Verwendung einer All-In-One-Hypothek zur Zinssenkung
Sie möchten ein Eigenheim besitzen, aber dafür nicht Ihre gesamten Ersparnisse aufbrauchen? Möglicherweise möchten Sie eine All-in-One-Hypothek in Betracht ziehen. Mit diesem Produkt können Sie Ihre Hypothek und Ihre Ersparnisse kombinieren. Werfen wir einen Blick darauf, wie es funktioniert.
Die zentralen Thesen
- All-in-One-Hypotheken ermöglichen die Kombination von Hypothek und Ersparnis. Sie erfordern die Kombination aus Girokonto, Eigenheimdarlehen und Hypothek in einem.
- Zu den Vorteilen einer All-in-One-Hypothek gehören die nahtlose Nutzung von zusätzlichem Cashflow zur Tilgung einer Hypothek sowie eine erhöhte Liquidität über typische Eigenheimkredite hinaus.
- Zusätzliche Kapitalzahlungen für eine All-in-One-Hypothek können jederzeit storniert und abgerufen werden.
- All-in-One-Hypotheken verlangen in der Regel eine Jahresgebühr von 50 bis 100 US-Dollar und sind 30-jährige Hypotheken mit variablem Zinssatz.
Was ist eine All-in-One-Hypothek?
Der IRS lässt nicht zu, dass sich steuerpflichtige gezahlte Zinsen und erhaltene Zinsen gegenseitig aufheben, wie im Vereinigten Königreich und in Australien; jeder muss separat gemeldet werden. Daher können die in den USA verfügbaren „Offset“ -Darlehen technisch nicht unter diesem Namen bezeichnet werden. Damit diese Darlehen die IRS-Richtlinien erfüllen, müssen sie ein Girokonto, ein Eigenheimdarlehen und eine Hypothek in einem Konto kombinieren. Ein Konto gleicht das andere nicht wirklich aus, wie es in Großbritannien der Fall ist. Das Einzelkonto bietet alle Annehmlichkeiten eines normalen Bankkontos, wie Bankomat- und Debitkarten, automatische Rechnungszahlungen und ein Scheckheft. Aber es erlaubt jedem freien Dollar, den der Hausbesitzer zur Tilgung der Hypothek braucht, bis er aufgebraucht ist.
Diese einzigartige Funktion kommt dem Hausbesitzer in mehrfacher Hinsicht zugute. Erstens, weil das Bankkonto des Hausbesitzers direkt in die Hypothek integriert ist, erhält der Hausbesitzer eine viel höhere Rendite auf seine Einlagen. Das ist, weil das Geld verwendet wird, um die Höhe der Zinsen auf das Darlehen beurteilt zu reduzieren, die fast immer mit einer viel höheren Rate sein wird als das, was traditionelle Sichteinlagenkonten anbieten können.
Zweitens bietet diese Art von Konto immer noch sofortige Liquidität in einer Weise, die herkömmliche Hypotheken oder sogar Eigenheimkreditlinien nicht können. Während einige Home-Equity-Kreditlinien den Zugang über Scheckheft oder sogar Debitkarte bieten, verfügen sie nicht über die Flexibilität dieses Hybridprodukts. Verfügt der Hauseigentümer in einem bestimmten Monat nicht über das nötige Geld, um den Kredit zu begleichen, ist keine Mindestzahlung erforderlich, da die fälligen Mindestzinsen einfach aus dem verfügbaren Kreditrahmen vorgestreckt werden.
Schließlich sind All-in-One-Kredite vollständig reversibel; Der zusätzliche Kapitalbetrag kann jederzeit abgerufen werden, wodurch ein großes Problem gelöst wird, das mit dem Versuch verbunden ist, traditionelle Einweghypotheken oder sogar die im Ausland verfügbaren Ausgleichskredite zu beschleunigen.
Die meisten All-in-One-Hypotheken erfordern einen FICO-Score von etwa 700 oder höher und profitieren nur Kreditnehmer mit einem stetig positiven Cashflow.
