Geplante Neufassung
Was ist eine geplante Neufassung?
Eine geplante Neufassung ist eine Neuberechnung des verbleibenden Zahlungsplans von Kapital- und Zinszahlungen für eine Hypothek. Eine Hypothek ist eine Art von Darlehen, bei dem eine Bank einem Kreditnehmer ein Darlehen für den Kauf eines Eigenheims gewährt. Die Neufassung erfolgt zu einem vorher festgelegten oder geplanten Datum.
Einige Hypotheken Programme erlauben Hausbesitzer frühzeitig Zahlungen für Kredite zu machen, die nicht vollständig amortisieren, die Zahlungen bedeutet, reduzieren nicht die Haupt Balance geschuldet. Später, zum geplanten Neufassungsdatum, wird ein neuer Tilgungs oder Zahlungsplan basierend auf dem zu diesem Zeitpunkt bestehenden Hauptsaldo und der Restlaufzeit (bzw. Restlaufzeit) berechnet.
Eine planmäßige Neufassung ist wichtig, da sie dazu beiträgt, dass die Hypothek am Ende der ursprünglichen Laufzeit abbezahlt wird. Eine geplante Neufassung kann jedoch zu einer Erhöhung der Zahlungsbeträge für die verbleibenden Zahlungen führen.
Die zentralen Thesen
- Eine geplante Neufassung ist eine Neuberechnung des verbleibenden Zahlungsplans von Kapital- und Zinszahlungen für eine Hypothek.
- Eine planmäßige Neufassung wird zu einem vorher festgelegten Datum durchgeführt und stellt sicher, dass die Hypothek bis zum Ende ihrer ursprünglichen Laufzeit abbezahlt ist.
- Eine planmäßige Neufassung einer Hypothek kann eine Alternative zur Refinanzierung sein, da es sich bei der Neufassung weder um einen neuen Kredit handelt, noch ist eine Bonitätsprüfung erforderlich.
So funktioniert eine geplante Neufassung
Eine Hypothekenreform ist eine Option, die in einigen Hypotheken enthalten ist und die zu niedrigeren Zinsen und einer Verlängerung der Restlaufzeit der Hypothek führen kann. In einigen Fällen kann ein Kreditnehmer eine Tilgung leisten, um den ausstehenden Kreditbetrag zu reduzieren. Der Darlehenszahlungsplan kann neu erstellt werden, wodurch ein neuer Zahlungsplan erstellt wird, der den reduzierten geliehenen Betrag widerspiegelt.
Der Zahlungsplan einer Hypothek wird als Tilgungsplan bezeichnet, wenn ein Teil jeder Zahlung auf die fälligen Zinsen und den ausstehenden Kapitalsaldo angewendet wird. Das geplante Neufassungsdatum ist der Zeitpunkt, an dem der Kreditgeber den neuen Zahlungs- und Tilgungsplan basierend auf dem verbleibenden Kapitalsaldo und der Restlaufzeit der Hypothek berechnet. Das heißt, der Restbetrag wird über die bestehende Kreditlaufzeit verteilt, um die monatlichen Raten zu berechnen.
Wenn eine Tilgungszahlung geleistet wurde, würde der Kreditnehmer wahrscheinlich erwarten, dass sich die monatliche Zahlung nach der geplanten Neufassung der Hypothek verringert. Viele Hypothekenanbieter bieten eine geplante Neufassung des Zahlungsplans an, wenn der Kreditnehmer eine zusätzliche Zahlung geleistet hat, um den geschuldeten Kapitalbetrag zu reduzieren. Die Kreditgeber verlangen jedoch in der Regel, dass das Darlehen in gutem Zustand ist, d. h. dass keine verspäteten Zahlungen fällig sind.
Geplante Neufassung vs. Refinanzierung
Eine Neufassung der Hypothek kann eine bessere Option sein als die Refinanzierung einer Hypothek. Bei einer Refinanzierung wird die aktuelle Hypothek durch ein neues Hypothekendarlehen ersetzt, was in der Regel dann erfolgt, wenn die Zinssätze auf dem Markt niedriger sind als der ursprüngliche Zinssatz des Darlehens. Da es sich bei der Refinanzierung technisch jedoch um einen Neukredit handelt, kann sie mit zusätzlichen Gebühren teuer werden und die Kreditzusage hängt von der Bonität des Kreditnehmers ab.
