zahlen, bis sie mindestens 20% Eigenkapital im Haus haben.
Darüber hinaus sind konventionelle Hypotheken oft die beste oder einzige Möglichkeit für Eigenheimkäufer, die den Wohnsitz zu Investitionszwecken, als Zweitwohnsitz oder eine Immobilie zu einem Preis von über 500.000 US-Dollar erwerben möchten.
Wer kann sich nicht qualifizieren
Im Allgemeinen haben diejenigen, die gerade erst im Leben anfangen, diejenigen mit etwas mehr Schulden als normal und diejenigen mit einer bescheidenen Bonität, oft Probleme, sich für konventionelle Kredite zu qualifizieren. Insbesondere wären diese Hypotheken für diejenigen schwierig, die:
- In den letzten sieben Jahren Insolvenz oder Zwangsvollstreckung erlitten
- Kreditpunkte unter 650
- DTIs über 43 %
- Weniger als 20% oder sogar 10% des Kaufpreises des Hauses für eine Anzahlung
Wenn Sie jedoch für die Hypothek abgelehnt werden, fragen Sie unbedingt schriftlich nach den Gründen der Bank. Möglicherweise qualifizieren Sie sich für andere Programme, die Ihnen helfen könnten, eine Hypothek zu bewilligen.
Wenn Sie beispielsweise keine Bonität haben und zum ersten Mal ein Eigenheimkäufer sind, können Sie sich für ein FHA-Darlehen qualifizieren. FHA-Darlehen sind Kredite, die speziell auf Erstkäufer von Eigenheimen zugeschnitten sind. Infolgedessen haben FHA-Darlehen unterschiedliche Qualifikationen und Kreditanforderungen, einschließlich einer geringeren Anzahlung.