Collateralized Mortgage Obligation (CMO)
Was ist eine besicherte Hypothekenverpflichtung?
Eine Collateralized Mortgage Obligation (CMO) bezieht sich auf eine Art hypothekenbesichertes Wertpapier, das einen Pool von Hypotheken enthält, die gebündelt und als Investition verkauft werden. Nach Fälligkeit und Risikograd geordnet, erhalten CMOs Cashflows, wenn die Kreditnehmer die Hypotheken zurückzahlen, die als Sicherheit für diese Wertpapiere dienen. Im Gegenzug verteilen CMOs Kapital- und Zinszahlungen an ihre Anleger auf der Grundlage vorher festgelegter Regeln und Vereinbarungen.
Verstehen von Collateralized Mortgage Obligations (CMO)
Besicherte Hypothekenverpflichtungen bestehen aus mehreren Tranchen oder Gruppen von Hypotheken, die nach ihrem Risikoprofil organisiert sind. Als komplexe Finanzinstrumente weisen Tranchen typischerweise unterschiedliche Kapitalsalden, Zinssätze, Fälligkeitstermine und mögliche Rückzahlungsausfälle auf. Besicherte Hypothekenverbindlichkeiten reagieren empfindlich auf Zinssatzänderungen sowie auf Änderungen der wirtschaftlichen Bedingungen, wie z. B. Zwangsvollstreckungssätze, Refinanzierungssätze und die Preise, zu denen Immobilien verkauft werden. Jede Tranche hat ein anderes Fälligkeitsdatum und eine andere Größe, und es werden Anleihen mit monatlichen Kupons ausgegeben. Der Coupon leistet monatliche Tilgungs- und Zinszahlungen.
Die zentralen Thesen
- Collateralized Mortgage Obligations sind Anlageschuldverschreibungen, die aus gebündelten Hypotheken bestehen, die nach ihrem Risikoprofil organisiert sind.
- Sie ähneln Collateralized Debt Obligations, bei denen es sich um eine umfassendere Sammlung von Schuldverschreibungen über mehrere Finanzinstrumente handelt.
- CMOs spielten während der Finanzkrise 2008 eine herausragende Rolle, als sie an Größe wuchsen.
Stellen Sie sich zur Veranschaulichung vor, ein Investor hat eine CMO, die aus Tausenden von Hypotheken besteht. Sein Gewinnpotenzial hängt davon ab, ob die Hypothekengläubiger ihre Hypotheken zurückzahlen. Wenn nur wenige Eigenheimbesitzer mit ihren Hypotheken in Verzug geraten und der Rest die erwarteten Zahlungen leistet, erhält der Anleger neben Zinsen auch Kapital zurück. Wenn im Gegensatz dazu Tausende von Menschen ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten können und eine Zwangsvollstreckung vornehmen, verliert die CMO Geld und kann den Investor nicht bezahlen.
Anleger in CMOs, die manchmal auch als Real Estate Mortgage Investment Conduits (REMICs) bezeichnet werden, möchten Zugang zu Hypotheken-Cashflows erhalten, ohne eine Reihe von Hypotheken begeben oder kaufen zu müssen.
Collateralized Mortgage Obligations vs. Collateralized Debt Obligations
Wie CMOs bestehen Collateralized Debt Obligations (CDOs) aus einer Gruppe von Krediten, die gebündelt und als Anlageinstrument verkauft werden. Während CMOs jedoch nur Hypotheken enthalten, enthalten CDOs eine Reihe von Krediten wie Autokredite, Kreditkarten, gewerbliche Kredite und sogar Hypotheken. Sowohl CDOs als auch CMOs erreichten 2007 kurz vor der globalen Finanzkrise ihren Höhepunkt und ihre Werte fielen danach stark ab. Auf seinem Höhepunkt im Jahr 2007 war der CDO-Markt beispielsweise 1,3 Billionen US-Dollar wert, verglichen mit 850 Millionen US-Dollar im Jahr 2013.
Zu den Organisationen, die CMOs kaufen, gehören Hedgefonds, Banken, Versicherungsgesellschaften und Investmentfonds.
Besicherte Hypothekenverbindlichkeiten und die globale Finanzkrise
CMOs wurden erstmals 1983 von Salomon Brothers und First Boston ausgegeben und waren komplex und beinhalteten viele verschiedene Hypotheken. Aus vielen Gründen konzentrierten sich die Anleger eher auf die von CMOs gebotenen Einkommensströme als auf die Gesundheit der zugrunde liegenden Hypotheken selbst. Infolgedessen kauften viele Anleger CMOs voller Subprime-Hypotheken, Hypotheken mit variablem Zinssatz, Hypotheken von Kreditnehmern, deren Einkommen während des Antragsverfahrens nicht überprüft wurde, und andere riskante Hypotheken mit hohem Ausfallrisiko.
Der Einsatz von GMOs wurde als auslösender Faktor in der Finanzkrise 2007-2008 kritisiert. Steigende Immobilienpreise ließen Hypotheken wie ausfallsichere Investitionen erscheinen und verleiteten Investoren zum Kauf von CMOs und anderen MBS, aber die Markt- und Wirtschaftsbedingungen führten zu einem Anstieg von Zwangsvollstreckungen und Zahlungsrisiken, die Finanzmodelle nicht genau vorhersagten. Die Folgen der weltweiten Finanzkrise führten zu verschärften Vorschriften für hypothekenbesicherte Wertpapiere. Zuletzt im Dezember 2016 die SEC und neue Regelungen, die das Risiko dieser Wertpapiere zu mildern durch Margin – Anforderungen für gedeckte Agency – Transaktionen zu schaffen, einschließlich Collateralized Mortgage Obligations.