15-jährige vs. 30-jährige Hypothek: Was ist der Unterschied?
15-jährige vs. 30-jährige Hypothek: Ein Überblick
Es mag eine verwirrende Vielfalt an Hypothekendarlehen geben, aber für die meisten Hauskäufer gibt es in der Praxis nur eine. Die 30-jährige Festhypothek ist praktisch ein amerikanischer Archetyp, der Apfelkuchen der Finanzinstrumente. Es ist der Weg, den Generationen von Amerikanern zum ersten Eigenheim eingeschlagen haben.
Aber viele dieser Käufer wären vielleicht besser bedient gewesen, wenn sie sich stattdessen für eine 15-jährige Festhypothek entschieden hätten.
Die Kredite sind strukturell ähnlich – der Hauptunterschied liegt in der Laufzeit. Während eine 30-jährige Hypothek Ihre monatlichen Zahlungen erschwinglicher machen kann, kostet eine 15-jährige Hypothek im Allgemeinen auf lange Sicht weniger.
Die zentralen Thesen
- Die meisten Hauskäufer entscheiden sich für eine 30-jährige Festhypothek, aber für einige kann eine 15-jährige Hypothek eine gute Wahl sein.
- Eine 30-jährige Hypothek kann Ihre monatlichen Zahlungen erschwinglicher machen.
- Während die monatlichen Raten bei einer 15-jährigen Hypothek höher sind, sind die Kosten für das Darlehen langfristig geringer.
Wie sich Hypothekenkonditionen auf die Kosten auswirken
Eine Hypothek ist einfach eine bestimmte Art von befristetem Darlehen, das durch Immobilien besichert ist. Bei einem befristeten Darlehen zahlt der Darlehensnehmer jährlich Zinsen auf den ausstehenden Kreditsaldo. Sowohl der Zinssatz als auch die monatliche Zahlung sind fix.
Da die monatliche Zahlung festgelegt ist, geht der Anteil, Zinsen zu zahlen und der Teil zu zahlen hat Haupt Lauf derZeit ändern. Am Anfang, weil der Kreditsaldo so hoch ist, sind die meisten Zahlungen Zinsen. Aber wenn der Saldo kleiner wird, sinkt der Zinsanteil der Zahlung und der Anteil an Kapital steigt.
Ein kurzfristigeres Darlehen bedeutet eine höhere monatliche Zahlung, wodurch die 15-jährige Hypothek weniger erschwinglich erscheint. Aber die kürzere Laufzeit macht den Kredit in mehrfacher Hinsicht günstiger. Tatsächlich kostet eine 30-jährige Hypothek über die gesamte Laufzeit eines Darlehens mehr als das Doppelte der 15-jährigen Option.
Da 15-jährige Kredite für Banken weniger riskant sind als 30-jährige Kredite – und weil es Banken weniger kostet, kürzere Kredite zu vergeben als längerfristige Kredite – ist eine 30-jährige Hypothek in der Regel mit einem höheren Zinssatz verbunden.
30-jährige Hypothek
Bei einer 30-jährigen Hypothek schrumpft dieser Saldo natürlich viel langsamer – effektiv leiht sich der Eigenheimkäufer den gleichen Geldbetrag mehr als doppelt so lange. Tatsächlich ist es mehr als doppelt so lang als nur doppelt so lang, weil bei einer 30-jährigen Hypothek der Kapitalsaldo nicht so schnell sinkt wie bei einem 15-jährigen Darlehen.
Je höher der Zinssatz, desto größer die Lücke zwischen den beiden Hypotheken. Bei einem Zinssatz von beispielsweise 4 % zahlt der Kreditnehmer tatsächlich fast 2,2-mal mehr Zinsen, um den gleichen Kapitalbetrag über 30 Jahre zu leihen, im Vergleich zu einem 15-jährigen Darlehen.
Der Hauptvorteil einer 30-jährigen Hypothek ist die relativ geringe monatliche Zahlung. Und auch wenn die Erschwinglichkeit kein Thema ist, gibt es noch andere Vorteile:
- Die niedrigere Zahlung kann es einem Kreditnehmer ermöglichen, mehr Haus zu kaufen, als er sich mit einem 15-jährigen Darlehen leisten könnte, da die gleiche monatliche Zahlung es dem Kreditnehmer ermöglichen würde, einen größeren Kredit über 30 Jahre aufzunehmen.
