Erschwinglichkeitsindex

Was ist ein Erschwinglichkeitsindex?

Ein Erschwinglichkeitsindex ist ein Maß für die Fähigkeit einer durchschnittlichen Person, einen bestimmten Gegenstand, z. B. ein Haus, in einer bestimmten Region zu kaufen. Ein Erschwinglichkeitsindex verwendet den Wert 100, um die Position einer Person darzustellen, die das Durchschnittseinkommen einer Bevölkerung verdient. Werte über 100 zeigen an, dass ein Artikel weniger wahrscheinlich erschwinglich ist, und Werte unter 100 zeigen an, dass ein Artikel erschwinglicher ist.

Die zentralen Thesen

  • Erschwinglichkeitsindizes messen die Fähigkeit einer Person, sich einen Gegenstand zu leisten, vorausgesetzt, sie verdient das mittlere Familieneinkommen für ihr Land oder ihre Region.
  • Die gängigsten Erschwinglichkeitsindizes konzentrieren sich auf den Wohnungsbau, da dies als Ersatz für die Gesamtkosten für das Leben in einem Gebiet angesehen wird.
  • Lebenshaltungskostenindizes sind Erschwinglichkeitsindizes mit einem breiteren Bereich von Datenpunkten, um tiefere Vergleiche zu ermöglichen, wenn die Erschwinglichkeit von Wohnraum nahezu gleichmäßig ist.
  • Rennen haben einen Einfluss auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum.

Einen Erschwinglichkeitsindex verstehen

Ein Erschwinglichkeitsindex ist am häufigsten mit Wohnkosten verbunden. In den Erschwinglichkeitsindizes für Wohnraum werden häufig die Kosten für den Kauf eines Eigenheims an verschiedenen Standorten verglichen. Punkte über 100 weisen darauf hin, dass eine typische Familie möglicherweise Schwierigkeiten hat, sich für eine Hypothek auf ein Haus in der Region zu qualifizieren, während ein Wert von 100 darauf hinweist, dass die typische Familie mehr als genug Geld hat, um sich zu qualifizieren.

Da Wohnraum häufig eine der größten Ausgaben für eine Familie darstellt, wird ein Index für die Erschwinglichkeit von Wohnraum als Gesamtindikator für die Lebenshaltungskosten in diesem Gebiet angesehen. Es gibt jedoch detailliertere Indizes, die zwischen Gebieten verwendet werden können, deren Indexwerte für die Erschwinglichkeit von Wohnraum nahezu gleichwertig sind. Ein Lebenshaltungskostenindex geht weit über das Wohnen hinaus und nimmt stattdessen einen Warenkorb mit Waren- und Dienstleistungskosten, um einen Vergleich von Stadt zu Stadt zu ermöglichen.

Kurzübersicht

Historisch niedrige Hypothekenzinsen haben nicht ausgereicht, um die Aufwertung der Immobilienpreise auszugleichen, was dazu führte, dass der Index für die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien hoch blieb.

Analyse des US Housing Affordability Index

Es gibt eine Reihe von Indizes für die Erschwinglichkeit von Wohnraum, aber einer der meistgesehenen in den USA ist der Composite Housing Affordability Index. Dieser Index wird monatlich von der National Association of Realtors (NAR) veröffentlicht. Es misst das mittlere Haushaltseinkommen im Verhältnis zum Einkommen, das für den Kauf eines Hauses mit mittlerem Preis erforderlich ist.

Wenn man sich die Daten ansieht, ist klar, dass Wohnraum in den Vereinigten Staaten seit langer Zeit nicht mehr erschwinglich war – wie durch eine Punktzahl von 100 definiert. Der Index war seit 1985, als er 94,8 betrug, nicht unter 100 und lag nur von 1986 bis 1991 innerhalb von 10 Punkten von 100. Ein zweiter Rückgang in Richtung 100 kam von 2005 bis 2007 und Großen auslöste Rezession. Abgesehen von diesen kurzen Zeiträumen lag der Composite Housing Affordability Index jedoch deutlich über 100 und erreichte 2012 einen Höchststand von 196,5. Im November 2020 lag der Composite Housing Affordability Index bei 168,2 deutlich über dem Index für 2018 von 146,3 und auch über dem Wert von 2019 von 159,5.

