Refi-Blase

Was ist eine Refi-Blase?

Eine Refi-Blase bezieht sich auf einen Zeitraum, in dem Kreditnehmer alte Schuldverschreibungen massenhaft refinanzieren und durch neue Schulden mit anderen, günstigeren Bedingungen ersetzen. („Refi“ ist die Abkürzung für “ Refinanzierung „. Die typische Motivation für die Refinanzierung besteht darin, günstigere – niedrigere – Zinsen zu nutzen.) Dadurch entsteht eine Blase im Gesamtschuldenvolumen, da die Kreditkredite netto ausgeweitet werden, eine Zunahme der Hebelwirkung der Kreditnehmer oder eine Abnahme des Eigenkapitals der Kreditnehmer.

Refi-Blasen können auch entstehen, wenn Vermögenswerte wie Häuser stark im Preis steigen und Kreditnehmer durch die Aufnahme neuer Kredite in höheren Beträgen an das Eigenkapital in ihren Häusern gelangen wollen.

Eine Refi-Blase verstehen

Sowohl Unternehmenskredite als auch Privatkredite können refinanziert werden, Refi-Blasen entstehen jedoch typischerweise aufgrund einer Zunahme der Refinanzierung von Hypothekendarlehen. Es gibt zwei Hauptmethoden. der Refinanzierung: Zins- und Laufzeitrefinanzierungen und Cash-out-Refinanzierungen. Bei einer traditionellen zins- und laufzeitabhängigen Refinanzierung deckt die Höhe des neuen Kredits nur die Rückzahlung des alten Kredits (zuzüglich Gebühren, Steuern und sonstiger Transaktionskosten). Dadurch kann der Kreditnehmer von niedrigeren Zinsen profitieren. Bei einer Cash-out-Refinanzierung enthält der neu aufgenommene Betrag zusätzliche Mittel; Cash-out-Refinanzierung hat ein größeres Potenzial, eine Refi-Blase zu schaffen.

Für den einzelnen Hypothekenschuldner bedeutet eine Cash-out-Refinanzierung, dass er zusätzliche Schulden aufnimmt, um einen Teil des in seinem Eigenheim angesammelten Eigenkapitals zu liquidieren. Dies führt zu einer stärker gehebelten Position. Wenn eine große Zahl von Kreditnehmern Cash-out-Refinanzierungsdarlehen aufnimmt, führt dies zu einer generellen Erhöhung des Fremdkapitalvolumens, einer Verringerung des Eigenheimeigenkapitals und einer Erhöhung des Verschuldungsgrads. Letztlich kann dieser Aufbau von Schulden und Verschuldung eine Kreditblase darstellen.

Steigende Eigenheimpreise, sinkende Zinsen und niedrigere Kosten oder Refinanzierungsanforderungen können allesamt Faktoren für die Ausbreitung einer Refi-Blase sein. Diese werden gemeinhin als positive Bedingungen für eine Volkswirtschaft angesehen. Die erhöhte Verschuldung am Markt kann jedoch auch eine Erhöhung des systemischen Risikos und eine übermäßige Kreditvergabe an weniger kreditwürdige Kreditnehmer bedeuten. Wenn die Zinsen später steigen (insbesondere wenn die Preise der zugrunde liegenden Vermögenswerte fallen), kann diese Blase platzen und zu weit verbreiteten Zahlungsausfällen und Abschreibungen bei überschuldeten Krediten, allgemeinem Stress im Finanzsektor, Kreditmärkten und Derivaten auf der Grundlage notleidender Kredite und sogar einer allgemeinen Wirtschaftsabschwung, wenn das Problem schwerwiegend genug ist.

