Die Vor- und Nachteile von vom Verkäufer finanzierten Immobiliengeschäften
Bei der Finanzierung von Wohnimmobilien folgen die meisten Transaktionen einem vertrauten Prozess. Der Verkäufer findet einen willigen Käufer mit dem erforderlichen Einkommen, der Beschäftigungshistorie und der Kreditwürdigkeit, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren, und ein Kreditinstitut stellt das Geld zur Finanzierung des Geschäfts bereit.
Was aber, wenn eine traditionelle Finanzierung nicht verfügbar ist und Käufer und Verkäufer den Verkauf weiterhin privat durchführen möchten? Geben Sie die sogenannte Verkäuferfinanzierung ein. Wie der Begriff schon sagt, finanziert die Person, die das Haus verkauft, den Kauf.
Die zentralen Thesen
- Bei Wohnimmobiliengeschäften besteht eine Option in der Verkäuferfinanzierung, bei der der Verkäufer den Kauf für den Käufer finanziert.
- Vom Verkäufer finanzierte Transaktionen können schneller und billiger sein als herkömmliche.
- Käufer müssen bestätigen, dass der Verkäufer frei finanzieren kann (sie haben keine Hypothek oder ihr Hypothekengeber erlaubt dies) und sollten bereit sein, eine Anzahlung zu leisten.
- Die Verkäuferfinanzierung läuft in der Regel kürzer als eine herkömmliche Hypothek.
- Beide Parteien der Transaktion sollten Fachleute einstellen, um Leitlinien zu erstellen und den Vertrag und den Schuldschein zu erstellen.
Wie funktioniert die Verkäuferfinanzierung?
Eine Bank ist nicht an einem vom Verkäufer finanzierten Verkauf beteiligt. Käufer und Verkäufer treffen die Vorkehrungen selbst. Sie erstellen einen Schuldschein, in dem der Zinssatz, der Zahlungsplan vom Käufer zum Verkäufer und die Konsequenzen für den Fall aufgeführt sind, dass der Käufer diesen Verpflichtungen nicht nachkommt. Im Gegensatz zu einem Verkauf mit einer Hypothek erfolgt keine Übertragung des Kapitals vom Käufer auf den Verkäufer, sondern lediglich eine Vereinbarung über die Rückzahlung dieses Betrags im Laufe der Zeit.
Mit nur zwei Hauptakteuren kann die Eigentümerfinanzierung schneller und billiger sein als der übliche Verkauf eines Eigenheims. Es gibt kein Warten auf den Bankkreditbeauftragten, den Versicherer und die Rechtsabteilung, und Käufer können oft für weniger Geld in ein Haus kommen.
Die Vorteile der Verkäuferfinanzierung
Diese Alternative zur herkömmlichen Finanzierung kann in bestimmten Situationen oder an Orten nützlich sein, an denen Hypotheken schwer zu bekommen sind. Unter solch schwierigen Bedingungen bietet die Verkäuferfinanzierung den Käufern Zugang zu einer alternativen Kreditform.
Verkäufer wiederum können in der Regel schneller verkaufen, ohne kostspielige Reparaturen durchführen zu müssen, die Kreditgeber normalerweise benötigen. Da der Verkäufer den Verkauf finanziert, kann die Immobilie einen höheren Verkaufspreis erzielen.
Niedrigere Abschlusskosten
Die Abschlusskosten für einen vom Verkäufer finanzierten Verkauf sind in der Tat niedriger. Ohne die Teilnahme einer Bank werden durch die Transaktion die Kosten für Hypotheken- oder Rabattpunkte sowie Originierungsgebühren und eine Vielzahl anderer Gebühren vermieden, die Kreditgeber während des Finanzierungsprozesses routinemäßig erheben. Zumindest angeblich besteht auch eine größere Flexibilität bei den Kreditrückstellungen, von der erforderlichen Anzahlung und dem Zinssatz bis zur Vertragslaufzeit.
Die Finanzierung des Verkäufers läuft in der Regel nur für eine relativ kurze Laufzeit, z. B. fünf Jahre, wobei am Ende dieses Zeitraums eine Ballonzahlung fällig wird. Die Theorie – oder zumindest die Hoffnung – ist, dass der Käufer diese Zahlung schließlich bei einem traditionellen Kreditgeber refinanzieren wird, der mit einer verbesserten Kreditwürdigkeit ausgestattet ist und etwas Eigenkapital im Eigenheim angesammelt hat.
