Möglichkeiten, schneller hypothekenfrei zu sein

Manche Hypothekenkreditnehmer haben nur zwei Dinge im Sinn: „Wie viel kann ich mir leisten?“ und „Wie hoch werden meine monatlichen Zahlungen sein?“ Sie schöpfen ihre Finanzen für Hypothekenschulden aus und verwenden eine Hypothek mit nur Zins oder negativen Amortisationen, um ihre monatlichen Zahlungen zu minimieren. Dann verlassen sie sich auf die Aufwertung der Eigenheimpreise, um die Risiken, die mit einem konstanten oder steigenden Hypothekensaldo verbunden sind, in den Schatten zu stellen.

In vielen Fällen, wenn diese Hausbesitzer das Glück haben, etwas Eigenkapital in ihren Häusern anzusammeln, maximieren sie ihre Finanzen durch ein Eigenheimdarlehen oder Refinanzierungen wieder und verwenden den Erlös dann für weitere Käufe, die Rückzahlung von Verbraucherschulden, oder sogar zusätzliche Investitionen tätigen. Klingt riskant? Es ist. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wie Sie sich eine bezahlbare Hypothek sichern und durch schnelle Rückzahlung Eigenkapital aufbauen können.

Hypothekenmathematik aufsummieren

Jede Hypothek hat einen Tilgungsplan. Ein Tilgungsplan ist eine Tabelle, die jede geplante Hypothekenzahlung in chronologischer Reihenfolge von der ersten Zahlung bis zur letzten Zahlung auflistet.

In dem Tilgungsplan wird jede Zahlung in eine gebrochene Zinszahlung und Kapitalzahlung. Zu Beginn des Tilgungsplans sind ein großer Prozentsatz der Gesamtzahlung Zinsen und ein kleiner Prozentsatz der Gesamtzahlung Kapital. Wenn Sie Ihre Hypothek bezahlen, verringert sich der Betrag, der auf die Zinsen entfällt, und der Betrag, der auf das Kapital entfällt.

Die Abschreibungsberechnung lässt sich am einfachsten verstehen, indem man sie in drei Teile unterteilt:

Teil 1 – Spalte 5: Monatliche Gesamtzahlungen Die Berechnung der monatlichen Gesamtzahlungen wird durch die folgende Formel dargestellt.

Teil 2 – Spalte 6: Periodische Zinsen

Die Berechnung der periodisch erhobenen Zinsen erfolgt wie folgt:

Der periodische Zinssatz (Spalte 3) x der verbleibende Kapitalsaldo (Spalte 4)

Hinweis: Der in Spalte 3 angegebene Zinssatz ist ein Jahreszinssatz. Er muss durch 12 (Monate) geteilt werden, um den periodischen Zinssatz zu erhalten.

Teil 3 – Spalte 7: Tilgungszahlungen Die Berechnung der periodischen Tilgungszahlungen wird durch die nachstehende Formel dargestellt.

Die Gesamtzahlung (Spalte 5) – die periodische Zinszahlung (Spalte 6)

Abbildung 2 zeigt einen Tilgungsplan für eine 30-jährige Festhypothek von 8 %. Aus Platzgründen werden nur die ersten fünf und die letzten fünf Monate angezeigt.

Der Tilgungsplan zeigt, wie sich die Laufzeit der Hypothek auf etwa 21 Jahre und 10 Monate (262 Monate im Vergleich zu 360 Monaten) verkürzen und den Gesamtbetrag reduzieren wird, wenn Sie jeden Monat zusätzliche 300 US-Dollar auf den Hauptsaldo derselben Hypothek zahlen, die in Abbildung 1 gezeigt wird der während der Laufzeit der Hypothek gezahlten Zinsen um 209.948 USD.

Wie Sie sehen können, verringert sich der Kapitalbetrag der Hypothek um mehr als die zusätzlichen 300 USD, die Sie jeden Monat darauf werfen. Sie sparen mehr Geld, indem Sie die monatelange Verzinsung der Restlaufzeit reduzieren.

Wenn beispielsweise zu Beginn einer 30-jährigen Hypothek 24 Monate lang jeden Monat zusätzlich 300 US-Dollar gezahlt wurden, beträgt der zusätzliche Betrag, um den der Kapitalsaldo reduziert wird, mehr als 7.200 US-Dollar (oder 300 US-Dollar x 24). Der tatsächliche Betrag, der durch die Zahlung der zusätzlichen 300 US-Dollar pro Monat bis zum Ende des zweiten Jahres gespart wird, beträgt 7.430,42 US-Dollar. Sie haben sich gerettet $ 200 in den ersten zwei Jahren Ihrer Hypothek-und die Vorteile nur, wenn sie erhöhen Verbindung durch das Leben der Hypothek!

Dies liegt daran, dass, wenn die zusätzlichen 300 USD jeden Monat auf den Hauptsaldo der Hypothek angewendet werden, ein größerer Prozentsatz der geplanten Hypothekenzahlung in den folgenden Monaten auf den Hauptsaldo der Hypothek angewendet wird.

