5 gängige Methoden zum Halten von Immobilientiteln
Menschen können Immobilien für ihren Hauptwohnsitz oder als Anlagemiete besitzen, und ihr Eigentum wird durch einen sogenannten Titel bestimmt. Es gibt verschiedene Arten von Immobilientiteln sowie weniger gebräuchliche Methoden, um das Eigentum an einer Immobilie zu halten. Es ist wichtig, diese Unterschiede zu kennen, damit Sie entscheiden können, welche Methode Ihren Anforderungen am besten entspricht.
Bevor Sie sich mit diesen Unterschieden befassen, sollten Sie zunächst verstehen, dass Immobilien eine Art von Eigentum sind, die aus Land sowie jeder Struktur, die darauf besteht, bestehen. Auch bauliche Verbesserungen zählen zu den Objekten. Die Definition umfasst auch alle anderen unbeweglichen Ressourcen, die auf diesem Stück Land vorkommen können, einschließlich Vegetation, Feldfrüchte, natürliche Ressourcen und sogar Wasser.
Immobilien können sowohl Gewerbe- als auch Wohnimmobilien sein. Gewerbeimmobilien umfassen Bürogebäude, Lagerhallen, Einkaufszentren und andere Arten von Einzelhandelsflächen. Wohneigentum hingegen besteht aus Häusern, Eigentumswohnungen, Wohnungen und allen anderen Arten von Immobilien, die zum Wohnen bestimmt sind.
Die zentralen Thesen
- Titel bezieht sich auf ein Dokument, das den rechtmäßigen Eigentümer eines Grundstücks auflistet.
- Titel können ausgegeben werden, um das Eigentum sowohl an persönlichem als auch an Immobilien darzustellen.
- Die verschiedenen Arten von Immobilientiteln sind Gemeinschaftsmiete, gemeinsames Mietverhältnis, Gesamtmieter, Alleineigentum und Gemeinschaftseigentum.
- Andere, weniger verbreitete Arten von Eigentum sind Unternehmenseigentum, Partnerschaftseigentum und Treuhandeigentum.
Was ist ein Titel?
Der Begriff Titel bezieht sich auf ein Dokument, das den rechtmäßigen Eigentümer eines Grundstücks auflistet. Titel können ausgegeben werden, um das Eigentum an persönlichen und Immobilien darzustellen. Persönliches Eigentum ist alles, was keine Immobilien umfasst, wie Haushaltsgeräte, Fahrzeuge, Antiquitäten oder Kunstwerke.
Immobilien hingegen umfassen das physische Eigentum von Immobilien sowie ein Bündel von Eigentums- und Nutzungsrechten. Das Eigentum an Immobilien muss beim Verkauf des Vermögenswerts übertragen werden, und es muss für die Übertragung freigegeben werden.
Die Klärung eines Eigentumsrechts an Immobilien bedeutet, dass es frei von Pfandrechten oder Belastungen ist, die sein Eigentum gefährden könnten.
Immobilienbesitz kann verschiedene Formen annehmen, die sich jeweils auf die Eigentumsübertragung, Finanzierung, Besicherung und Besteuerung auswirken. Jede Art von Titelmethode hat ihre Vor- und Nachteile, abhängig von der jeweiligen Situation des Einzelnen und der gewünschten Eigentumsübertragung im Falle von Tod, Scheidung oder Verkauf. Die gebräuchlichsten dieser Methoden der Titelhaltung sind:
- Gemeinsame Pacht
- Gemeinsamkeiten
- Mieter insgesamt
- Alleineigentum
- Gemeinschaftseigentum
Schauen wir uns an, was diese Arten von Titeln bedeuten und welche Vor- und Nachteile sie haben.