Verkäuferfinanzierung für Käufer
Bei allen potenziellen Vorteilen für die Verkäuferfinanzierung sind Transaktionen, die diese nutzen, mit Risiken und Realitäten für beide Parteien verbunden. Folgendes sollten Käufer beachten, bevor sie ein vom Verkäufer finanziertes Geschäft abschließen.
Erwarten Sie keine besseren Konditionen als mit einer Hypothek
Da die Bedingungen eines vom Verkäufer finanzierten Geschäfts festgelegt werden, entspricht Flexibilität häufig der Realität. Der Verkäufer verdaut seine finanziellen Bedürfnisse und Risiken, einschließlich der Möglichkeit, dass der Käufer mit dem Darlehen in Verzug gerät, mit der Aussicht auf einen möglicherweise teuren und unordentlichen Räumungsprozess.
Das Ergebnis kann für den Käufer ernüchternd sein. Es ist zum Beispiel möglich, dass Sie sich einen günstigeren Zinssatz sichern, als die Banken anbieten, aber es ist wahrscheinlicher, dass Sie mehr zahlen, vielleicht mehrere zusätzliche Prozentpunkte über dem vorherrschenden Zinssatz.
Als Käufer müssen Sie wahrscheinlich eine Anzahlung leisten, deren Größe mit der einer typischen Hypothek vergleichbar ist – dh 20% oder mehr des Wertes der Immobilie.
Möglicherweise müssen Sie sich an den Verkäufer verkaufen
Es ist klug, transparent und unkompliziert zu sein, warum Sie sich nicht für eine traditionelle Hypothek qualifiziert haben. Einige dieser Informationen können ohnehin auftreten, wenn der Verkäufer Ihre Bonität und andere Hintergrunddaten überprüft, einschließlich Ihrer Beschäftigung, Ihres Vermögens, Ihrer finanziellen Ansprüche und Ihrer Referenzen.
Stellen Sie jedoch auch sicher, dass Sie auf Einschränkungen Ihrer Kreditfähigkeit hinweisen, die während der Due Diligence des Verkäufers möglicherweise nicht auftreten. Ein potenzieller Käufer mit soliden Krediten und einer beträchtlichen Anzahlung hat möglicherweise kürzlich ein neues Unternehmen gegründet und kann sich daher bis zu zwei Jahre lang nicht für einen Kredit qualifizieren.
Seien Sie bereit, eine Verkäuferfinanzierung vorzuschlagen
Hausbesitzer, die Verkäuferfinanzierungen anbieten, geben diese Tatsache häufig offen bekannt, in der Hoffnung, Käufer anzulocken, die sich nicht für Hypotheken qualifizieren. Wenn Sie jedoch keine Erwähnung der Verkäuferfinanzierung sehen, schadet es nicht, sich zu erkundigen. Anstatt jedoch zu fragen, ob eine Eigentümerfinanzierung eine Option ist, möchten Sie möglicherweise einen bestimmten Vorschlag vorlegen. Sie könnten zum Beispiel sagen: „Mein Angebot ist zum vollen Preis mit 20% weniger, Verkäuferfinanzierung für 350.000 USD zu 6%, über 30 Jahre mit einem fünfjährigen Ballondarlehen abgeschrieben . Wenn ich mich nicht in zwei bis drei Jahren refinanziere, Ich werde die Rate in den Jahren vier und fünf auf 7% erhöhen. “
Bestätigen Sie, dass der Verkäufer frei ist, den Verkauf zu finanzieren
Die Finanzierung des Verkäufers ist am einfachsten, wenn der Verkäufer die Immobilie vollständig besitzt. Eine Hypothek auf dem Grundstück führt zu zusätzlichen Komplikationen. Zahlung für eine Titelsuche auf dem Grundstück wird bestätigen, dass es genau in der Tat beschrieben ist und aus einer Hypothek oder steuerfrei liens.
Laut Jason Burkholder, einem Makler bei Weichert Realtors in Lancaster, Pennsylvania, „haben die meisten Hypotheken eine“ Due-on-Sale „-Klausel, die es dem Verkäufer verbietet, das Haus zu verkaufen, ohne die Hypothek zurückzuzahlen Das Hypothekenunternehmen findet heraus, dass es das Haus als „verkauft“ betrachtet und die sofortige vollständige Zahlung der Schulden verlangt, was es dem Kreditgeber ermöglicht, die Immobilie abzuschließen. “
Verkäuferfinanzierung für Verkäufer
Beachten Sie diese Tipps und Realitäten, wenn Sie den Verkauf eines Eigenheims finanzieren möchten.