Die wahren Vorteile einer beschleunigten Hypothekenzahlung

Der wahre Nutzen der beschleunigten Zahlungen wird gemessen, indem man berechnet, was gespart und was aufgegeben wird. Anstatt beispielsweise eine zusätzliche Zahlung von 300 USD pro Monat für die oben gezeigte Hypothek zu leisten, könnten die 300 USD verwendet werden, um etwas anderes zu tun. Dies wird als Kosten-Nutzen-Analyse bezeichnet.

Nehmen wir an, der Verbraucher mit der Hypothek, die in den obigen Tilgungsplänen angegeben ist, versucht zu entscheiden, ob er die beschleunigten Hypothekenzahlungen von 300 USD pro Monat leisten möchte. Der Verbraucher erwägt drei Möglichkeiten, wie unten gezeigt. Für jede Option berechnen wir die Kosten im Verhältnis zum Nutzen oder was gespart werden kann im Vergleich zu dem, was aufgegeben wird. (Für dieses Beispiel gehen wir davon aus, dass die Nutzung von Eigenkapital im Eigenheim durch ein Eigenheimdarlehen keine Option ist. Wir werden auch die steuerliche Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen ignorieren, was die Zahlen ändern könnte leicht.)

Zu den drei Optionen des Hausbesitzers gehören:

1. Erhalten Sie ein Verbraucherdarlehen in Höhe von 14.000 USD mit einer Laufzeit von fünf Jahren zu einem Zinssatz von 10 %, um ein Boot zu kaufen.
2. Begleichung einer Kreditkartenschuld in Höhe von 12.000 US-Dollar mit einer jährlichen Rate von 15 % (täglich zusammengesetzt).
3. An der Börse investieren.

Option 1: Bootskauf Die Entscheidung für den Bootskauf ist sowohl eine Frage des Vergnügens als auch der Wirtschaftlichkeit. Ein Boot ist – ähnlich wie viele andere Konsumspielzeuge – ein abwertender Vermögenswert. Das Hinzufügen von Haushaltsschulden zum Kauf eines illiquiden, abwertenden Vermögenswerts erhöht das Risiko für die Haushaltsbilanz. Dieser Verbraucher muss den Nutzen (die Freude), der durch den Besitz eines Bootes gewonnen wird, gegen die wahre Wirtschaftlichkeit der Entscheidung abwägen.

Wir können berechnen, dass ein Darlehen von 14.000 USD für das Boot zu einem Zinssatz von 10% und einer Laufzeit von fünf Jahren monatliche Zahlungen von 297,46 USD hat.

Kosten-Nutzen-Aufschlüsselung Hätte der Hausbesitzer für die ersten fünf Jahre der Hypothek 300 USD beschleunigte Zahlung geleistet, anstatt ein Boot zu kaufen, hätte dies die Laufzeit der Hypothek um 47 Monate verkürzt und 2.935,06 USD für 47 Monate gespart, 313 Monate in der Zukunft. Bei einem Diskontsatz von 3% hat dies einen Barwert von 59.501 US-Dollar. Darüber hinaus wird der Hauptsaldo der Hypothek bis zum Ende des Fünfjahreszeitraums um weitere 21.599 USD reduziert, wenn die beschleunigten Hypothekenzahlungen geleistet werden. Diese vorzeitige Schuldentilgung reduziert das Risiko in der Haushaltsbilanz.

Durch die Entscheidung, das Boot zu kaufen, gibt der Verbraucher fünf Jahre lang 297,46 US-Dollar pro Monat aus, um ein Boot im Wert von 14.000 US-Dollar zu besitzen. Die 297 US-Dollar pro Monat für 60 Monate entsprechen einem Gegenwartswert von 16.554 US-Dollar.

Indem er die 300 US-Dollar auf die Hypothek setzt, würde dieser Verbraucher im Laufe der Hypothek 59.501 US-Dollar sparen. Der Kauf des Bootes würde bedeuten, 16.554 USD für ein 14.000 USD teures Boot auszugeben, das wahrscheinlich einen abwertenden Wiederverkaufswert hat.

Daher muss sich der Verbraucher fragen, ob das Vergnügen, das Boot zu besitzen, die große Kluft in der Wirtschaftlichkeit wert ist.

Option 2: Tilgung einer Kreditkartenschuld in Höhe von 12.000 USD Die tägliche Aufzinsung der Kreditkartenzinsen macht diese Berechnung komplex. Die Kreditkartenzinsen werden täglich aufgezinst, aber der Verbraucher wird wahrscheinlich keine täglichen Zahlungen leisten. Die Berechnung eines Tilgungsplans besagt jedoch, dass, wenn der Verbraucher fünf Jahre lang etwa 300 US-Dollar pro Monat zahlt, diese Person die Kreditkartenschulden beseitigen kann.

Wie im ersten Beispiel wird der Hausbesitzer bei einer beschleunigten Tilgung der Hypothek in Höhe von 300 US-Dollar jeden Monat in den ersten fünf Jahren einen Barwert der zukünftigen Einsparungen von 59.501 US-Dollar haben.

