Die Vor- und Nachteile von verkäuferfinanzierten Immobiliengeschäften
Bei der Finanzierung von Wohnimmobilien folgen die meisten Transaktionen einem bekannten Ablauf. Der Verkäufer findet einen willigen Käufer mit dem erforderlichen Einkommen, der beruflichen Vergangenheit und der Kreditwürdigkeit, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren, und ein Kreditinstitut stellt das Geld zur Finanzierung des Geschäfts bereit.
Was aber, wenn die traditionelle Finanzierung nicht zur Verfügung steht und Käufer und Verkäufer den Verkauf dennoch privat durchführen wollen? Geben Sie die sogenannte Verkäuferfinanzierung ein. Wie der Begriff schon sagt, finanziert der Verkäufer den Kauf.
Die zentralen Thesen
- Bei Wohnimmobiliengeschäften besteht eine Option in der Verkäuferfinanzierung, bei der der Verkäufer den Kauf für den Käufer finanziert.
- Verkäuferfinanzierte Transaktionen können schneller und günstiger sein als herkömmliche.
- Käufer müssen bestätigen, dass der Verkäufer frei finanzieren kann (sie haben keine Hypothek oder ihr Hypothekengeber erlaubt dies) und sollten bereit sein, eine Anzahlung zu leisten.
- Die Verkäuferfinanzierung läuft in der Regel über einen kürzeren Zeitraum als eine herkömmliche Hypothek.
- Beide Parteien der Transaktion sollten Fachleute beauftragen, die Beratung leisten und den Vertrag und den Schuldschein erstellen.
Wie funktioniert die Verkäuferfinanzierung?
Eine Bank ist nicht an einem vom Verkäufer finanzierten Verkauf beteiligt. Käufer und Verkäufer treffen die Vorkehrungen selbst. Sie erstellen einen Schuldschein, in dem der Zinssatz, der Zahlungsplan vom Käufer an den Verkäufer und die Folgen bei Nichteinhaltung dieser Verpflichtungen des Käufers festgelegt werden. Anders als bei einem Verkauf mit Hypothekendarlehen gibt es keine Übertragung des Kapitals vom Käufer auf den Verkäufer, sondern lediglich eine Vereinbarung über die Rückzahlung dieser Summe im Laufe der Zeit.
Mit nur zwei Hauptakteuren kann eine Eigentümerfinanzierung schneller und kostengünstiger sein als der herkömmliche Verkauf eines Eigenheims. Es gibt keine Wartezeiten auf den Kreditsachbearbeiter, den Underwriter und die Rechtsabteilung der Bank , und Käufer können oft für weniger Geld in ein Haus gelangen.
Die Vorteile der Verkäuferfinanzierung
Diese Alternative zur traditionellen Finanzierung kann in bestimmten Situationen oder an Orten, an denen Hypotheken schwer zu bekommen sind, nützlich sein. Unter solch engen Bedingungen bietet die Verkäuferfinanzierung den Käufern Zugang zu einer alternativen Kreditform.
Verkäufer wiederum können in der Regel schneller verkaufen und müssen keine kostspieligen Reparaturen durchführen, die Kreditgeber normalerweise benötigen. Da der Verkäufer den Verkauf finanziert, kann die Immobilie auch einen höheren Verkaufspreis erzielen.
Niedrigere Abschlusskosten
Die Abschlusskosten sind bei einem verkäuferfinanzierten Verkauf in der Tat geringer. Ohne die Beteiligung einer Bank vermeidet die Transaktion die Kosten für Hypotheken- oder Diskontpunkte sowie Bereitstellungsgebühren und eine Vielzahl anderer Gebühren, die Kreditgeber routinemäßig während des Finanzierungsprozesses erheben. Auch bei der Kreditregelung, von der geforderten Anzahlung über den Zinssatz bis hin zur Vertragslaufzeit, gibt es – zumindest vordergründig – größere Flexibilität.
Die Finanzierung des Verkäufers läuft in der Regel nur über einen relativ kurzen Zeitraum, beispielsweise fünf Jahre, wobei am Ende dieses Zeitraums eine Ballonzahlung fällig wird. Die Theorie – oder zumindest die Hoffnung – ist, dass der Käufer diese Zahlung schließlich bei einem traditionellen Kreditgeber refinanziert, der mit einer verbesserten Kreditwürdigkeit ausgestattet ist und ein gewisses Eigenkapital im Haus angesammelt hat.
