Take-Out-Verpflichtung

Was ist Take-Out-Verpflichtung?

Die Take-out-Zusage ist eine schriftliche Garantie eines Kreditgebers, um einen kurzfristigen Kredit zu einem bestimmten zukünftigen Zeitpunkt dauerhaft zu finanzieren, wenn das Projekt einen bestimmten Status erreicht hat.

Grundlegendes zum Take-out-Engagement

Eine Mitnahmeverpflichtung ist in der gewerblichen Immobilienentwicklung durchaus üblich. Es garantiert, dass eine Bank nach Abschluss des Baus oder der Renovierung eine Hypothek für die Immobilie ausgibt. Es stellt auch sicher, dass ein langfristiger gewerblicher Hypothekendarlehensgeber den kurzfristigen Baukredit und die aufgelaufenen Zinsen abbezahlt oder aufnimmt.

​​​​​​​Take-out-Verpflichtungen mindern das Risiko für Baukreditgeber und ermöglichen den Fortgang der Entwicklung. Bauträger nehmen in der Regel kurzfristige Mittel ( Überbrückungskredite ) auf, um den Bau ihrer Projekte zu bezahlen.

Projekte können sich jedoch aufgrund von Arbeitsstreiks, Auftragnehmerproblemen, Umweltproblemen oder einer Vielzahl anderer Variablen verzögern. Angesichts der Aussicht auf höhere Kosten durch diese Rückschläge könnte ein Entwickler versucht sein, das Projekt aufzugeben und den Kredit nicht zu zahlen. Aus diesem Grund verlangen die kurzfristigen Kreditgeber in der Regel eine Take-out-Zusage eines anderen Kreditgebers, der sich bereit erklärt hat, der dauerhafte Hypothekennehmer des fertigen Projekts zu werden, bevor sie der Bereitstellung des Darlehens zustimmen.

Arbeiten mit Take-Out-Verpflichtungen

Eine Take-out-Zusage, auch Take-out-Darlehen oder Take-out-Vertrag genannt, gibt dem Bauherrn die Möglichkeit, einen bestimmten Geldbetrag zu einem vereinbarten Zinssatz (oft an einen Index gebunden) für einen bestimmten Betrag zu leihen von Zeit. Die Vereinbarung enthält einige Eventualitäten wie:

• Design- und Materialzulassung
• Das Fertigstellungsdatum des Projekts
• Eine Mindestauslastung vor Freigabe der Mittel, vielleicht 60 Prozent
• Regelungen zur Verlängerung des Darlehensbeginns bei Verzögerungen

Das Engagement reicht oft vom Boden bis zur Decke. Vom Boden bis zur Decke bedeutet, dass ein bestimmter Endbetrag für das Projekt ausgeliehen wird und ein geringerer Betrag, wenn die Eventualitäten nicht erfüllt werden. Diese Eventualitäten versuchen, sowohl den dauerhaften Kreditgeber als auch den ursprünglichen kurzfristigen Kreditgeber im Falle von Problemen zu schützen oder zu entschädigen. Das Funktionsprinzip ist, dass es die Aufgabe des Entwicklers ist, für den reibungslosen Fortgang des Projekts zu sorgen, nicht die der Bank. Die Bank wird sich bemühen, ihr Engagement gegenüber den Problemen des Bauträgers zu begrenzen.

Lückenfinanzierung für Engagements

Natürlich möchte der Baukreditgeber nicht riskieren, dass der Dauerkreditgeber aufgrund von Eventualitäten Gelder zurückhält, die sich auf die Rückzahlung des Baukredits auswirken könnten. Take-out-Verpflichtungen beinhalten also auch Rückstellungen für Lückenfinanzierungen. Lückenfinanzierungen oder Überbrückungskredite helfen, falls eine der Eventualverbindlichkeiten eine Teilzahlung des ständigen Kreditgebers auslöst.

Hat beispielsweise ein neues Bürohochhaus nicht genügend Einheiten angemietet, um die Mindestbelegungsklausel der Take-out-Zusage zu erfüllen, stellt die Lückenfinanzierung sicher, dass der Baukreditgeber zurückgezahlt wird, obwohl die endgültige Hypothek noch nicht vergeben ist.