Persönliche Finanzen

Ein Offenlegungsdokument kann sowohl für Käufer als auch für Verkäufer von Eigenheimen wichtig sein. Wenn ein Eigentümer eine Immobilie verkauft, muss er normalerweise  Informationen  in einem schriftlichen Dokument offenlegen.

Die Anforderungen variieren je nach staatlichen und lokalen Gesetzen.

Im Allgemeinen soll ein Offenlegungsdokument Details über den Zustand einer Immobilie enthalten, die sich negativ auf ihren Wert auswirken können. Verkäufer, die absichtlich Informationen verbergen, können verklagt und möglicherweise wegen eines Verbrechens verurteilt werden. Der Verkauf einer Immobilie „wie besehen“ befreit einen Verkäufer normalerweise nicht von Offenlegungen.

Offenlegungsvorschriften kann jeden treffen, ein Haus zu verkaufen, aber sie sind besonders wahrscheinlich, Eigentum zu beeinflussen  Flossen, die Eigenschaften kaufen, um sie zu aktualisieren und verkaufen sie für einen schnellen Gewinn. Immobilienflipper befassen sich häufig mit Immobilien in schlechtem Zustand.

Die zentralen Thesen

  • Immobilienverkäufer müssen in der Regel Informationen über den Zustand einer Immobilie offenlegen, die sich negativ auf ihren Wert auswirken können.
  • Selbst wenn das Gesetz keine Offenlegung eines Problems vorschreibt, kann es für einen Verkäufer sinnvoll sein, es trotzdem offenzulegen.
  • Die örtlichen Gesetze variieren, daher ist es wichtig, sich bei den zuständigen Planungsabteilungen nach Einzelheiten zu erkundigen.

Wie sich lokale Gesetze unterscheiden

Staatliche und lokale Gesetze unterscheiden sich in ihren Bestimmungen zur Offenlegung. Ein Verkäufer sollte die Anforderungen für den Standort prüfen, den er in Betracht zieht.

Es gibt noch eine weitere wichtige Sache zu überprüfen: Einige lokale Offenlegungsgesetze haben Lücken. Zum Beispiel schreibt das Gesetz des Staates New York vor, dass bestimmte Probleme einem Käufer in einer Erklärung mitgeteilt werden müssen, essei denn, der Verkäufer entscheidet sich stattdessen dafür, dem Käufer beim Abschluss eine Gutschrift in Höhe von 500 USD zu zahlen. Laut Nolo, einer Online-Rechtsbibliothek, zahlen viele, wenn nicht die meisten Verkäufer den Kredit, anstatt das Formular bereitzustellen.



Wenn Sie ein Käufer sind, überprüfen Sie nicht nur die örtlichen Offenlegungsgesetze. Überprüfen Sie die örtlichen Offenlegungsgesetze auf Lücken.

Die lokalen Legalitäten können in der Regel von lokalen und staatlichen Immobilienplanungsabteilungen eingeholt werden. Ein Immobilienanwalt kann ebenfalls konsultiert werden.

Wenn Sie wissen, welche Arten von Informationen offengelegt werden sollen, können Sie eine Entscheidung über den Kauf einer Immobilie treffen. Wenn Sie der Verkäufer sind, kann es Sie vor einer Klage bewahren.

Hier sind einige sehr häufige Angaben zu Immobilienverkäufern, die Sie beachten sollten, unabhängig davon, ob Sie auf der Käuferseite oder auf der Verkäuferseite sind.

1. Tod in der Heimat

Einige Käufer haben Bedenken oder Aberglauben, ein Haus zu kaufen, in dem jemand gestorben ist. Möglicherweise ist eine Offenlegung erforderlich.

„Jeder Staat wird leicht unterschiedliche Offenlegungspflichten haben“, sagt Jim Olenbush, ein Immobilienmakler aus Texas. „In Texas zum Beispiel müssen Todesfälle aufgrund natürlicher Ursachen, Selbstmorde oder Unfälle, die nicht mit dem Eigentum zusammenhängen, nicht offengelegt werden.“

„Ein Verkäufer ist jedoch verpflichtet, Todesfälle im Zusammenhang mit dem Zustand des Eigentums oder Gewaltverbrechen offenzulegen“, sagt Olenbush. Wenn das Kind eines früheren Insassen im Schwimmbad ertrinkt, weil das Schwimmbad beispielsweise keinen Sicherheitszaun hat, muss der Verkäufer den Tod offenlegen, selbst wenn das Sicherheitsproblem behoben wurde.