Beispiel für eine All-in-One-Hypothek
Dan braucht eine Hypothek von 400.000 Dollar zu 6%. Er hat ein monatliches Nettoeinkommen von 7.000 Dollar. Wenn er ein konventionelles 30-Jahres-Festdarlehen aufnimmt, beträgt seine monatliche Zahlung 2.398 USD. Nach allen Ausgaben wie dem täglichen Leben, der Hypothek usw. kann er monatlich 1.000 US-Dollar sparen. Wenn er jedoch eine All-in-One- oder „Offset“ -Hypothek verwendet, werden die von ihm gesparten 1.000 USD pro Monat auch zur Reduzierung des Hypothekensaldos für Zinszahlungsberechnungen verwendet.
Unter der Annahme, dass der Zinssatz des beschleunigten Darlehens konstant bei 6% bleibt, ist es für Dan möglich, seinen Kredit in knapp 15 Jahren abzubezahlen und immer noch die 1.000 $, die er jeden Monat gespart hat, zu haben. Es würde nicht wirklich in die Hypothek eingehen. Der Kreditgeber würde es lediglich während der Tilgung des Kredits leihen, um den Kapitalsaldo zu reduzieren. Am wichtigsten ist vielleicht, dass diese Art von Hypothek die Kreditnehmer dazu motivieren kann, ihre Ausgaben zu reduzieren, da sie sehen können, dass ihre Mittel zur Rückzahlung ihrer Kredite verwendet werden.
All-in-One-Hypothekengebühren und -zinsen
Die meisten Offset- und All-in-One-Hypothekenkreditgeber berechnen zusätzlich zu den anderen Standarddarlehenskosten eine jährliche Gebühr von 50 bis 100 US-Dollar, und für beschleunigte Hypotheken gelten normalerweise höhere Sätze. Die meisten beschleunigten Kredite sind 30-jährige Fahrzeuge mit variablem Zinssatz, die an den LIBOR-Index gebunden sind. Der variable Zinssatz für diese Art von Darlehen könnte 1% höher sein als bei herkömmlichen Darlehen, es sei denn, der Kreditnehmer entscheidet sich stattdessen dafür, zusätzliche Punkte im Voraus zu zahlen. Im Zentrum steht aber die Frage, was wichtiger ist: Zinsen und Gebühren oder die Gesamtzinsen, die über die Laufzeit des Kredits gezahlt werden?
Ein zentrales Thema, das hier zu berücksichtigen ist, ist natürlich die Laufzeit des Kredits. Ein etwas höherer Zinssatz könnte sich lohnen, wenn der Kredit mehrere Jahre früher getilgt wird als ein niedriger verzinster Kredit. Denken Sie daran, dass der Zeitpunkt für die Rückzahlung bei einem beschleunigten Darlehen nicht festgelegt ist. Daher muss bei diesem Vergleich der prognostizierte Überschuss-Cashflow des Kreditnehmers berücksichtigt werden.
All-in-One-Hypothekeneignung
Einer der wichtigsten Vorbehalte dieser Art von Darlehen ist, dass die meisten Kreditgeber, die beschleunigte Hypotheken anbieten, von Kreditnehmern verlangen, dass sie FICO Scores von mindestens 680 bis 700 haben, um sich zu qualifizieren. Dies liegt daran, dass diese Art von Hypothek nur einem Kreditnehmer zugute kommt, der über einen konstant positiven Cashflow verfügt, wobei überschüssige Mittel zur Verfügung stehen, um die Kreditsumme regelmäßig zu reduzieren.
Die Quintessenz
Obwohl die Vorteile dieser Art von Darlehen erheblich sein können, ist die Eignung immer noch ein wichtiges Anliegen, wie bei jedem anderen Darlehensprodukt. Finanziell undisziplinierte Kreditnehmer möchten möglicherweise davon Abstand nehmen, einen dieser Kredite aufzunehmen. Der Besitz von zu viel verfügbarem Kredit durch den Eigenkapitallinienaspekt des Kontos könnte bei einigen Leuten einen Kaufrausch auslösen, der das Kapital der Schulden erhöht.
Eine weitere Möglichkeit, hypothekenbezogene Schulden zu reduzieren, besteht darin, eine Hypothek mit einem niedrigen Zinssatz abzusichern. Es ist wichtig, sich umzusehen, da verschiedene Kreditgeber möglicherweise unterschiedliche Zinssätze für dieselbe Art von Hypothek anbieten und auf lange Sicht durch die Sicherung einer Hypothek mit einem niedrigeren Zinssatz Tausende von Dollar eingespart werden können.