Beleihungsquote (LTV)
Was ist das Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis?
Die Beleihungsquote (LTV) ist eine Bewertung des Kreditrisikos, die Finanzinstitute und andere Kreditgeber prüfen, bevor sie eine Hypothek bewilligen. Typischerweise gelten Kreditbewertungen mit hohen LTV-Quoten als Kredite mit höherem Risiko. Wenn die Hypothek genehmigt wird, hat das Darlehen daher einen höheren Zinssatz.
Darüber hinaus kann ein Kredit mit einem hohen LTV-Verhältnis erfordern, dass der Kreditnehmer eine Hypothekenversicherung abschließt, um das Risiko für den Kreditgeber auszugleichen. Diese Art der Versicherung wird als private Hypothekenversicherung (PMI) bezeichnet.
Die zentralen Thesen
- Loan-to-Value (LTV) ist ein häufig verwendetes Verhältnis bei Hypothekendarlehen, um den Betrag zu bestimmen, der für eine Anzahlung erforderlich ist und ob ein Kreditgeber einem Kreditnehmer einen Kredit gewährt.
- Die meisten Kreditgeber bieten Hypotheken- und Eigenheimantragstellern den niedrigstmöglichen Zinssatz, wenn das Belehnungsverhältnis bei oder unter 80% liegt.
- Fannie Mae’s HomeReady und Freddie Mac’s Home Mögliche Hypothekenprogramme für Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen erlauben eine LTV-Quote von 97% (3% Anzahlung), erfordern jedoch eine Hypothekenversicherung, bis die Quote auf 80% fällt.2
Das Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis verstehen
Interessierte Eigenheimkäufer können das LTV-Verhältnis eines Eigenheims leicht berechnen. Dies ist die Formel:
Ein LTV – Verhältnis durch Dividieren der Menge durch den geliehenen berechneten Schätzwert der Eigenschaft, ausgedrückt als Prozentsatz. Wenn Sie beispielsweise ein Haus mit einem Schätzwert von 100.000 US-Dollar kaufen und eine Anzahlung von 10.000 US-Dollar leisten, leihen Sie sich 90.000 US-Dollar. Dies führt zu einem LTV-Verhältnis von 90% (dh 90.000/100.000).
Ein LTV – Ratio determing ist ein wichtiger Bestandteil der Hypothekenzeichnungs. Es kann beim Refinanzierung einer laufenden Hypothek in ein neues Darlehen oder der Kreditaufnahme gegen angesammeltes Eigenkapital innerhalb einer Immobilie verwendet werden.
Kreditgeber bewerten die LTV-Quote, um das Risikoniveau zu bestimmen, das sie bei der Zeichnung einer Hypothek eingehen. Wenn Kreditnehmer einen Kredit für einen Betrag beantragen, der dem Schätzwert entspricht oder nahe daran liegt (und daher eine höhere LTV-Quote aufweist), sehen die Kreditgeber eine größere Wahrscheinlichkeit, dass der Kredit ausfällt. Dies liegt daran, dass innerhalb der Immobilie nur sehr wenig Eigenkapital aufgebaut wird. Infolgedessen kann es im Falle einer Zwangsvollstreckung für den Kreditgeber schwierig sein, das Haus zu verkaufen, um den ausstehenden Hypothekensaldo zu decken und dennoch einen Gewinn aus der Transaktion zu erzielen.
Die wichtigsten Faktoren, die sich auf die Beleihungsquote auswirken, sind die Höhe der Anzahlung, der Verkaufspreis und der Schätzwert einer Immobilie. Die niedrigste LTV-Quote wird mit einer höheren Anzahlung und einem niedrigeren Verkaufspreis erreicht.
Wie LTV von Kreditgebern verwendet wird
Eine LTV-Quote ist nur ein Faktor bei der Bestimmung der Berechtigung zur Besicherung einer Hypothek, eines Eigenheimdarlehens oder einer Kreditlinie. Es kann jedoch eine wesentliche Rolle bei dem Zinssatz spielen, den ein Kreditnehmer absichern kann.
Die meisten Kreditgeber bieten Hypotheken- und Eigenheimantragstellern den niedrigstmöglichen Zinssatz, wenn ihre LTV-Quote bei oder unter 80% liegt. Eine höhere LTV-Quote schließt Kreditnehmer nicht von der Bewilligung einer Hypothek aus, obwohl die Kreditzinsen mit steigender LTV-Quote steigen können. Beispielsweise kann ein Kreditnehmer mit einer LTV-Quote von 95 % für eine Hypothek zugelassen werden. Ihr Zinssatz kann jedoch einen ganzen Prozentpunkt über dem Zinssatz liegen, der einem Kreditnehmer mit einer LTV-Quote von 75 % gewährt wird.