Verkäuferfinanzierung für Käufer
Bei allen potenziellen Vorteilen für die Verkäuferfinanzierung sind Transaktionen, die sie nutzen, mit Risiken und Realitäten für beide Parteien verbunden. Folgendes sollten Käufer beachten, bevor sie ein vom Verkäufer finanziertes Geschäft abschließen.
Erwarten Sie keine besseren Konditionen als bei einer Hypothek
Da die Bedingungen eines vom Verkäufer finanzierten Geschäfts festgelegt werden, entspricht Flexibilität häufig der Realität. Der Verkäufer verdaut seine finanziellen Bedürfnisse und Risiken, einschließlich der Möglichkeit, dass der Käufer mit dem Kredit in Verzug gerät, mit der Aussicht auf einen möglicherweise teuren und chaotischen Räumungsprozess.
Das Ergebnis kann für den Käufer ernüchternd sein. Es ist zum Beispiel möglich, dass Sie einen günstigeren Zinssatz erhalten, als die Banken anbieten, aber es ist wahrscheinlicher, dass Sie mehr bezahlen, vielleicht einige zusätzliche Prozentpunkte über dem geltenden Zinssatz.
Als Käufer müssen Sie wahrscheinlich eine Anzahlung leisten, deren Höhe mit der einer typischen Hypothek vergleichbar ist – d. h. 20 % oder mehr des Immobilienwertes.
Möglicherweise müssen Sie sich selbst an den Verkäufer verkaufen
Es ist klug, die Gründe, aus denen Sie sich nicht für eine traditionelle Hypothek qualifiziert haben, transparent und direkt zu erklären. Einige dieser Informationen können trotzdem auftauchen, wenn der Verkäufer Ihre Kredithistorie und andere Hintergrunddaten überprüft, einschließlich Ihrer Beschäftigung, Ihres Vermögens, Ihrer finanziellen Forderungen und Ihrer Referenzen.
Achten Sie jedoch auch darauf, dass Sie auf Einschränkungen Ihrer Kreditaufnahmefähigkeit hinweisen, die bei der Due Diligence des Verkäufers möglicherweise nicht auftauchen. Ein potenzieller Käufer, der über einen soliden Kredit und eine beträchtliche Anzahlung verfügt, hat möglicherweise kürzlich ein neues Unternehmen gegründet und kann sich daher bis zu zwei Jahre lang nicht für einen Kredit qualifizieren.
Bereiten Sie sich darauf vor, eine Verkäuferfinanzierung vorzuschlagen
Hausbesitzer, die Verkäuferfinanzierungen anbieten, geben dies oft offen bekannt, in der Hoffnung, Käufer anzuziehen, die nicht für Hypotheken qualifiziert sind. Wenn Sie jedoch keinen Hinweis auf die Verkäuferfinanzierung sehen, kann es nicht schaden, sich zu erkundigen. Anstatt jedoch zu fragen, ob eine Eigentümerfinanzierung eine Option ist, möchten Sie möglicherweise einen bestimmten Vorschlag vorlegen. Sie könnten zum Beispiel sagen: „Mein Angebot ist der volle Preis mit 20 % Rabatt, Verkäuferfinanzierung für 350.000 $ zu 6 %, amortisiert über 30 Jahre mit einem fünfjährigen Ballonkredit. Wenn ich mich nicht in zwei bis drei Jahren refinanziere, Ich werde die Rate in den Jahren vier und fünf auf 7% erhöhen. “
Bestätigen Sie, dass der Verkäufer den Verkauf finanzieren kann
Die Verkäuferfinanzierung ist am einfachsten, wenn der Verkäufer die Immobilie vollständig besitzt; Eine Hypothek auf dem Grundstück führt zu zusätzlichen Komplikationen. Zahlung für eine Titelsuche auf dem Grundstück wird bestätigen, dass es genau in der Tat beschrieben ist und aus einer Hypothek oder steuerfrei liens.
Laut Jason Burkholder, ein Makler mit Weichert Realtors in Lancaster, Pa., „ Die meisten Hypotheken haben eine‚aufgrund des Verkaufs von ‘Klausel, die ohne zahlen von der Hypothek der Verkäufer aus dem Verkauf die Heim verbietet. Also, wenn ein Verkäufer Eigentümer Finanzierung tut und der das Hypothekenunternehmen herausfindet, wird es das Haus als „verkauft“ betrachten und die sofortige vollständige Zahlung der Schulden verlangen, was dem Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung ermöglicht.“
Verkäuferfinanzierung für Verkäufer
Behalten Sie diese Tipps und Fakten im Hinterkopf, wenn Sie den Verkauf eines Eigenheims finanzieren möchten.