- Die niedrigere Zahlung ermöglicht es einem Kreditnehmer, Ersparnisse aufzubauen.
- Durch die niedrigere Zahlung werden Mittel für andere Ziele freigesetzt.
90%
Der Prozentsatz der Eigenheimkäufer, die sich 2019 für eine 30-jährige Festhypothek entschieden haben, so Freddie Mac.
15-jährige Hypothek
Verbraucher zahlen weniger für eine Hypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren – von einem Viertel bis zu einem ganzen Prozent (oder einemPunkt) weniger, und im Laufe der Jahrzehnte kann sich das wirklich summieren.
Die von der Regierung unterstützten Agenturen, die die meisten Hypotheken unterstützen, wie Freddie Mac, erheben zusätzliche Gebühren, sogenannte Preisanpassungen auf Darlehensebene, die 30-jährige Hypotheken teurer machen.
Diese Gebühren gelten normalerweise für Kreditnehmer mit niedrigeren Kredit-Scores, geringeren Anzahlungen oder beidem. Die Eidgenössische Wohnungsverwaltung verlangt von 30-jährigen Kreditnehmern auch höhere Hypothekenversicherungsprämien.
„Einige der Preisanpassungen auf der Kreditebene, die bei einem 30-Jahres-Zeitraum existieren, existieren bei einem 15-Jahres-Zeitraum nicht“, sagt James Morin, Senior Vice President of Retail Lending bei Norcom Mortgage in Avon, Connecticut. Die meisten Menschen, so Morin, diese Kosten als Teil eines höheren Zinssatzes in ihre Hypothek einfließen lassen, anstatt sie direkt zu bezahlen.
Stellen Sie sich also ein Darlehen von 300.000 USD vor, das für 30 Jahre zu 4 % oder für 15 Jahre zu 3,25 % verfügbar ist. Der kombinierte Effekt der schnelleren Amortisation und des niedrigeren Zinssatzes bedeutet, dass die Kreditaufnahme für nur 15 Jahre 79.441 USD kosten würde, verglichen mit 215.609 USD über 30 Jahre oder fast zwei Drittel weniger.
Natürlich gibt es einen Haken. Der Preis für das langfristige Sparen von so viel Geld ist ein viel höherer monatlicher Aufwand – die Zahlung für das hypothetische 15-jährige Darlehen beträgt 2.108 USD, 676 USD (oder etwa 38 %) mehr als die monatliche Zahlung für das 30-jährige Darlehen (1.432 USD). ).
Für einige Experten bedeutet die Möglichkeit, sich die höhere Zahlung leisten zu können, auch, dass ein Regentag-Fonds versteckt ist. Was viele Finanzplaner an der 15-jährigen Hypothek mögen, ist, dass es sich effektiv um ein „erzwungenes Sparen“ in Form von Eigenkapital in einem Vermögenswert handelt, der normalerweise aufwertet (obwohl wie Aktien, Häuser im Wert steigen und fallen).
Wenn sich ein Anleger die höhere Zahlung leisten kann, liegt es in seinem Interesse, sich für das kürzere Darlehen zu entscheiden, insbesondere wenn er sich dem Ruhestand nähert, wenn er von einem festen Einkommen abhängig ist.
Besondere Überlegungen
Es gibt einige Fälle, in denen ein Kreditnehmer möglicherweise einen Anreiz hat, das monatlich ausgegebene zusätzliche Geld für eine 15-jährige Hypothek an anderer Stelle zu investieren, z. B. in ein 529-Konto für Studiengebühren oder in einen steuerlich latenten 401 (k) -Plan, insbesondere wenn der Arbeitgeber gleicht die Beiträge des Kreditnehmers aus. Und bei so niedrigen Hypothekenzinsen könnte sich ein versierter und disziplinierter Anleger für das 30-jährige Darlehen entscheiden und die Differenz zwischen den 15- und 30-jährigen Zahlungen in höher verzinslichen Wertpapieren anlegen.
