Die 6 Phasen einer gerichtlichen Verfallserklärung
Was bedeutet Zwangsvollstreckung genau? Einfach ausgedrückt, ermöglicht das Zwangsvollstreckungsverfahren einem Kreditgeber, den geschuldeten Betrag eines ausgefallenen Darlehens durch den Verkauf oder die Übernahme des Eigentums an der Immobilie zurückzufordern. Laut dem US Foreclosure Market Report von RealtyTrac befanden sich zum 29. Mai 2020 in den Vereinigten Staaten 330.105 Immobilien in „einer Phase der Zwangsvollstreckung (Default, Auktion oder im Besitz einer Bank)“, sodass dies kein ungewöhnliches Ereignis ist.
Wenn Sie (oder ein geliebter Mensch) mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert sind, stellen Sie sicher, dass Sie den Prozess verstehen. Obwohl es von Staat zu Staat Unterschiede gibt, gibt es normalerweise sechs Phasen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens.
Die zentralen Thesen
- Eine Zwangsvollstreckung tritt auf, wenn ein Kreditgeber versucht, Ihr Eigentum als Sicherheit für die nicht rechtzeitige Zahlung Ihrer Hypothek zu beschlagnahmen.
- Der Prozess der Zwangsvollstreckung besteht in der Regel aus sechs Phasen, und die genauen Schritte variieren von Staat zu Staat.
- Bevor ein Haus zwangsvollstreckt wird, haben Eigentümer 30 Tage Zeit, um ihre Hypothekenverpflichtungen zu erfüllen.
- Die meisten Kreditgeber würden es vorziehen, eine Zwangsvollstreckung einer Immobilie zu vermeiden.
Phase 1: Zahlungsausfall
Eine Zahlung Standard tritt auf, wenn ein Kreditnehmer mindestens eine Hypothekenzahlung verpasst hat. Der Kreditgeber wird eine Mitteilung über versäumte Zahlungen senden, die darauf hinweist, dass er die Zahlung für diesen Monat noch nicht erhalten hat.
Normalerweise sind Hypothekenzahlungen am ersten Tag eines jeden Monats fällig, und viele Kreditgeber bieten eine Nachfrist bis zum 15. des Monats. Danach kann der Kreditgeber eine Gebühr für verspätete Zahlungen erheben und die versäumte Zahlungsanweisung senden.
Nachdem zwei Zahlungen versäumt wurden, folgt der Kreditgeber oft mit einem Mahnschreiben. Dies ist schwerwiegender als eine verpasste Zahlungsmitteilung. Zu diesem Zeitpunkt ist der Kreditgeber jedoch möglicherweise immer noch bereit, mit dem Kreditnehmer zusammenzuarbeiten, um Vorkehrungen für die Nachholung von Zahlungen zu treffen. Der Kreditnehmer müsste die verspäteten Zahlungen normalerweise innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt des Schreibens überweisen.
Phase 2: Mahnung
Nach 90 Tagen versäumter Zahlungen wirdeine Inverzugsetzung (NOD) versandt. In einigen Bundesstaaten wird der Hinweis gut sichtbar am Haus angebracht. Zu diesem Zeitpunkt wird das Darlehen an die Zwangsvollstreckungsabteilung des Kreditgebers im selben Bezirk übergeben, in dem sich die Immobilie befindet. Der Kreditnehmer wird darüber informiert, dass die Kündigung protokolliert wird.
Der Kreditgeber gibt dem Kreditnehmer in der Regel weitere 90 Tage Zeit, um die Zahlungen zu begleichen und das Darlehen wieder aufzunehmen. Dies wird als „Wiedereinsetzungsfrist“ bezeichnet.
Phase 3: Mitteilung über den Verkauf des Treuhänders
Wenn das Darlehen nicht innerhalb von 90 Tagen nach der Inverzugsetzung ausgezahlt wurde, wird in dem Bezirk, in dem sich die Immobilie befindet, eine Anzeige über den Treuhandverkauf registriert.
Der Kreditgeber muss in der Regel drei Wochen lang in der lokalen Zeitung einen Hinweis veröffentlichen, dass die Immobilie auf einer öffentlichen Auktion verfügbar sein wird. Die Namen aller Eigentümer werden in der Anzeige und in der Zeitung abgedruckt, zusammen mit einer rechtlichen Beschreibung der Immobilie, ihrer Adresse und wann und wo der Verkauf stattfindet.
Phase 4: Verkauf des Treuhänders
Das Objekt wird nun öffentlich versteigert und an den Höchstbietenden, der alle erforderlichen Voraussetzungen erfüllt, vergeben. Der Kreditgeber (oder das Unternehmen, das den Kreditgeber vertritt) berechnet ein Eröffnungsangebot basierend auf dem Wert des ausstehenden Kredits und allen Pfandrechten, unbezahlten Steuern und mit dem Verkauf verbundenen Kosten.
Beim Kauf einer zwangsversteigerten Immobilie ist es dem Käufer überlassen, wie lange die Vorbesitzer in ihrer alten Wohnung bleiben dürfen.
Sobald der Höchstbietende bestätigt wurdeund der Verkauf abgeschlossen ist, wird dem Gewinner eine Treuhandurkunde über den Verkauf ausgestellt. Das Eigentum ist dann Eigentum des Käufers, der zum sofortigen Besitz berechtigt ist.
Phase 5: Immobilienbesitz (REO)
Immobilienbesitzes (REO) zu verkaufen. Diese Immobilien werden oft als „Bankeigentum“ bezeichnet, und der Kreditgeber kann einige der Pfandrechte und andere Kosten entfernen, um die Immobilie attraktiver zu machen.
Phase 6: Räumung
Der Kreditnehmer kann oft im Haus bleiben, bis es entweder durch eine öffentliche Versteigerung oder später als REO-Immobilie verkauft wurde. An dieser Stelle wird ein Räumungsbescheid verschickt, in dem alle Personen aufgefordert werden, die Räumlichkeiten unverzüglich zu räumen.
Es können mehrere Tage vorgesehen werden, um den Bewohnern genügend Zeit zu geben, persönliche Gegenstände zu entfernen. Dann besucht in der Regel der örtliche Sheriff das Anwesen und entfernt die Menschen und alle verbleibenden Habseligkeiten. Letztere werden eingelagert und können zu einem späteren Zeitpunkt gegen eine Gebühr abgerufen werden.
Die Quintessenz
Während des gesamten Zwangsvollstreckungsprozesses werden viele Kreditgeber versuchen, Vorkehrungen zu treffen, damit der Kreditnehmer von dem Kredit eingeholt wird und eine Zwangsvollstreckung vermieden wird. Das offensichtliche Problem besteht darin, dass es immer schwieriger wird, mehrere Zahlungen nachzuholen, wenn ein Kreditnehmer eine Zahlung nicht leisten kann.
Wenn die Möglichkeit besteht, Zahlungen nachzuholen – zum Beispiel, Sie haben gerade nach einer Arbeitslosigkeit eine neue Stelle angetreten – lohnt es sich, mit Ihrem Kreditgeber zu sprechen. Wenn eine Zwangsvollstreckung unvermeidbar ist, können Sie sich auf die sechs Phasen der Zwangsvollstreckung vorbereiten, wenn Sie wissen, was Sie während des gesamten Prozesses erwartet.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.