Es gibt jedoch Umstände, unter denen Verkäufer keinen Tod auf dem Grundstück offenlegen müssen.

„Es gibt keine Staaten, in denen die Verpflichtung besteht, den Tod einer Person offenzulegen, die unter natürlichen Bedingungen verstorben ist“, sagt Rechtsanwalt Matthew Reischer, CEO von LegalAdvice.com. „Einige Staaten verpflichten sich jedoch, ein stigmatisiertes Haus oder eine stigmatisierte Wohnung, in der Selbstmord oder Mord begangen wurden, offenzulegen. Einige Staaten gehen sogar so weit, einem Verkäufer eine positive Pflicht aufzuerlegen, wenn sie wissen, dass ihre Immobilien von den Toten heimgesucht werden. “

Selbst wenn keine Offenlegung erforderlich ist – Georgien verlangt beispielsweise keine Offenlegung von Mord oder Selbstmord, es sei denn, der Verkäufer wird direkt gefragt , möchten Verkäufer möglicherweise auf der Seite irren, den Käufer über einen Tod auf dem Grundstück zu informieren.

„Wenn ein Verkäufer Bedenken hinsichtlich der Haftung hat, ist es am besten, alles im Voraus offenzulegen, auch wenn dies nicht gesetzlich vorgeschrieben ist“, sagt Olenbush. „Käufer werden immer von den Nachbarn etwas hören, und die Überraschung könnte dazu führen, dass sie von einem Kaufvertrag zurücktreten oder sich fragen, was der Verkäufer ihnen sonst noch nicht sagt.“

2. Nachbarschaftsstörungen

Ein Ärgernis ist häufig ein Geräusch oder Geruch von einer Quelle außerhalb des Grundstücks, der die Bewohner des Grundstücks irritieren kann.

In North Carolina müssen Verkäufer Geräusche, Gerüche, Rauch oder andere Belästigungen aus kommerziellen, industriellen oder militärischen Quellen offenlegen, die sich auf das Eigentum auswirken.

In Michigan müssen Verkäufer Farmen, landwirtschaftliche Betriebe, Deponien, Flughäfen, Schießstände und andere Belästigungen in der Nähe offenlegen. Pennsylvania überlässt es jedoch dem Käufer, das Vorhandensein landwirtschaftlicher Belästigungen festzustellen.

Dies sind die Regeln für nur drei Staaten. Stellen Sie sicher, dass Sie wissen, was Ihr Landesgesetz in Bezug auf die Offenlegung von Belästigungen in der Nachbarschaft verlangt.

3. Gefahren

Wenn für das Haus ein erhöhtes Risiko einer Beschädigung durch eine Naturkatastrophe besteht oder eine bekannte oder potenzielle Umweltverschmutzung vorliegt, müssen Sie diese Informationen möglicherweise an den Käufer weitergeben.

Nach texanischem Recht müssen Verkäufer das Vorhandensein gefährlicher oder giftiger Abfälle, Asbest, Harnstoff-Formaldehyd-Isolierungen, Radongas, Farben auf Bleibasis und die vorherige Nutzung der Räumlichkeiten zur Herstellung von Methamphetamin offenlegen.

Missouri verlangt auch die Offenlegung eines ehemaligen Meth-Labors in einem Haus, das benachbarte Kansas jedoch, wie die meisten Bundesstaaten, nicht.

Nach dem Property Condition Disclosure Act des Staates New York müssen Verkäufer Käufer darüber informieren, ob sich die Immobilie in einer Überschwemmungsfläche, einem Feuchtgebiet oder einem landwirtschaftlichen Gebiet befindet.ob es jemals eine Mülldeponie war;wenn es jemals Treibstofftanks über oder unter der Erde auf dem Grundstück gegeben hat;ob und wo die Struktur Asbest enthält;wenn es Bleiinstallationen gibt;ob das Haus auf Radon getestet wurde und ob Kraftstoff, Öl, gefährliche oder giftige Substanzen auf dem Grundstück verschüttet oder ausgelaufen sind.

