Nicht konforme Hypothek
Was ist eine fehlerhafte Hypothek?
Eine fehlerhafte Hypothek ist eine Hypothek, die nicht den Richtlinien von staatlich geförderten Unternehmen (GSE) wie Fannie Mae und Freddie Mac entspricht und daher nicht an diese verkauft werden kann. Die GSE-Richtlinien bestehen unter anderem aus einer maximalen Kreditsumme, geeigneten Immobilien, Anzahlungsanforderungen und Kreditanforderungen.
Eine nicht konforme Hypothek kann einer konformen Hypothek gegenübergestellt werden.
Die zentralen Thesen
- Eine nicht konforme Hypothek ist ein Wohnungsbaudarlehen, das nicht den Richtlinien für staatlich geförderte Unternehmen (GSE) entspricht und daher nicht an Agenturen wie Fannie Mae oder Freddie Mac weiterverkauft werden kann.
- Diese Darlehen sind oft mit höheren Zinssätzen verbunden als konforme Hypotheken.
- Hypotheken, die das konforme Kreditlimit überschreiten, werden als nicht konform eingestuft und werden als Jumbo-Hypotheken bezeichnet.
- Abgesehen von der Kreditgröße können Hypotheken aufgrund des Beleihungsverhältnisses (Anzahlungsgröße), des Schulden-Einkommens-Verhältnisses, der Kreditwürdigkeit und -historie sowie der Dokumentationsanforderungen nicht konform sein.
Nicht konforme Hypotheken verstehen
Nicht konforme Hypotheken sind keine notleidenden Kredite in dem Sinne, dass sie riskant oder zu komplex sind. Finanzinstitute mögen sie nicht, weil sie nicht den GSE-Richtlinien entsprechen und daher schwerer zu verkaufen sind. Aus diesem Grund verlangen Banken in der Regel einen höheren Zinssatz für ein nicht konformes Darlehen.
Obwohl Privatbanken zunächst die meisten Hypotheken schreiben, landen sie oft in den Portfolios von Fannie Mae und Freddie Mac. Diese beiden GSEs kaufen Kredite von Banken und packen sie dann in hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS), die auf dem Sekundärmarkt verkauft werden. Ein MBS ist eine Art von Asset-Backed Security (ABS), die durch eine Sammlung von Hypotheken gesichert ist, die von einem regulierten und autorisierten Finanzinstitut stammen. Während es private Finanzunternehmen gibt, die MBS kaufen, verpacken und weiterverkaufen, sind Fannie und Freddie die beiden größten Käufer.
Banken verwenden das Geld aus dem Verkauf von Hypotheken, um neue Kredite zum aktuellen Zinssatz anzubieten. Aber Fannie Mae und Freddie Mac können nicht irgendein Hypothekenprodukt kaufen. Die beiden GSEs haben Bundesvorschriften für den Kauf von Krediten, die als relativ risikofrei gelten. Diese Kredite sind konforme Hypotheken, und Banken mögen sie gerade deshalb, weil sie sich leicht verkaufen lassen.
Im Gegensatz dazu sind Hypotheken, die Fannie Mae und Freddie Mac nicht kaufen können, für Banken von Natur aus riskanter. Diese schwer verkäuflichen Kredite müssen entweder im Bestand der Bank verbleiben oder an Unternehmen verkauft werden, die auf den Sekundärmarkt für nicht konforme Kredite spezialisiert sind.
Arten von nicht konformen Hypotheken
Es gibt verschiedene Kreditnehmersituationen und Kreditarten, die Fannie und Freddie als nicht konform erachten.
Die häufigste nicht konforme Hypothek ist die sogenannte Jumbo-Hypothek – Kredite für einen höheren Betrag als die Limits von Fannie Mae und Freddie Mac. Im Jahr 2021 beträgt diese Grenze in den meisten US-Bundesstaaten 548.250 US-Dollar, aber in einigen Hochkostengebieten wie New York City oder San Francisco kann sie bis zu 822.375 US-Dollar betragen.
Hypotheken müssen nicht riesig sein, um nicht konform zu sein. Auch eine geringe Anzahlung kann einen fehlerhaften Status auslösen. Der Schwellenwert variiert, kann jedoch bei einer herkömmlichen Hypothek 10 Prozent oder bei einem Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) nur 3 Prozent betragen.
Ein Faktor ist auch das Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) des Käufers, das normalerweise niedriger als 42 Prozent sein muss, um als konformes Darlehen zu gelten. Ein Kredit-Score von über 630-650 ist normalerweise ebenfalls erforderlich.
Die Art der Immobilie kann auch bestimmen, ob eine Hypothek nicht konform ist. Käufer von Eigentumswohnungen geraten beispielsweise oft ins Stolpern, wenn sie erfahren, dass ihre Traumferieneinheit nicht den Anforderungen entspricht, weil der Komplex als nicht garantiefähig angesehen wird. Dazu gehören Eigentumswohnungen, bei denen ein einzelnes Unternehmen, wie der Bauträger, mehr als 10 Prozent der Einheiten besitzt. Weitere Fallstricke sind, wenn ein Großteil der Wohnungen nicht eigengenutzt ist, mehr als 25 Prozent der Quadratmeter gewerblich genutzt werden oder wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA) in einem Rechtsstreit ist.