Andererseits ist eine Hypotheken-Neufassung kein neuer Kredit und bedarf daher weder einer erneuten Genehmigung noch einer Bonitätsprüfung des Kreditnehmers. Stattdessen ändert die Neufassung die Darlehenszahlungen, aber das ursprüngliche Hypothekendarlehen wird nicht ersetzt.
Geplante Neufassung von Hypotheken mit variablem Zinssatz
Eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) ist eine Art von Hypothek, bei der der anfängliche Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgelegt ist und danach der Zinssatz an die aktuellen Marktzinsen angepasst wird. Es gibt verschiedene Arten von ARMs, die es Kreditnehmern ermöglichen, für einen bestimmten Zeitraum nur Zinszahlungen zu leisten oder die Höhe der Zahlungen während der Laufzeit des Darlehens anzupassen.
Zahlungsoption ARM
Geplante Neufassungen sind bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) mit Zahlungsoption üblich. Ein Zahlungsoptions-ARM ist ein monatlich anpassender ARM, der es dem Kreditnehmer ermöglicht, zwischen den folgenden zu wählen:
- Mehrere monatliche Zahlungsoptionen, einschließlich einer 30- oder 40-jährigen, vollständig amortisierenden Zahlung
- Eine 15-jährige, voll amortisierende Zahlung
- Eine reine Zinszahlung
- Eine Mindestzahlung oder eine Zahlung in Höhe eines Betrags, der über dem Mindestbetrag liegt
Zahlungsoptions-ARMs verfügen über eine Funktion, die die Abgrenzung von aufgeschobenen Zinsen ermöglicht. Die an jedem Zahlungstag gebildeten gestundeten Zinsen werden dem Hauptsaldo der Hypothek hinzugefügt. Dies wird als negative Amortisation bezeichnet. Am Ende des fünften Jahres gibt es oft einen geplanten Neufassungstermin. An diesem Neufassungsdatum wird der Tilgungsplan neu berechnet, so dass auf Basis des verbleibenden Kapitalsaldos und des zu diesem Zeitpunkt vollständig indexierten Zinssatzes die zukünftigen Zahlungen die Hypothek über die Restlaufzeit amortisieren.
Geplante Neufassungen und höhere monatliche Zahlungen
Hypotheken mit variablem Zinssatz, einschließlich ARMs mit Zahlungsoptionen, ermöglichen es Kreditnehmern, kleinere Zahlungen zu leisten, was zur Erschwinglichkeit beitragen kann. Die geschuldete Gesamtschuld oder Hypothekensumme kann jedoch im Laufe der Zeit erheblich ansteigen. Wenn die Zahlungen beispielsweise keinen Teil des Kapitals tilgen, bauen sich die Zinsen auf die Schulden bis zu dem Punkt auf, an dem der Kreditsaldo steigt. Dadurch könnte die geplante Neufassung zu einer höheren Hypothekenzahlung führen, um das Darlehen fristgerecht zu tilgen.
Voraussetzungen für eine geplante Neufassung
Nicht alle Hypotheken qualifizieren sich für eine Neufassung. In fast allen Fällen kann eine Hypothek nicht neu gefasst werden, es sei denn, sie wird von Fannie Mae oder Freddie Mac gedeckt, bei denen es sich um staatlich unterstützte Hypothekenbanken handelt, die Hypothekendarlehen für Kreditgeber garantieren.
Darlehen, die von der Federal Housing Administration (FHA) unterstützt werden, die in der Regel einkommensschwache Erstkäufer von Eigenheimen unterstützen, und Darlehen der Veterans Administration (VA) kommen nicht für eine Hypothekenneufassung in Frage. Eine Ausnahme gibt es jedoch bei einer Kreditmodifikation, bei der es sich um eine Änderung der Kreditbedingungen handelt – in der Regel dann, wenn der Kreditnehmer den Kredit nicht zurückzahlen kann.
Während einer geplanten Hypothekenneufassung zahlt eine Person einen großen Betrag an ihren Hauptbetrag, und ihre Hypothek wird dann basierend auf dem neuen Saldo neu berechnet. Dieser Hauptbeitragsbetrag muss die Mindestanforderung von 10 % des aktuellen geschuldeten Saldos erfüllen oder überschreiten. Kreditnehmer haben in der Regel die Möglichkeit, ihre Hypothek einmal während der Laufzeit des Kredits neu zu fassen. Einige Kreditgeber bieten jedoch zusätzliche Neufassungen an, wenn später in der Laufzeit des Darlehens eine weitere Tilgungszahlung geleistet wird.