Die Grundlagen der REIT-Besteuerung

Real Estate Investment Trusts (REITs) sind eine beliebte Möglichkeit für Anleger, einkommensschaffende Immobilien zu besitzen, ohne Immobilien kaufen oder verwalten zu müssen. Anleger mögen REITs wegen ihrer großzügigen Einkommensströme. Um sich als REIT zu qualifizieren, muss der Trust mindestens 90 % seines steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre ausschütten. Im Gegenzug zahlen REITs in der Regel keine Körperschaftsteuern, da ihre Gewinne als Dividendenzahlungen weitergegeben wurden.

Während ein stetiger Zahlungsfluss verlockend klingen mag, haben REIT-Dividenden für Anleger einzigartige steuerliche Konsequenzen. Diese Zahlungen können normale Einkünfte, Kapitalgewinne oder Kapitalrückzahlungen darstellen, die jeweils eine unterschiedliche steuerliche Behandlung erfahren. In diesem Artikel unten erklären wir, wie REITs funktionieren und was Anleger über die möglichen steuerlichen Auswirkungen wissen sollten.

Grundlegende Eigenschaften von REITs

Ein REIT ist ein Unternehmen, das Immobilien besitzt, betreibt oder finanziert. Sie ähneln Investmentfonds insofern, als REITs das Kapital einer großen Anzahl von Anlegern bündeln. Dieses Geld wird dann verwendet, um in Immobilien wie Bürogebäude, Apartmentkomplexe, Einkaufszentren, Gewerbegebiete, Hotels und Resorts usw und Instandhaltung von Eigentum. Jede Einheit in einem REIT repräsentiert das proportionale Eigentum an den zugrunde liegenden Immobilien.

REITs sind weltweit beliebte Anlageinstrumente. Weltweit sind REITs in bis zu 37 Ländern erhältlich und haben eine Marktkapitalisierung von über 1,7 Billionen US-Dollar. In den Vereinigten Staaten müssen REITs mindestens 90 % des steuerpflichtigen Einkommens an die Anteilinhaber abführen. Dies macht REITs für Anleger attraktiv, die höhere Renditen anstreben, als sie auf traditionellen Rentenmärkten erwirtschaftet werden können.

Drei Arten von REITs

REITs fallen im Allgemeinen in drei Kategorien:

• Equity REITs:  Diese Trusts investieren in Immobilien und erzielen Einnahmen aus Mieten, Dividenden und Kapitalgewinnen aus Immobilienverkäufen. Die dreifache Einnahmequelle macht diese Art von REIT beliebt.
• Hypotheken-REITs:  Diese Trusts investieren in Hypotheken und hypothekenbesicherte Wertpapiere. Da Hypotheken-REITs Zinsen aus ihren Anlagen verdienen, reagieren sie empfindlich auf Zinsänderungen.
• Hybrid-REITs: Diese REITs investieren sowohl in Immobilien als auch in Hypotheken.

Besteuerung auf Trust-Ebene

Ein REIT ist ein Unternehmen, das ohne seinen besonderen REIT-Status als Kapitalgesellschaft besteuert würde. Um die Definition eines REITs zu erfüllen, muss der Großteil seines Vermögens und seines Einkommens aus Immobilien stammen. Darüber hinaus muss sie 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre abführen. Diese Anforderung bedeutet, dass REITs normalerweise keine Körperschaftssteuern zahlen, obwohl alle einbehaltenen Gewinne auf Unternehmensebene besteuert würden. Ein REIT muss mindestens 75% seines Vermögens in Immobilien und Bargeld investieren und mindestens 75% des Bruttoeinkommens aus Quellen wie Miete und Hypothekenzinsen erzielen.

Besteuerung der Anteilinhaber

Die Dividendenzahlungen, die REIT-Anleger erhalten, können ordentliche Erträge, Kapitalgewinne oder eine Kapitalrendite darstellen. Dies alles wird auf dem 1099-DIV aufgeschlüsselt, denREITs jedes Jahr an die Aktionäre senden. Generell handelt es sich bei der Dividende um Einkünfte aus dem Immobiliengeschäft der Gesellschaft, die daher als ordentliche Einkünfte an den Anleger behandelt werden. Dieser Teil der Dividende wird mit dem Grenzsteuersatz des Anlegers besteuert.

Der REIT kann Sie darüber informieren, dass ein Teil der Dividende ein Kapitalgewinn oder -verlust ist. Dies ist der Fall, wenn der REIT Immobilien verkauft, die er seit mindestens einem Jahr hält. Der Kapitalgewinn oder -verlust wird ebenfalls an den Anleger weitergegeben, wobei die Gewinne je nach Einkommenshöhe des Anlegers für das Jahr, in dem der Gewinn erzielt wird, mit 0%, 15% oder 20% besteuert werden.

Darüber hinaus kann ein Teil der Dividende als nicht steuerpflichtige Kapitalrendite aufgeführt werden. Dies kann passieren, wenn die Barausschüttungen des REITs die Erträge übersteigen, beispielsweise wenn das Unternehmen hohe Abschreibungsaufwendungen übernimmt. Bei einer Kapitalrückführung sind zwei Dinge zu beachten. Erstens ist dieser Teil der Dividende in dem Jahr, in dem sie an den Anteilinhaber gezahlt wird, nicht steuerpflichtig. Zweitens wird es später besteuert. Eine Rückkehr des Kapitals senkt die der lautend Kostenbasis. Diese Zahlung wird entweder als langfristiger oder kurzfristiger Kapitalgewinn oder -verlust besteuert, wenn der Anleger seine Anteile verkauft. Wenn genügend Kapital an den Anleger zurückgeführt wird und die Kostenbasis auf null sinkt, werden allfällige weitere Nicht-Dividenden-Ausschüttungen als Kapitalgewinn besteuert.

Der Teil der REIT-Dividende, der dem Einkommen zuzurechnen ist, kann nach demGesetz über Steuersenkungen und Beschäftigung (TCJA) eine weitere steuerlicheVorzugsbehandlung erhalten. Das Gesetz sieht einen neuen Abzug von 20 % für durchgeleitete Geschäftseinkünfte vor, der qualifizierte REIT-Dividenden umfasst. Der Abzug verfällt Ende 2025.

Nicht in den USA ansässige Personen sollten beachten, dass ihr REIT-Einkommen einer Quellensteuer von 30 % unterliegen kann. Ein ermäßigter Steuersatz und eine Befreiung können gelten, wenn zwischen den USA und dem Wohnsitzland des REIT-Inhabers ein Steuerabkommen besteht.