Die Staaten können auch die Offenlegung von Minensenkungen, unterirdischen Gruben, Siedlungen, Rutschen, Umwälzungen oder anderen Erdstabilitätsmängeln verlangen. Nach dem kalifornischen Gesetz zur Offenlegung von Naturgefahren müssen Verkäufer offenlegen, ob sich die Immobilie in einer Erdbebengefährdungszone befindet und daher nach einem Erdbeben einer Verflüssigung oder Erdrutschen ausgesetzt sein kann.



Während die meisten Offenlegungspflichten von den Bundesländern geregelt werden, schreibt die Bundesregierung eine vor: die Offenlegung, dass bleibasierte Farben auf jedem vor 1978 errichteten Grundstück vorhanden sein dürfen.

4. Informationen zum Hausbesitzerverband

Wenn das Haus von einem Hausbesitzerverband (HOA) verwaltet wird, sollten Sie diese Tatsache offenlegen. Verbände erheben im Allgemeinen monatliche Gebühren für Hausbesitzer, und sie können Regeln für ihre Mitgliedschaft festlegen, die ein potenzieller Käufer möglicherweise für akzeptabel hält oder nicht.

Sie müssen auch über die finanzielle Gesundheit der HOA Bescheid wissen und diese Informationen dem Käufer zur Verfügung stellen, damit er eine fundierte Kaufentscheidung treffen kann.

„Ein Käufer, den ich kenne, hat eine Eigentumswohnung gekauft, und der Verkäufer hat fälschlicherweise vergessen, dem Käufer die letzten 12 Monate der Besprechungsnotizen zu geben“, sagt Ed Kaminsky, Präsident und CEO von SportStar Relocation in Manhattan Beach, Kalifornien. „Sieben Monate später wurden dem Käufer 30.000 US-Dollar für Immobilienverbesserungen veranschlagt. Der Verkäufer wurde daraufhin vom Käufer verklagt, weil er diese wichtigen Hinweise nicht offengelegt hatte. “

5. Reparaturen

Was haben Sie repariert und warum? Käufer müssen die Reparaturhistorie des Hauses kennen, damit ihre eigenen Hausinspektoren den Problembereichen besondere Aufmerksamkeit schenken können und sich über mögliche zukünftige Probleme im Klaren sind.

Nach texanischem Recht müssen Verkäufer beispielsweise frühere Bau- oder Dachreparaturen offenlegen. Deponierung, Ansiedlung, Bodenbewegung oder Verwerfungslinien;und Defekte oder Fehlfunktionen an Wänden, Dach, Zäunen, Fundament, Fußböden, Gehwegen oder anderen aktuellen oder früheren Problemen, die die strukturelle Integrität des Hauses beeinträchtigen.

Möglicherweise möchten Sie auch Reparaturen an Elektro- oder Sanitärinstallationen sowie andere Probleme offenlegen, über die Sie Bescheid wissen möchten, wenn Sie das Haus kaufen und darin wohnen möchten.

6. Wasserschaden

Wenn Wasser dort eindringt, wo es nicht sein sollte, kann es persönliche Gegenstände beschädigen, die Struktur des Hauses untergraben und sogar ein Gesundheitsrisiko darstellen, indem es Schimmelbildung verursacht. Verkäufer sollten frühere oder gegenwärtige Lecks oder Wasserschäden offenlegen.

In Michigan beispielsweise müssen Verkäufer Hinweise auf Wasser in einem Keller oder Kriechraum, Dachlecks, größere Schäden durch Überschwemmungen, die Art des Sanitärsystems (z. B. verzinkt, Kupfer usw.) und bekannte Sanitärprobleme offenlegen.