Obwohl die Erschwinglichkeit von Wohnraum immer noch über 100 lag, war sie für Familien im Zeitraum von 1990 bis 2008 besser als von 2009 bis 2020.3 Dies ist interessant, wie der Immobilienpreisindex zeigt ist in diesem Zeitraum fast kontinuierlich gewachsen, wenn auch mit einem starken Rückgang in den Jahren 2006 bis 2012. Zwei Schlüsselfaktoren gleichen diese Aufwertung der Immobilienpreise in derRegel aufnationaler Ebene aus. Erstens befinden sich Hypotheken seit den 1990er Jahren auf oder nahe historischen Tiefstständen. Diese niedrigen Sätze halten die Kosten für Wohneigentum niedrig, tragen aber auch zur Aufwertung bei. Der Hypothekenzinsvorteil ist jedoch in der Vergangenheit aufgrund des zweiten Faktors, des Wachstums des mittleren Familieneinkommens, ins Stocken geraten. Zwischen 2008 und 2014 ist das Durchschnittseinkommen eher gesunken als gewachsen, und dies hat dazu geführt, dass der Index für die Erschwinglichkeit von Wohnraum weiter über 100 gestiegen ist.

Die wichtigste Erkenntnis ist, dass niedrige Hypothekenzinsen mangels eines Wachstums des Durchschnittseinkommens nicht ausreichen, um die Aufwertung der Immobilienpreise auszugleichen. Seit 2014 hat sich das Durchschnittseinkommen erholt und beginnt wieder zu wachsen. Daher ist der Composite Housing Affordability Index für die Vereinigten Staaten, obwohl er historisch immer noch hoch ist, etwas von seinen jüngsten Höchstständen zurückgegangen.6 Die Zahlen für das Durchschnittseinkommen 2020 wurden noch nicht veröffentlicht, aber die wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie werden wahrscheinlich zu einem Rückschlag für das jüngste Wachstum und damit zu einem höheren Indexwert führen.

Erschwinglichkeit und Rasse von Wohnraum

Der zusammengesetzte Index für die Erschwinglichkeit von Wohnraum im NAR berücksichtigt weder die Rasse noch einige andere von uns untersuchte Indizes für die Erschwinglichkeit von Wohnraum. Die Erschwinglichkeit von Wohnraum hängt jedoch davon ab, ob Sie weiß, schwarz, lateinamerikanisch oder asiatisch sind. Die NAR-Studie „2021 Snapshot of Race and Home Buying in America“ bietet einige aufschlussreiche Zahlen. Zum Beispiel war das Nettovermögen einer typischen weißen Familie (188.200 USD) im Jahr 2019 achtmal so hoch wie das einer schwarzen (24.100 USD). Die Wohneigentumsquote für weiße Familien betrug 69,8%, verglichen mit 42,0% für schwarze Familien, 48,1% für Latinx-Familien und 60,7% für asiatische Familien. Der mittlere Preis für Bestandsimmobilien belief sich im Dezember 2020 auf 309.800 USD. Nach landesweiten Zahlen konnten sich nur 43% der schwarzen Amerikaner diesen Betrag leisten, verglichen mit 54% der Latinx, 64% der Weißen und 71% der Asiaten.

Für einige Gruppen ist es auch schwieriger, eine Hypothek zu bekommen als für andere. Im Jahr 2019 wurden 10% der schwarzen Käufer von Eigenheimen Hypotheken verweigert, im Gegensatz zu 6% der Latinx-Käufer und nur 4% der weißen oder asiatischen. Dennoch mussten Schwarze eher einen Hauskauf finanzieren (81%) als Weiße (76%), während sie ein deutlich niedrigeres Durchschnittseinkommen (fast 70.000 USD) hatten als Weiße (90.000 USD). Natürlich variieren die Immobilienpreise und -verfügbarkeit je nach Bundesstaat, und eine auffällige Statistik zeigte, dass es 2019 in fünf Bundesstaaten – Idaho, New Mexico, North Dakota, Vermont und Wyoming – keine schwarzen Käufer von Eigenheimen gab alle.