Primärer Hypothekenmarkt
Was ist der primäre Hypothekenmarkt?
Der primäre Hypothekenmarkt ist der Markt, auf dem Kreditnehmer ein Hypothekendarlehen von einem primären Kreditgeber erhalten können. Banken, Hypothekenmakler, Hypothekenbanker und Kreditgenossenschaften sind alle Hauptkreditgeber und Teil des primären Hypothekenmarktes.
So funktioniert der Hypothekenprimärmarkt
Hausbesitzer können beim Kauf eines Hypothekendarlehens direkt mit den Hauptkreditgebern in Kontakt treten, indem sie sich an ihre lokale Bank wenden. Die meisten Kreditnehmer werden nicht bemerken, dass sie auf dem primären Hypothekenmarkt tätig sind, da sie während des gesamten Prozesses mit ihrem Hypothekenvertreter bei ihrer lokalen Bank interagieren. Der Hypothekenfachmann wird den Kreditnehmer über die verschiedenen verfügbaren Hypothekenarten aufklären und den Zinssatz angeben, je nachdem, welche Art gewählt wurde. Die örtliche Filiale ist normalerweise der Ort für den Kreditabschluss, an dem die Papiere unterzeichnet werden.
Viele Kreditnehmer beginnen den Hauskauf auch, indem sie sich an einen Hypothekenbanker oder Hypothekengeber wenden. Originatoren und Hypothekenbanker sind keine Banken an sich, sondern helfen die Transaktion zu erleichtern und leiten den Hypothekenantrag an eine Bank weiter, um den Kredit abzuschließen. Die Makler erhalten eine Gebühr für ihre Dienstleistung, da sie ihre Geschäfte an Hauptkreditgeber weiterleiten. Die Kreditnehmer hingegen können einen besseren Zinssatz erzielen, indem sie den Makler je nach Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und den gewünschten Bedingungen nach dem besten Angebot suchen.
Allerdings ist es wichtig, dass die beachten Regelungen in Bezug auf Entschädigung für Hypothekenmakler. Vor der Finanzkrise konnten Makler sowohl vom Kreditnehmer als auch vom Kreditgeber eine Entschädigung erhalten. Die Verbraucher waren sich nicht bewusst, dass der Makler vom Kreditgeber bezahlt wurde, als sie ihre Gebühr bezahlten. Außerdem hatten Makler Anreize, die Verbraucher zu teureren Produkten oder Hypotheken und manchmal zu höheren Zinssätzen zu lenken. Seit der Großen Rezession von 2008 und 2009 und den daraus resultierenden Regulierungen ist die Zahl der Hypothekenmakler zurückgegangen.
Die zentralen Thesen
- Der primäre Hypothekenmarkt ist der Markt, auf dem Kreditnehmer ein Hypothekendarlehen von einem primären Kreditgeber erhalten können.
- Banken, Hypothekenmakler, Hypothekenbanker und Kreditgenossenschaften sind alle Hauptkreditgeber und Teil des Primärhypothekenmarktes.
- Hausbesitzer können beim Kauf eines Hypothekendarlehens direkt mit den Hauptkreditgebern in Kontakt treten, indem sie sich an ihre lokale Bank wenden.
Vorteile des Hypothekenprimärmarktes
Kreditnehmern, die auf dem primären Hypothekenmarkt tätig sind, stehen einige Vorteile zur Verfügung, darunter:
Niedrige Abschlusskosten
Primäre Kreditgeber sind in der Regel Banken in lokalem Besitz, was bedeutet, dass sie die Kreditanalyse und den Underwriting-Prozess durchführen. Underwriter überprüfen die Finanzinformationen und die Kredithistorie eines Kreditnehmers, um zu entscheiden, ob sie den Kredit verlängern oder den Kredit ablehnen. Außerdem bereiten lokale Banken den gesamten Papierkram und die Dokumentation im eigenen Haus vor, anstatt eine zentrale Stelle außerhalb des Staates zu durchlaufen, wie dies bei einigen großen Banken der Fall ist. Das Ergebnis können niedrigere Gebühren bei einer lokalen Bank sein, da sie im Vergleich zu einer größeren Bank weniger Overhead hat. Auch wenn ein Hypothekenmakler an der Suche nach der Bank beteiligt war, wird eine Gebühr erhoben. Kurz gesagt, die Entscheidung für eine lokal geführte Bank für eine Primärhypothek kann dazu beitragen, die Abschlusskosten zu senken.
Kleine Anzahlungen
Normalerweise beträgt die Anzahlung für eine Hypothek 20 % des Kaufpreises des Hauses. Ein Kreditnehmer kann jedoch weniger Geld anlegen, und viele Hauptkreditgeber bieten eine Anzahlung von 10 Prozent an.