Wenn die monatliche Zahlung eines 15-jährigen Darlehens 2.108 US-Dollar und die monatliche Zahlung des 30-jährigen Darlehens 1.432 US-Dollar betrug, könnte ein Kreditnehmer diese Differenz von 676 US-Dollar anderweitig investieren. Die Back-of-the-Envelope-Rechnung ist, um wie viel (oder ob) die Rendite der Fremdanlage abzüglich der geschuldeten Kapitalertragsteuer den Hypothekenzinssatz nach Berücksichtigung des Hypothekenzinsabzugs übersteigt. Für jemanden in der Steuerklasse von 24% kann der Abzug den effektiven Hypothekenzins von beispielsweise 4% auf 3% senken.
Im Großen und Ganzen hat der Kreditnehmer die Nase vorn, wenn die Rendite der Investition nach Steuern höher ist als die Kosten der Hypothek abzüglich des Zinsabzugs.
Dieser Schachzug erfordert jedoch laut Shashin Shah, zertifizierter Finanzplaner in Dallas, Texas, Risikobereitschaft, da der Kreditnehmer in volatile Aktien investieren muss.
„Derzeit gibt es keine festverzinslichen Anlagen, die eine ausreichend hohe Rendite abwerfen würden, um dies zu ermöglichen“, sagt Shah. Dieses Risiko zahlt sich möglicherweise nicht immer aus, wenn es mit den starken Kursverlusten an den Aktienmärkten zusammenfällt, die während der COVID-19-Pandemie aufgetreten sind. Es erfordert auch die Disziplin, das Äquivalent dieser monatlichen Differenzen systematisch zu investieren, und die Zeit, um sich auf die Investitionen zu konzentrieren, was den meisten Menschen fehlt, fügt er hinzu.
Eine private Hypothekenversicherung wird von Kreditgebern verlangt, wenn Sie eine Anzahlung leisten, die weniger als 20% des Wertes des Eigenheims beträgt.
Eine Best-of-Both-Worlds-Option
Offensichtlich fehlt den meisten Kreditnehmern auch das nötige Rüstzeug, um die höheren Zahlungen einer 15-jährigen Hypothek zu begleichen – oder meinen es zumindest zu fehlen. Aber es gibt eine einfache Lösung, um einen Großteil der Ersparnisse der kürzeren Hypothek zu erfassen: Machen Sie einfach die größeren Zahlungen einer 15-jährigen Laufzeit auf Ihre 30-jährige Hypothek, vorausgesetzt, die Hypothek hat keine Vorfälligkeitsentschädigung.
Ein Kreditnehmer ist berechtigt, die zusätzlichen Zahlungen an den Kapitalgeber zu richten. Wenn die Zahlungen konsistent sind, wird die Hypothek innerhalb von 15 Jahren zurückgezahlt. Wenn die Zeiten knapp werden, kann der Kreditnehmer jederzeit auf die normalen, niedrigeren Zahlungen des 30-Jahres-Plans zurückgreifen. Bei einem Kreditnehmer, der die Zahlungen beschleunigt, werden die Zinsen jedoch auch dem relativ höheren 30-Jahres-Zinssatz unterliegen, wenn er die Hypothek in 15 Jahren ohnehin besser zum niedrigeren Zinssatz für das kürzere Darlehen zurückzahlen konnte.
Die Quintessenz
Die Entscheidung zwischen einer 30-jährigen oder einer 15-jährigen Hypothek ist eine, die sich über Jahrzehnte auf Ihre Finanzen auswirken wird, also stellen Sie sicher, dass Sie die Zahlen analysieren, bevor Sie sich entscheiden, welche die beste ist. Wenn Sie die Hypothek schneller abbezahlen möchten und sich höhere monatliche Raten leisten können, ist ein Darlehen mit 15 Jahren möglicherweise die bessere Wahl. Die niedrigere monatliche Rate eines 30-jährigen Darlehens hingegen kann es Ihnen ermöglichen, mehr Haus zu kaufen oder Geld für andere finanzielle Ziele freizugeben.