Den Verkauf muss man nicht unbedingt lange finanzieren
Als Verkäufer können Sie den Schuldschein jederzeit an einen Investor oder Kreditgeber verkaufen, an den der Käufer dann die Zahlungen überweist. Dies kann am selben Tag wie der Abschluss geschehen, sodass der Verkäufer sofort Bargeld erhalten kann.
Mit anderen Worten, Verkäufer müssen weder über das Bargeld verfügen, noch müssen sie Kreditgeber werden. Beachten Sie jedoch, dass Sie wahrscheinlich weniger als den vollen Wert der Note akzeptieren müssen, um sie zu verkaufen, was Ihre Rendite für die Immobilie verringert. Schuldscheindarlehen auf Immobilien werden in der Regel für 65 bis 90 % ihres Nennwertes verkauft, so Amernote Xchange, ein Unternehmen, das sich auf Sekundärmarktfinanzierungen spezialisiert hat.
Machen Sie die Verkäuferfinanzierung zu einem Teil Ihres Stellplatzes, um die Immobilie zu verkaufen
Da Verkäuferfinanzierungen relativ selten sind, fördern Sie die Tatsache, dass Sie sie anbieten, beginnend mit dem Immobilienangebot. Wenn Sie dem Text die Worte „Verkäuferfinanzierung verfügbar“ hinzufügen, werden potenzielle Käufer und ihre Agenten darauf aufmerksam gemacht, dass die Option auf dem Tisch liegt.
Wenn potenzielle Käufer Ihr Haus besichtigen, machen Sie genauere Angaben zu den Finanzierungsmodalitäten. Bereiten Sie ein Informationsblatt vor, das die Bedingungen der Finanzierung beschreibt.
Verkäufer sollten allgemein erklären, was Verkäuferfinanzierung ist, da viele Käufer damit nicht vertraut sind.
Holen Sie sich Steuerberatung und ziehen Sie Hilfe bei der Kreditverwaltung in Betracht
Da verkäuferfinanzierte Geschäfte steuerliche Komplikationen mit sich bringen können, beauftragen Sie für den Verkauf einen Finanzplaner oder Steuerexperten als Teil Ihres Teams. Wenn Sie als Kreditgeber nicht erfahren und vertraut sind, sollten Sie außerdem in Betracht ziehen, ein Kreditunternehmen zu beauftragen, um monatliche Zahlungen einzuziehen, Kontoauszüge auszustellen und die anderen Aufgaben im Zusammenhang mit der Verwaltung eines Kredits zu erledigen.
So strukturieren Sie einen Verkäuferfinanzierungsvertrag
Beide Parteien in einem verkäuferfinanzierten Geschäft sollten einen Immobilienanwalt oder Immobilienmakler beauftragen, den Kaufvertrag und den Schuldschein zusammen mit den damit verbundenen Aufgaben zu schreiben und zu überprüfen. Versuchen Sie, Fachleute zu finden, die Erfahrung mit verkäuferfinanzierten Eigenheimtransaktionen haben – und die, wenn möglich, Erfahrung in Ihrem Wohnort haben, da einige relevante Vorschriften (z.
Fachleute können Käufer und Verkäufer auch bei der Entscheidung unterstützen, welche Vereinbarung am besten zu ihnen und den Umständen des Verkaufs passt. Wenn es sich nicht um ein verkäuferfinanziertes Geschäft handelt, weist der Immobilieninvestor und Makler Don Tepper darauf hin, dass es neben einer traditionellen Hypothekenvereinbarung „eigentlich Dutzende anderer Möglichkeiten gibt, zu kaufen“. Diese Vereinbarungen, so Tepper, umfassen Leasing-Optionen, Leasing-Kauf, Landvertrag, Kaufvertrag, Eigenkapitalbeteiligung und Wrap-Hypotheken. „Die meisten Käufer und die meisten Immobilienmakler wissen nicht, wie all das funktioniert“, sagt er.
Die Quintessenz
Ist die Verkäuferfinanzierung eine gute Option? So ungewöhnlich und ungewohnt sie für die meisten Menschen auch ist, eine Verkäuferfinanzierung kann in einem herausfordernden Immobilienmarkt eine hilfreiche Option sein. Die Vereinbarung birgt jedoch einige besondere Risiken für Käufer und Verkäufer, und es ist ratsam, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, um diese zu mindern und einen reibungslosen Ablauf zu ermöglichen.