Welche Bedeutung hat die Kapitalisierungsrate bei Immobilieninvestitionen?
Die Kapitalisierungsrate ist die am häufigsten verwendete Basis für den Vergleich von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Dies entspricht der geschätzten effektiven Rendite einer typischen Wertpapierinvestition. Beispielsweise erzielt eine All-Cash-Immobilie im Wert von 100.000 USD mit einer Obergrenze von 4,5% die gleichen Renditen wie eine in Wertpapiere investierte 100.000 USD mit 4,5%. Diese Zahl hilft Immobilieninvestoren bei der Ermittlung der besten Verwendung ihrer Investmentfonds.
Berechnung der Kapitalisierungsrate
Eine einfache Formel zur Berechnung des Kapitalisierungssatzes ist das jährliche Betriebsergebnis geteilt durch die gesamten Anschaffungskosten. Diese Formel ist eigentlich die Umkehrung eines Standard-Preis- / Ertragsmultiplikators.
Das Betriebsergebnis kann berechnet werden, indem alle Verwaltungskosten, Nebenkosten, Unterhaltskosten, Versicherungen, Steuern und sonstigen Betriebskosten vom Bruttoumsatz abgezogen werden. Das Betriebsergebnis berücksichtigt keine Hypothekenzahlungen.
Die Anschaffungskosten übersteigen den angegebenen Kaufpreis. Sie müssen Maklergebühren und Abschlusskosten berücksichtigen. Wenn die Immobilie nicht mietfertig ist, müssen auch alle für die Sanierung anfallenden Kosten berücksichtigt werden.
Anleger müssen Kapitalisierungssätze vergleichen, die die gleichen Kosten enthalten. Zum Beispiel ist es ungültig, einen Kapitalisierungssatz zu vergleichen, bei dem die Mieteinnahmen auf der Grundlage der durchschnittlichen jährlichen Leerstände abgezinst werden, und einen anderen, bei dem kein solcher Abschlag gewährt wird.
Bedeutung der Kapitalisierungsrate
Der Kapitalisierungssatz wird in erster Linie verwendet, um zwischen verschiedenen Investitionsmöglichkeiten zu unterscheiden. Wenn eine Wertpapierinvestition eine geschätzte Rendite von 4% bietet und eine Immobilie eine Kapitalisierungsrate von 8% aufweist, wird sich ein Investor wahrscheinlich auf die Immobilie konzentrieren.
Kapitalisierungsraten können auch Trends für gewerbliche Immobilienbesitzer bilden. Trends können zeigen, wohin sich der Markt bewegen könnte, und Anpassungen auf der Grundlage der geschätzten Mieten ermöglichen.
Der Nutzen der Kapitalisierungsrate ist begrenzt. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien mit unregelmäßigen oder komplizierten Cashflows können sich nicht auf einfache Kapitalisierungsraten stützen. Am besten verlassen Sie sich stattdessen auf die Discounted-Cashflow-Analyse.