Gemeinsame Pacht
Ein gemeinsames Mietverhältnis liegt vor, wenn zwei oder mehr Personen gemeinsam das Eigentum an einer Immobilie besitzen und gleichzeitig das Eigentum an der Immobilie während ihres gesamten Lebens nutzen können. Stirbt einer der Partner, gehen seine Eigentumsrechte durch ein als Hinterbliebenenrecht bezeichnetes Rechtsverhältnis auf den oder die überlebenden Mieter über. Mieter können gleichzeitig ein gemeinsames Mietverhältnis eingehen. Dies geschieht in der Regel durch eine Urkunde.
Vorteile
Wie bereits erwähnt, besteht der Hauptvorteil des Abschlusses eines gemeinsamen Mietverhältnisses darin, dass das Eigentum bei der Weitergabe auf den überlebenden Mieter übergeht, wodurch auch ohne Testament eine Nachlassverjährung vermieden wird. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass keiner der Eigentümer verheiratet oder verwandt sein muss. Sind die Parteien nicht verheiratet, können sie die Immobilie ohne gerichtlichen Antrag verkaufen, wenn alle Parteien der Aufteilung zustimmen. Darüber hinaus wird die Verantwortung für die Immobilie zwischen den Mietern geteilt. Das bedeutet, dass die finanzielle Belastung im Zusammenhang mit der Immobilie allen zusteht, nicht nur einer Einzelperson.
Nachteile
Der Nachteil ist, dass jede Finanzierung oder Nutzung der Immobilie zu finanziellen Zwecken von allen Parteien genehmigt werden muss und nicht nach einem Testament auf eine externe Partei übertragen werden kann, da sie automatisch an den überlebenden Eigentümer geht.
Ein weiterer wesentlicher Nachteil besteht darin, dass ein Gläubiger, der über ein gerichtliches Urteil zur Einziehung einer Forderung von einem der Eigentümer verfügt, auch beim Gericht die Aufteilung der Immobilie und den Verkauf erzwingen kann, um sein Urteil einzuziehen. Mit anderen Worten, jeder der Eigentümer geht ein Risiko bei den finanziellen Entscheidungen des anderen ein.
Gemeinsames Mietverhältnis (TIC)
Beim gemeinsamen Mietverhältnis (TIC) besitzen zwei oder mehr Personen gemeinsam das Eigentum an Immobilien, mit gleichen oder ungleichen Eigentumsanteilen. Sarah könnte beispielsweise eine Beteiligung von 40 % an einer Immobilie haben, während Bob eine Beteiligung von 60 % hat. Gleichzeitig werden alle Aspekte der Immobilie von den im Titel genannten Personen geteilt. Das bedeutet, dass Sarah beispielsweise nicht darauf beschränkt ist, nur auf 40% des physischen Eigentums oder nur auf 40% der Zeit zuzugreifen. Jeder Eigentümer hat das Recht, das gesamte Grundstück zu besetzen und zu nutzen. Der Zinssatz bestimmt lediglich das finanzielle Eigentum an der Immobilie.
Im Gegensatz zum gemeinschaftlichen Mietverhältnis besitzen gemeinsame Mieter das Eigentum an ihrem jeweiligen Teil der Immobilie einzeln und können nach Belieben darüber verfügen oder belasten. Diese Art von Eigentum kann jederzeit eingegangen werden – auch Jahre nachdem andere Eigentümer eine Vereinbarung getroffen haben. Das Eigentum kann an andere Parteien vererbt werden, und im Todesfall geht das Eigentum ungeteilt auf die Erben dieses Eigentümers über.
Vorteile
Ein gemeinsames Mietverhältnis ermöglicht es einem Eigentümer, das durch seinen Anteil am Eigentum geschaffene Vermögen als Sicherheit für Finanztransaktionen zu verwenden, und die Gläubiger eines Eigentümers können nur gegen den Anteil dieses Eigentümers an der Immobilie Pfandrechte erheben. Diese Art von Titel erleichtert auch den Kauf erheblich.