Wenn der Verbraucher fünf Jahre lang 300 US-Dollar pro Monat zahlt, um die Kreditkartenschulden zu beseitigen, kann der Verbraucher 12.000 US-Dollar an Kreditkartenschulden mit einem jährlichen Zinssatz von 15 % abbauen.

Wir wissen, dass, wenn der Verbraucher beschleunigte Hypothekenzahlungen leistet, die Kreditkartenschulden weiterhin verzinst werden und der ausstehende Saldo mit zunehmender Geschwindigkeit ansteigen wird. Wenn wir 60 Monate lang täglich 12.000 USD mit einer jährlichen Rate von 15% zusammenzählen, erhalten wir 25.400 USD. Wenn wir davon ausgehen, dass der Verbraucher nach fünf Jahren beschleunigter Hypothekenzahlungen beginnen könnte, die Kreditkartenschulden um 300 US-Dollar pro Monat zu tilgen, würde es bei 300 US-Dollar pro Monat mehr als 50 Jahre dauern, um die Kreditkartenschulden zu begleichen Punkt. In diesem Fall ist es am wirtschaftlichsten, zuerst die Kreditkartenschulden zu begleichen.

Option 3: In den Aktienmarkt investieren Wir haben bereits gezeigt, dass der Verbraucher einen Barwert von 59.501 US-Dollar sparen wird, wenn er in den ersten fünf Jahren der Hypothek beschleunigte Hypothekenzahlungen von 300 US-Dollar leistet. Bevor wir die Einsparungen bei der beschleunigten Hypothekenzahlung mit den Renditen vergleichen, die im selben Zeitraum an der Börse erzielt werden könnten, müssen wir darauf hinweisen, dass Annahmen über die Renditen an den Börsen äußerst riskant sind. Die Renditen an den Aktienmärkten sind volatil. Die historische durchschnittliche Jahresrendite des S&P 500 Index beträgt etwa 11%, ist aber in einigen Jahren im Plus und in einigen Jahren im Minus.

Wenn 300 USD für die Hypothek verwendet werden, bedeutet dies einen Barwert von 59.501 USD für zukünftige Hypothekenzahlungen und eine Reduzierung des Kapitalbetrags der Hypothek um 21.599 USD in den ersten fünf Jahren der Hypothek. Dies reduziert die mit Schulden verbundenen Risiken.

Wenn der Verbraucher beschließt, die 300 US-Dollar monatlich über einen Zeitraum von fünf Jahren an der Börse zu investieren – bei einer durchschnittlichen Jahresrendite von 11 % – ergibt dies einen Gesamtwert des Portfolios von 23.855 US-Dollar mit einem Barwert von 20.536 US-Dollar (abgezinst mit 3% ), was weit unter dem gegenwärtigen Wert von 59.501 US-Dollar liegt, der durch beschleunigte Hypothekenzahlungen erzielt wird.

Wenn wir jedoch davon ausgehen, dass die 23.855 USD über den 60. Monat hinaus bis zum 31. Monat, dem Zeitpunkt, an dem die Hypothekenzahlung eliminiert würde, eine jährliche Rendite von 11% erzielen werden, würde der Gesamtwert des Portfolios zu diesem Zeitpunkt 239.989 USD betragen. Dies ist größer als der Barwert der zukünftigen Hypothekenzahlungseinsparungen zu diesem zukünftigen Zeitpunkt, der 129.998 USD betragen würde.

Wir könnten dann zu dem Schluss kommen, dass eine langfristige Investition in den Aktienmarkt wirtschaftlicher sein könnte – aber dies wäre nur in einer perfekten Welt eine Selbstverständlichkeit.

Die Quintessenz

Hausbesitzer müssen verstehen, dass eine höhere Hypothek mit dem Wert des Hauses verglichen wird, je höher das Risiko ist, das sie eingegangen sind. Sie müssen sich auch bewusst sein, dass man sich nicht darauf verlassen sollte, dass der Anstieg der Eigenheimpreise die Risiken von Hypothekenschulden in den Schatten stellt. Darüber hinaus müssen sie verstehen, dass die Rückzahlung von Hypothekenschulden das Risiko reduziert und zu ihrem wirtschaftlichen Vorteil führen kann.

Einer der Schlüsselaspekte der beschleunigten Hypothekenzahlungen besteht darin, dass jede Verringerung des ausstehenden Kapitalsaldos einer Hypothek um Dollar den Zinsbetrag reduziert, der als Teil zukünftiger planmäßiger Zahlungen gezahlt wird, und den als Teil dieser Zahlungen gezahlten Kapitalbetrag erhöht. Daher kann eine einfache Berechnung, die die Summe der eingesparten Zinsen über einen Zeitraum summiert, der vor der Tilgung des Darlehens endet, nicht den gesamten Vorteil einer beschleunigten Hypothekenzahlung erfassen. Eine Barwertberechnung der zukünftigen Zahlungseinsparungen ist eine genauere Analyse. Darüber hinaus reduziert jeder Dollar an Kapital, der vorzeitig zurückgezahlt wird, das Risiko in der Haushaltsbilanz.