Sie müssen den Verkauf nicht unbedingt lange finanzieren
Als Verkäufer können Sie den Schuldschein jederzeit an einen Investor oder Kreditgeber verkaufen, an den der Käufer dann die Zahlungen sendet. Dies kann am selben Tag wie der Abschluss geschehen, sodass der Verkäufer sofort Bargeld erhalten kann.
Mit anderen Worten, Verkäufer müssen weder über Bargeld verfügen noch Kreditgeber werden. Beachten Sie jedoch, dass Sie wahrscheinlich weniger als den vollen Wert der Note akzeptieren müssen, um sie zu verkaufen, wodurch sich Ihre Rendite auf die Immobilie verringert. Laut Amerinote Xchange, einem auf Sekundärmarktfinanzierungen spezialisierten Unternehmen, werden Schuldscheindarlehen für Immobilien in der Regel zu 65% bis 90% ihres Nennwerts verkauft.
Machen Sie die Verkäuferfinanzierung zu einem Teil Ihres Stellplatzes, um die Immobilie zu verkaufen
Da Verkäuferfinanzierungen relativ selten sind, sollten Sie die Tatsache fördern, dass Sie sie anbieten, beginnend mit der Immobilienauflistung. Durch Hinzufügen der Wörter „Verkäuferfinanzierung verfügbar“ zum Text werden potenzielle Käufer und ihre Vertreter darauf hingewiesen, dass die Option auf dem Tisch liegt.
Wenn potenzielle Käufer Ihr Haus besichtigen, geben Sie weitere Einzelheiten zu den Finanzierungsmodalitäten an. Bereiten Sie ein Informationsblatt vor, das die Bedingungen der Finanzierung beschreibt.
Verkäufer sollten eine allgemeine Erklärung darüber geben, was Verkäuferfinanzierung ist, da viele Käufer damit nicht vertraut sind.
Lassen Sie sich von Steuerberatern beraten und ziehen Sie Hilfe bei der Kreditbearbeitung in Betracht
Da vom Verkäufer finanzierte Geschäfte steuerliche Komplikationen verursachen können, sollten Sie einen Finanzplaner oder Steuerexperten als Teil Ihres Teams für den Verkauf beauftragen. Wenn Sie als Kreditgeber keine Erfahrung haben und sich nicht wohl fühlen, sollten Sie ein Kreditunternehmen beauftragen, monatliche Zahlungen einzuziehen, Kontoauszüge auszustellen und die anderen Aufgaben im Zusammenhang mit der Verwaltung eines Kredits zu erledigen.
So strukturieren Sie ein Verkäuferfinanzierungsgeschäft
Beide Parteien eines vom Verkäufer finanzierten Geschäfts sollten einen Immobilienanwalt oder Immobilienmakler beauftragen, den Kaufvertrag und den Schuldschein sowie die damit verbundenen Aufgaben zu schreiben und zu überprüfen. Versuchen Sie, Fachleute zu finden, die Erfahrung mit vom Verkäufer finanzierten Transaktionen zu Hause haben – und die nach Möglichkeit Erfahrung mit Ihrem Wohnort haben, da einige relevante Vorschriften (z. B. für Ballonzahlungen) je nach Gerichtsbarkeit variieren.
Fachleute können Käufer und Verkäufer auch bei der Entscheidung über die für sie am besten geeignete Vereinbarung und die Umstände des Verkaufs unterstützen. Wenn es sich nicht um ein vom Verkäufer finanziertes Geschäft handelt, weist der Immobilieninvestor und Makler Don Tepper darauf hin, dass „es tatsächlich Dutzende anderer Kaufmöglichkeiten gibt“ als eine traditionelle Hypothekenvereinbarung. Diese Vereinbarungen, so Tepper Notes, umfassen Leasingoptionen, Leasingkäufe, Grundstücksverträge, Verträge über Urkunden, Aktienbeteiligungen und Wrap-Hypotheken. „Die meisten Käufer und Immobilienmakler wissen nicht, wie diese funktionieren“, sagt er.
Das Fazit
Ist eine Verkäuferfinanzierung eine gute Option? So ungewöhnlich und ungewohnt es für die meisten Menschen auch ist, Verkäuferfinanzierungen können in einem herausfordernden Immobilienmarkt eine hilfreiche Option sein. Die Vereinbarung birgt jedoch einige besondere Risiken für Käufer und Verkäufer, und es ist ratsam, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, um diese zu mindern und einen reibungslosen Ablauf des Prozesses zu ermöglichen.