Für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen bietet ein FHA-Darlehen eine Anzahlung von nur 3,5% des Wertes des Hauses. FHA ist die Federal Housing Administration, die Kreditgebern Versicherungen anbietet, damit sie Kredite an einkommensschwache Kreditnehmer vergeben können.
Eine Anzahlung von weniger als 20 % führt jedoch dazu, dass der Kreditnehmer eine private Hypothekenversicherung oder PMI abschließen muss. PMI schützt Banken und Kreditgeber für den Fall, dass der Kreditnehmer mit der Hypothek ausfällt. PMI ist eine monatliche Gebühr, die dem Kreditnehmer in Rechnung gestellt wird, bis 20% des Hypothekendarlehens abbezahlt sind.
Flexibilität
Da die Kreditgeber in der Regel lokal ansässige Banken sind, ist es wahrscheinlicher, dass die Kreditnehmer mit den Personen kommunizieren können, die das letzte Wort haben, was bei einer Nationalbank unwahrscheinlich ist. Der direkte Kontakt kann Flexibilität bieten, wenn die Kreditnehmer eine besondere finanzielle Situation haben.
Die Flexibilität kann das Anbieten einer Festzinshypothek mit 15 Jahren im Vergleich zu einer 30-jährigen Hypothek umfassen, wenn der Kreditnehmer das Darlehen früher zurückzahlen möchte. Zu den Vorteilen einer 15-jährigen Hypothek gehören weniger Gesamtzinskosten, da sie früher abbezahlt wird. Außerdem können Kreditnehmer in der Regel einen niedrigeren Zinssatz aushandeln, da das Risiko eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers oder der Nichttilgung des Kredits aufgrund finanzieller Schwierigkeiten geringer ist. Ein großer Vorteil einer 30-jährigen Hypothek ist natürlich, dass sie niedrigere Zahlungen bietet, da sie im Vergleich zu anderen Laufzeiten über einen längeren Zeitraum verteilt sind.
Hypotheken mit variablem Zinssatz sind eine flexible Option, die normalerweise zur Prüfung angeboten wird. ARM-Kredite werden in der Regel für einen festgelegten Zeitraum mit einem festen Zinssatz verzinst und dann jährlich an einen Index angepasst, der vom Kreditgeber und vom Kreditnehmer festgelegt wurde. In der Regel haben ARMs eine Obergrenze dafür, wie hoch der Zinssatz während der Laufzeit eines Darlehens sein kann, was die Berechnung und Budgetierung Ihrer maximalen monatlichen Zahlung erleichtert.
Primärer Hypothekenmarkt vs. Sekundärer Hypothekenmarkt
Der Primärmarkt besteht aus primären Kreditgebern. Primäre Kreditgeber behalten die von ihnen vergebenen Kredite in der Regel als Teil ihres Portfolios und betreuen sie während der Laufzeit des Kredits. Die Bank, die das Hypothekendarlehen gewährt hat, kann das Darlehen jedoch auf dem sekundären Hypothekenmarkt verkaufen, einem Markt, auf dem Anleger zuvor ausgegebene Hypothekendarlehen kaufen und verkaufen können. Eine Hypothek kann an einen anderen Kreditgeber oder ein Dienstleistungsunternehmen verkauft werden, das die Zahlungen für den Kredit abwickelt. Der neue Kreditgeber oder Dienstleister verdient Geld mit Gebühren und Zinsen auf die Hypothek.
Viele Hypotheken werden von Fannie Mae oder der Mortgage-Backed Securities (MBS), die Investmentfonds ähneln, aber Hypotheken anstelle von Aktien enthalten. Anleger erhalten den Zinssatz aus den Hypotheken für das Halten des MBS.
Wenn Ihre Hypothek verkauft wird, beachten Sie bitte, dass dies in der Finanzbranche gängige Praxis ist. Banken haben Kreditlimits, das heißt, sie haben Obergrenzen dafür, wie viel von ihrer Einlagenbasis sie verleihen können. Durch den Verkauf eines Hypothekendarlehens an Fannie Mae oder einen Dienstleister wird das Darlehen aus den Büchern der Bank entfernt, sodass diese mehr Geld verleihen kann. Wenn Banken ihre Hypotheken nicht verkaufen könnten, würden sie ihre Kreditobergrenzen erreichen und keine Hypotheken mehr anbieten können, was die Wirtschaft bremsen würde. Wenn Sie jedoch kein Investor sind, der einen MBS kaufen möchte, werden Sie sich nicht mit dem Sekundärmarkt befassen. Stattdessen werden Sie mit einer Bank oder einem Makler auf dem primären Hypothekenmarkt verhandeln.