2-1 Buydown
Was ist ein 2-1 Buydown?
Der Begriff 2-1 buydown bezieht sich auf eine Art von Hypothek Produkt mit einem Satz von zwei anfänglichen temporären Start Zinsen, die Erhöhung der treppenstufen Art und Weise, bis es eine dauerhafte Zinssatz erreicht. Die anfänglichen Zinssenkungen werden entweder vom Kreditnehmer bezahlt, um ihm zu helfen, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, oder von einem Bauherrn als Anreiz zum Kauf eines Eigenheims.
Die zentralen Thesen
- Ein 2-1 Buydown ist eine Finanzierungsart, bei der der Zinssatz einer Hypothek in den ersten zwei Jahren gesenkt wird, bevor ein dauerhafter Zinssatz erreicht wird.
- Verkäufer und Bauherren können Kaufoptionen anbieten, um eine Immobilie für Käufer attraktiver zu machen, indem sie während der ersten Phase Zahlungen an den Kreditgeber leisten, um die Differenz zu subventionieren.
- Bei einem 2-1-Buydown wird der Kurs im ersten Jahr um zwei Punkte gesenkt, im zweiten Jahr um einen Punkt und geht dann nach Ablauf der Buydown-Periode wieder auf den abgerechneten Kurs zurück.
Wie 2-1 Buydowns funktionieren
Ein Buydown ist eine Finanzierungsform, die es einem Kreditnehmer erheblich erleichtert, sich für eine Hypothek mit einem niedrigeren Zinssatz zu qualifizieren. Dabei zahlt der Verkäufer oder Bauherr dem Kreditgeber im Gegenzug eine Zinssenkung für die ersten Jahre der Hypothek bei befristeten Rückkäufen oder für die gesamte Laufzeit des Darlehens bei dauerhaften Rückkäufen. Verkäufer und Bauherren können diese Optionen anbieten, um eine Immobilie für Käufer attraktiver zu machen. Dies bedeutet effektiv, dass der Käufer einen Rabatt auf seine Hypothek erhält.
2-1 Buydowns gelten als temporäre Buydowns. Mit dieser Hypothekenoption wird der Zinssatz für die ersten zwei Jahre der Hypothek reduziert. So ein Hypothekenschuldner des verhandelt für ihre $ 250.000 Immobilien mit einem Zinssatz von 5% kann ihre Rate für die ersten zwei Jahre mit einem 2-1 buydown-bis 3% für das erste Jahr und 4% für das zweite Jahr effektiv senken. Nach Ablauf der zweijährigen Laufzeit erhöht sich der Zinssatz für den Rest der Hypothek wieder auf 5 %. Zahlungen des Verkäufers oder Bauherrn tragen dazu bei, die Differenz zu subventionieren, die an den Kreditgeber gezahlt wird.
Ein 2:1-Buydown bietet dem Kreditnehmer die Möglichkeit, seine Finanzen aufzubauen, um die Zahlungen für eine Hypothek besser zu decken. Es ermöglicht ihnen auch, ein Haus zu einem höheren Preis zu kaufen, als sie sich normalerweise leisten könnten. Teil der Annahme ist, dass das Gehalt des Kreditnehmers in diesem Zeitraum steigt und ihm damit mehr Spielraum für die Restlaufzeit der Hypothek eingeräumt wird.
Die Wahl eines solchen Buydowns auf der Grundlage der erwarteten Einkommenssteigerungen kann das Risiko bergen, dass das Haushaltseinkommen des Kreditnehmers nicht in der erwarteten Höhe steigt. Wenn der Kreditnehmer keine Einkommenserhöhung im gleichen Maße wie die Zahlungen sieht, die nach Ablauf des Ankaufs fällig werden, können ihm Verluste drohen.
Besondere Überlegungen
Die Kosten eines Buydowns sind eine Vorauszahlung, um die monatlichen Hypothekenzahlungen zu reduzieren. Es wird manchmal berechnet und auf einem Treuhandkonto hinterlegt, auf dem jeden Monat ein bestimmter Betrag in Höhe der Differenz der vorübergehenden Hypothekenzahlung ausgezahlt wird. Zu anderen Zeiten werden die Kosten des Aufkaufs wie ein herkömmlicher Hypothekenpunkt behandelt.
Obwohl es attraktiv klingen mag, sollten alle Kreditnehmer eine gründliche Analyse durchführen, um sicherzustellen, dass ein Kauf in jeder Situation wirtschaftlich ist. Dies liegt daran, dass einige Verkäufer und/oder Bauherren den Kaufpreis erhöhen können, um die Kostendifferenz auszugleichen – insbesondere unter bestimmten Marktbedingungen.
Die Bedingungen für 2-1-Buydowns variieren je nach Kreditgeber und sind möglicherweise nicht in allen staatlichen und bundesstaatlichen Hypothekenprogrammen verfügbar.
Buydowns sind möglicherweise nicht über einige staatliche und bundesstaatliche Hypothekenprogramme verfügbar. Der 2-1-Aufkauf ist nur für festverzinsliche Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) und nur für neue Hypotheken verfügbar. Daher qualifizieren sich keine Anpassungen oder Refinanzierungen bestehender Hypotheken, und die Bedingungen können je nach Kreditgeber variieren.
Zum Beispiel könnte ein Kreditnehmer, der ein FHA-Darlehen hat, eine Rückkaufszahlung leisten, um die monatliche Hypothek für zwei Jahre bei einem 15-jährigen oder 30-jährigen Darlehen zu reduzieren, wenn eine 2-1-Rückkaufoption verfügbar ist. Nach Ablauf der Kauffrist muss der Kreditnehmer die vollen monatlichen Zahlungen für die verbleibenden 28 Jahre der Laufzeit leisten.