3-2-1 Buy-Down-Hypothek

Was ist eine 3-2-1-Rückkaufhypothek?

Eine 3-2-1-Rückkaufhypothek ermöglicht es einem Kreditnehmer, den Zinssatz im Verlauf der ersten drei Jahre des Kredits durch eine Vorauszahlung zu senken. Im Allgemeinen sind 3-2-1-Rückkaufdarlehen nur für Primär- und Sekundärhäuser verfügbar, während als Finanzinvestition gehaltene Immobilien nicht förderfähig sind. Das 3-2-1-Buydown ist auch nicht als Teil einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) mit einer anfänglichen Laufzeit von weniger als fünf Jahren verfügbar.

Die zentralen Thesen

  • Eine 3-2-1-Rückkaufhypothek ermöglicht es dem Kreditgeber, den Zinssatz einer Hypothek in den ersten drei Jahren der Rückzahlung zu senken
  • Als Gegenleistung für eine Vorauszahlung werden die Darlehenszinsen im ersten Jahr um 3 Prozentpunkte, im zweiten Jahr um 2 Prozentpunkte und im dritten Jahr um 1 Prozentpunkt von einem bestimmten Basiszinssatz abgezogen.
  • Nach Ablauf der Kauffrist wird die Hypothek auf ein festverzinsliches Darlehen zum Basiszinssatz zurückgeführt.
  • Diese Kredite sollen neuen Eigenheimkäufern helfen, sich eine Immobilie zu leisten, bei der Kreditgeber oder Verkäufer einen Teil der Rückkaufszahlung subventionieren können.

Wie 3-2-1 Buy-Down-Hypotheken funktionieren

Ein Buydown ist eine Hypothekenfinanzierungstechnik, bei der der Käufer in der Lage ist, zumindest in den ersten Jahren der Hypothek oder möglicherweise während seines gesamten Lebens einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten, um eine  Vorauszahlung zu erhalten. Es ist ähnlich wie die Praxis eines Kreditnehmers Kauf Rabatt Punkte auf einer Hypothek und ist eine Art temporärer Subvention buydown. Durch eine zusätzliche Anzahlung beim Abschluss erwirbt der Kreditnehmer vorübergehend eine niedrigere Zinsstruktur. Bei einer 3-2-1-Rückkaufhypothek wird der Zinssatz des Darlehens im ersten Jahr um 3 Prozent, im zweiten um 2 Prozent und im dritten um 1 Prozent gesenkt. Für die Restlaufzeit des Darlehens besteht ein dauerhafter Zinssatz. Dies kann mit einem 2: 1-Buydown verglichen werden, bei dem die Rate im ersten Jahr um zwei Punkte und im zweiten Jahr um einen Punkt gesenkt wird und nach Ablauf der Buydown-Periode wieder auf die festgelegte Rate zurückgeht.

Der 3-2-1-Rückkauf kann für einen Eigenheimkäufer mit verfügbarem Bargeld zu Beginn des Darlehens eine attraktive Option sein. Es ist auch für diejenigen Kreditnehmer geeignet, die in den kommenden Jahren ein höheres Einkommen erwarten. In den ersten drei Jahren mit niedrigeren Zinsaufwendungen und folglich niedrigeren monatlichen Zahlungen kann der Kreditnehmer Bargeld für andere Ausgaben zurückstellen.

Wie bei einem 2: 1-Buydown wird der Zinssatz am Ende des dritten Jahres auf einen dauerhaften Zinssatz zurückgesetzt. Dieser feste Zinssatz bietet dem Kreditnehmer ein gewisses Maß an finanzieller Sicherheit und ermöglicht eine Budgetierung. Zu diesem Zeitpunkt wird das 3-2-1 zu einem herkömmlichen Darlehen und bietet Stabilität, insbesondere im Vergleich zu einer  Hypothek mit variablem Zinssatz  oder einer Hypothek mit variablem Zinssatz  (ARM). Diese beiden Produkte mit langfristigen Zinsaufwendungen setzen Käufer über die Laufzeit des Kredits einem erheblichen Zinsrisiko aus. Instabiles Interesse erhöht auch die Wahrscheinlichkeit, dass der Kreditnehmer die Schuldverschreibung eventuell refinanzieren muss.

Subventionierte 3-2-1 Buy-Downs

In einigen Situationen kann das 3-2-1-Angebot als Anreiz für den von einem Dritten gezahlten Kaufpreis dienen. Der Dritte könnte der Verkäufer sein, der bereit ist, dem Käufer eine Rückerstattung in bar in Form des Kaufpreises zu gewähren, um eine Immobilie zu verkaufen. In anderen Fällen kann ein Unternehmen, das einen Mitarbeiter in einen neuen Markt verlegt, die Rückkaufkosten übernehmen, um die Umzugskosten für diesen Mitarbeiter zu senken. Üblicherweise bietet ein Bauunternehmer an, einen Neubau zu subventionieren, indem er sich bereit erklärt, die vorübergehend niedrigeren Zinssätze als Anreiz für den Käufer eines neuen Eigenheims zu kaufen.

Das Finanzkreditinstitut würde die gleichen Hypothekenzahlungen erhalten, die es über ein herkömmliches Darlehen erhalten hätte. Mit einem Zuschuss leistet der Bauherr, Verkäufer oder Arbeitgeber jedoch auch einen Beitrag in Höhe der ermäßigten monatlichen Zahlungen des Kreditnehmers in den ersten drei Jahren eines Kredits.