Refi-Blasen auf Märkten für festverzinsliche, relativ illiquide Vermögenswerte wie Eigenheime sind besonders gefährlich, da Hausbesitzer mit hoher Fremdfinanzierung normalerweise nicht in der Lage sind, ihre Positionen schrittweise abzubauen. Als Mitte der 2000er Jahre die Eigenheimpreise anstiegen, konnten Hausbesitzer durch Refinanzierung immer stärker fremdfinanziert werden. Sie waren jedoch nicht in der Lage, Schulden abzubauen (außer durch Zahlungsverzug, als die Immobilienpreise zu fallen begannen). Dieser Ratscheneffekt bei den angehäuften Wohnungsbauschulden durch Cash-out-Refinanzierungen während des Immobilienbooms ohne gegenseitige Möglichkeit zum Schuldenabbau bei fallenden Preisen trug dazu bei, die Schwere der Pleite zu verstärken.

Forscher des National Bureau of Economic Research (NBER) schätzen den wirtschaftlichen Schaden durch die Refi-Blase während des Immobilienbooms der 2000er Jahre (und der daraus resultierenden Finanzkrise) auf fast 1,2 Billionen US-Dollar.1 Der Ökonom der Federal Reserve, Steven Laufer, stellte fest, dass auf dem LA-Wohnungsmarkt 30 % der Hypothekenausfälle während der Immobilienkrise direkt auf die Überschuldung der Eigenheimbesitzer und die Eigenkapitalentnahme durch die Cash-out-Refi-Blase bei Eigenheimhypotheken zurückzuführen sind.

Zinssätze und Refi-Blasen

Die laufenden Kosten für Fremdmittel sind der vom Kreditgeber berechnete und vom Kreditnehmer gezahlte Zinssatz. Wenn die Zinssätze in einer Volkswirtschaft im Allgemeinen gesunken sind, stellen die Kreditnehmer möglicherweise fest, dass die aktuellen Zinssätze viel niedriger sind als zum Zeitpunkt der Aufnahme ihres Kredits. In diesem Fall können Kreditnehmer den Zinssatz für ihr Darlehen senken, indem sie mit einem Kreditgeber zusammenarbeiten, um ihre Schulden zu refinanzieren. Bei einer typischen Refinanzierung findet der Kreditnehmer einen Kreditgeber, der bessere Kreditkonditionen (in der Regel einen niedrigeren Zinssatz) bietet. Der Kreditnehmer nimmt dann beim Kreditgeber einen neuen Kredit auf, mit dem der alte Kredit abbezahlt wird, und tilgt dann den neuen Kredit gemäß seinen Konditionen.

Angenommen, Tom hat vor 10 Jahren ein hypothetisches Hypothekendarlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren mit einem Zinssatz von 7,5% aufgenommen. Die Wirtschaft ist seitdem in eine Rezession eingetreten, und die Zentralbank hat Schritte unternommen, um die Ausgaben und das Wirtschaftswachstum anzukurbeln. Dies führte zu niedrigeren Zinsen. Der Zinssatz für eine hypothetische 20-jährige Hypothek beträgt nun 3,5%. Tom könnte sein Darlehen refinanzieren und den Rest seiner ursprünglichen Hypothek mit der neuen Hypothek in gleicher Höhe zum niedrigeren Zinssatz von 3,5% abbezahlen.

Refi-Blasen bilden die allgemeine Zinsentwicklung einer Volkswirtschaft ab, die von einer Vielzahl von Faktoren beeinflusst wird. Bei steigenden Zinsen ist eine Refinanzierung unattraktiv, da die Kreditnehmer neue Kredite mit höheren Zinssätzen als ihr ursprüngliches Darlehen aufnehmen würden, was sie mehr kosten würde.

Bei sinkenden Zinsen wird die Refinanzierung jedoch für Kreditnehmer attraktiv und es entstehen Refi-Blasen. Dieses Szenario spielte sich Ende 1998 und Anfang 1999 ab, als die Zinsen in den USA sanken und viele Hypothekenschuldner sich refinanzierten. Als die Zinsen Mitte bis Ende 1999 anstiegen, ging die Refinanzierung jedoch um über 80 % zurück.