„Mit der Schließung eines Hauses sind viele Risiken verbunden, bei denen einige Arbeiten an dem Grundstück erforderlich sind, die beim Durchgang nicht offensichtlich waren, insbesondere im Winter oder während einer Trockenperiode“, sagt Bill Price, ein Wirtschaftsanwalt aus Illinois. „Im Winter kann ein Dach, das undicht ist oder sehr alte Schindeln aufweist, möglicherweise nicht vom Käufer oder seinem Hausinspektor inspiziert werden. Ebenso kann eine Trockenperiode Probleme mit einem undichten Keller verbergen. “

Überprüfen Sie in solchen Situationen, wie viel Schutz die Gesetze Ihres Staates vor der Offenlegung von Informationen bieten, die Sie nicht hätten kennen können.

7. Fehlende Gegenstände

Manchmal merken Hauskäufer erst am Einzugstag, dass in ihren neuen Häusern etwas fehlt, von dem sie angenommen haben, dass es dort sein würde. Eine Leuchte, der Kühlschrank oder die Mikrowelle, die eingebauten Jalousien: Jedes dieser Dinge hätte mit dem Verkäufer aus der Tür gehen können, wenn niemand daran gedacht hätte, es im Voraus zu besprechen.

Die Offenlegungsgesetze einiger Staaten versuchen, dieses Problem zu verhindern. In Texas und Michigan beispielsweise müssen Verkäufer angeben, ob die Immobilie über eine lange Liste von Artikeln verfügt, darunter Küchengeräte, zentrale Klimaanlage und Heizung, Regenrinnen, Abluftventilatoren und Warmwasserbereiter.9

8. Andere mögliche Angaben

Käufer müssen wissen, ob sich das Haus in einem besonderen historischen Viertel befindet, da dies ihre Fähigkeit zur Durchführung von Reparaturen und Änderungen beeinträchtigt und möglicherweise auch die Kosten für diese Aktivitäten erhöht.

Nach texanischem Recht müssen Verkäufer aktive Termiten oder andere holzzerstörende Insekten, reparaturbedürftige Termiten- oder Holzfäule-Schäden, frühere Termitenschäden und frühere Termitenbehandlungen offenlegen.4 Das Gesetz von Michigan und North Carolina schreibt außerdem vor, dass Verkäufer die Vorgeschichte des Befalls offenlegen müssen. Konsultieren Sie die Gesetze Ihres Staates, um festzustellen, ob Sie Informationen über Schädlinge offenlegen müssen.2

Möglicherweise müssen Sie auch Probleme mit der Entwässerung oder Einstufung, der Zoneneinteilung, anhängigen Rechtsstreitigkeiten, Erleichterungen offenlegen.

Wie zu offenbaren

In einigen Bundesstaaten, wie Michigan und North Carolina, müssen Verkäufer ein bestimmtes Offenlegungsformular verwenden. Wenn es kein bestimmtes Formular gibt, hat Ihr State Department oder Ihre Immobilienkommission oder der State Realtor’s Association normalerweise ein empfohlenes Formular, das Sie verwenden können. Das Formular kann mehr oder weniger umfassend sein, als es das Landesgesetz vorschreibt.

Wenn das Formular für Ihre Situation nicht umfassend genug ist, ergänzen Sie es mit einer Liste der zusätzlichen Elemente, die Sie offenlegen möchten. Der Verkäufer sollte dem Käufer alle Angaben schriftlich machen, und sowohl der Käufer als auch der Verkäufer sollten das Dokument unterzeichnen und datieren. Stellen Sie sicher, dass Sie mit einem Immobilienanwalt besprechen, was Sie offenlegen müssen und wie es formuliert werden sollte.



Diskriminierung aufgrund der Hypothekarkredite ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.

Das Fazit

Selbst wenn eine bestimmte Offenlegung in Ihrer Region nicht erforderlich ist, möchten Verkäufer, die Informationen über ihr Haus haben, die einen Käufer unglücklich machen könnten, diese möglicherweise trotzdem offenlegen. Zusätzlich zu den moralischen Gründen für die Ehrlichkeit gegenüber potenziellen Käufern – und dem Wunsch, die Kosten und den Aufwand einer Klage zu vermeiden – haben Einzelpersonen einen Ruf, den sie schützen müssen. Verkäufer, die Bedenken haben, ob sie den Zustand der Immobilie korrekt offengelegt haben, sollten sich an einen Immobilienanwalt in ihrem Bundesstaat wenden.