Nachteile
Ein TIC lässt keine automatischen Hinterbliebenenrechte zu. Alle Mieter teilen sich die Haftung für etwaige Schulden auf dem Grundstück. So kann beispielsweise für Grundsteuern eine gesamtschuldnerische Haftung gelten. Das bedeutet, dass jeder Eigentümer bis zur vollen Höhe haftet. Ist ein Eigentümer nicht in der Lage, seinen Anteil zu zahlen, haften die anderen Eigentümer. Etwaige liens auf dem Grundstück müssen, um für insgesamt gelöscht werden Übertragung des Eigentums stattfinden.
Gesamtmieter (TBE)
Diese Methode kann nur verwendet werden, wenn die Eigentümer rechtmäßig verheiratet sind. Mieter durch Gesamtheit (FSME) ist Eigentum an Immobilien unter der Annahme, dass das Paar rechtlich eine Person ist. Diese Methode überträgt ihnen das Eigentum als eine Person, wobei das Eigentum vollständig auf die andere übertragen wird, wenn einer von ihnen stirbt.
Vorteile
Der Vorteil dieser Methode besteht darin, dass beim Tod des Ehepartners keine gerichtlichen Schritte eingeleitet werden müssen. Ein Testament ist nicht erforderlich, ein Nachlassverfahren oder andere rechtliche Schritte sind nicht erforderlich.
Nachteile
Die Übertragung des Eigentums muss zusammen erfolgen und das Eigentum kann nicht unterteilt werden. Im Falle einer Scheidung wird dieser Eigentumstyp automatisch in ein gemeinsames Mietverhältnis umgewandelt, dh ein Eigentümer kann das Eigentum an seinem jeweiligen Teil der Immobilie an wen er will übertragen.
Alleineigentum
Alleineigentum kann als Eigentum einer natürlichen oder juristischen Person bezeichnet werden, die rechtlich berechtigt ist, das Eigentum zu halten. Das häufigste Alleineigentum sind alleinstehende Männer und Frauen und verheiratete Männer oder Frauen, die Eigentum getrennt von ihrem Ehepartner besitzen, sowie Unternehmen, die eine Unternehmensstruktur haben, die es ihnen ermöglicht, in Immobilien zu investieren oder Anteile daran zu halten.
Wenn Eheleute zu eigenen Immobilien wollen abgesehen von ihrem Ehepartner, Titel Versicherung Unternehmen benötigen in der Regel die Ehegatten speziell disclaim oder aufgeben, ihr Recht im Eigentum Eigentum.
Vorteile
Der Hauptvorteil des Eigentums als Alleineigentümer besteht darin, dass Transaktionen einfach durchgeführt werden können, da keine andere Partei konsultiert werden muss, um die Transaktion zu genehmigen.
Nachteile
Der offensichtliche Nachteil ist die Möglichkeit rechtlicher Probleme bei der Eigentumsübertragung im Falle des Todes oder der Erwerbsunfähigkeit des alleinigen Eigentümers. Sofern keine spezifischen rechtlichen Dokumente, wie beispielsweise ein Testament, vorliegen, kann die Eigentumsübertragung nach dem Tod sehr problematisch werden.
Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftseigentum ist eine Eigentumsform von Ehegatten während ihrer Ehe, die sie gemeinsam besitzen wollen. Beim Gemeinschaftseigentum besitzt (oder schuldet) jeder Ehegatte alles gleichermaßen, unabhängig davon, wer das Geld verdient oder ausgegeben hat. Somit erhält jeder Ehegatte im Falle einer Scheidung oder eines Todesfalls die gleiche Aufteilung des Immobilienvermögens. In den Vereinigten Staaten haben neun Bundesstaaten Gemeinschaftseigentumsgesetze: Kalifornien, Arizona, Nevada, Louisiana, Idaho, New Mexico, Washington, Texas und Wisconsin. Außerhalb von Immobilien kann während der Ehe erworbenes persönliches Eigentum wie Fahrzeuge, Möbel und Kunstwerke als Gemeinschaftseigentum angesehen werden.
Je nachdem, in welchem Gemeinschaftseigentumsstaat Sie wohnen, können Immobilien, die während einer bürgerlichen Ehe erworben wurden, auch als Gemeinschaftseigentum gehalten werden. Texas zum Beispiel ist ein Gemeinschaftseigentumsstaat, der auch Ehen nach Common Law anerkennt.
Gemeinschaftseigentum mit Hinterbliebenenrecht
Gemeinschaftseigentum mit dem Recht auf Hinterbliebene ist eine Möglichkeit für Ehepaare, Eigentumsrechte zu besitzen, obwohl es nur in den Bundesstaaten Arizona, Kalifornien, Nevada, Texas und Wisconsin verfügbar ist.1234 Es ermöglicht, dass das Interesse eines Ehegatten am gemeinschaftlichen Vermögen im Todesfall erbschaftsfrei auf den überlebenden Ehegatten übergeht.
Andere Möglichkeiten, den Titel zu halten
Andere Rechtsträger als natürliche Personen können Eigentum an Immobilien in ihrer Gesamtheit halten:
Unternehmenseigentum
Das Eigentum an Immobilien kann als Kapitalgesellschaft ausgeübt werden, wobei die juristische Person eine Gesellschaft ist, die sich im Besitz von Aktionären befindet, aber nach dem Gesetz als von diesen Aktionären getrennt angesehen wird.
Inhaber von Partnerschaften
Immobilien können auch als Personengesellschaft gehalten werden . Eine Personengesellschaft ist ein Zusammenschluss von zwei oder mehr Personen, die als Miteigentümer gewinnorientierte Geschäfte führen. Einige Personengesellschaften werden mit dem ausdrücklichen Zweck gegründet, Immobilien zu besitzen. Diese Partnerschaften können auch als Kommanditgesellschaften strukturiert werden, bei denen Anleger eine beschränkte Haftung übernehmen, indem sie keine Managemententscheidungen in Bezug auf Management- oder Transaktionsentscheidungen treffen. In diesen Fällen ist in der Regel ein Komplementär dafür verantwortlich, alle geschäftlichen Entscheidungen im Namen der Kommanditisten zu treffen.
Vertrauen Sie dem Eigentum
Immobilien können auch Eigentum eines Trusts sein. Diese juristischen Personen besitzen die Immobilien und werden von einem Treuhänder im Namen der Begünstigten des Trusts verwaltet. Das Halten von Immobilien hat viele Vor- und Nachteile, die nicht in den Anwendungsbereich dieses Artikels fallen, aber alle haben mit Vorteilen im Zusammenhang mit dem Einfluss des Managements und der finanziellen und rechtlichen Haftung sowie steuerlichen und wirtschaftlichen Erwägungen zu tun.
Die Quintessenz
Eigentum an Immobilien ist die Methode, mit der das Eigentum beim Kauf und Verkauf von Immobilien übertragen und übertragen wird. Die Methoden für den Besitz von Immobilien werden vom staatlichen Recht festgelegt. Daher sollten Personen, die versuchen, die beste Methode zum Erwerb und Besitz von Immobilientiteln zu ermitteln, Nachforschungen anstellen, um die von ihrem Staat festgelegten eindeutigen Unterschiede für jede Methode zu ermitteln.
Für diejenigen, die den Besitz von Immobilien über eine Geschäftseinheit wie eine Kapitalgesellschaft, einen Trust oder eine Personengesellschaft in Betracht ziehen, ist es ratsam, Immobilien, Rechts- und Steuerexperten zu konsultieren, um festzustellen, welche Eigentumsstruktur für ihre jeweilige Situation am vorteilhaftesten ist.
Im Falle des Allein- und Miteigentums durch Einzelpersonen sollten potenzielle Eigentümer überlegen, wie ihre Titel übertragen werden sollen oder könnten, entweder durch Verkauf oder im Todesfall, bevor eine Methode der anderen vorgezogen wird.