Wenn die LTV-Quote höher als 80% ist, muss ein Kreditnehmer möglicherweise eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen. Dadurch kann der Gesamtbetrag des Darlehens jährlich zwischen 0,5% und 1% erhöht werden. Zum Beispiel würde ein PMI mit einem Zinssatz von 1 % für ein Darlehen von 100.000 USD zusätzliche 1.000 USD zum Gesamtbetrag hinzufügen, der pro Jahr gezahlt wird (oder 83,33 USD pro Monat). PMI-Zahlungen sind erforderlich, bis die LTV-Quote 80 % oder weniger beträgt. Die Beleihungsquote sinkt, wenn Sie Ihr Darlehen zurückzahlen und der Wert Ihres Eigenheims im Laufe der Zeit steigt.
Je niedriger die LTV-Quote ist, desto größer ist im Allgemeinen die Wahrscheinlichkeit, dass das Darlehen genehmigt wird, und desto niedriger ist im Allgemeinen der Zinssatz. Darüber hinaus ist es weniger wahrscheinlich, dass Sie als Kreditnehmer eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen müssen.
Obwohl es kein Gesetz ist, dass Kreditgeber eine LTV-Quote von 80% verlangen, damit Kreditnehmer die zusätzlichen Kosten des PMI vermeiden, ist dies die Praxis fast aller Kreditgeber. Ausnahmen von dieser Anforderung werden manchmal für Kreditnehmer gemacht, die über ein hohes Einkommen, eine geringere Verschuldung oder ein großes Anlageportfolio verfügen.
Beispiel für LTV
Angenommen, Sie kaufen ein Haus mit einem Wert von 100.000 US-Dollar. Der Besitzer ist jedoch bereit, es für 90.000 Dollar zu verkaufen. Wenn Sie eine Anzahlung von 10.000 USD leisten, beträgt Ihr Darlehen 80.000 USD, was zu einer LTV-Quote von 80% (dh 80.000/100.000) führt. Wenn Sie die Anzahlung auf 15.000 USD erhöhen würden, beträgt Ihr Hypothekendarlehen jetzt 75.000 USD. Dies würde Ihr LTV-Verhältnis auf 75% (dh 75.000/100.000) erhöhen.
Variationen der Beleihungsquotenregeln
Unterschiedliche Kreditarten können unterschiedliche Regeln in Bezug auf die Anforderungen an die Beleihungsquote haben.
FHA-Darlehen
FHA-Darlehen sind Hypotheken für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen. Sie werden von einem von der FHA zugelassenen Kreditgeber ausgestellt und von der Federal Housing Administration (FHA) versichert . FHA-Darlehen erfordern eine niedrigere minimale Anzahlung und Kreditwürdigkeit als viele herkömmliche Kredite. FHA-Darlehen ermöglichen eine anfängliche LTV-Quote von bis zu 96,5%, erfordern jedoch eineHypothekenversicherungsprämie (MIP), die so lange dauert, wie Sie dieses Darlehen haben (egal wie niedrig die LTV-Quote schließlich wird). Viele Menschen beschließen, ihre FHA-Kredite zu refinanzieren, sobald ihre LTV-Quote 80% erreicht, um die MIP-Anforderung zu beseitigen.
VA- und USDA-Darlehen
VA- und USDA-Darlehen – verfügbar für aktuelle und ehemalige Militärs oder solche in ländlichen Gebieten – erfordern keine private Hypothekenversicherung, obwohl die LTV-Quote bis zu 100 % betragen kann.5 Sowohl VA- als auch USDA-Darlehen haben jedoch zusätzliche Gebühren.
Fannie Mae und Freddie Mac
Fannie Mae’s HomeReady und Freddie Mac’s Home Mögliche Hypothekenprogramme für Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen ermöglichen eine LTV-Quote von 97%. Sie benötigen jedoch eine Hypothekenversicherung, bis die Quote auf 80 % sinkt.2
Für FHA, VA- und USDA-Darlehen stehen optimierte Refinanzierungsoptionen zur Verfügung. Diese verzichten auf die Bewertungsanforderungen, damit das LTV-Verhältnis des Hauses das Darlehen nicht beeinflusst. Für Kreditnehmer mit einer LTV-Quote von über 100 % – auch bekannt als „underwater“ oder „upside down“ – stehen auch die High Loan-to-Value-Refinanzierungsoption von Fannie Mae und die Enhanced Relief Refinance von Freddie Mac zur Verfügung.
LTV vs. kombinierter LTV (CLTV)
Während die LTV-Ratio die Auswirkungen eines einzelnen Hypothekendarlehens beim Kauf einer Immobilie betrachtet, ist die Combined Loan-to-Value (CLTV)-Ratio das Verhältnis aller besicherten Kredite einer Immobilie zum Wert einer Immobilie. Dies umfasst nicht nur die bei LTV verwendete Haupthypothek, sondern auch alle Zweithypotheken, Eigenheimdarlehen oder Kreditlinien oder andere Pfandrechte. Kreditgeber verwenden das CLTV-Verhältnis, um das Ausfallrisiko eines potenziellen Eigenheimkäufers zu bestimmen, wenn mehr als ein Kredit verwendet wird – zum Beispiel, wenn sie zwei oder mehr Hypotheken oder eine Hypothek plus ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie (HELOC) haben. Im Allgemeinen sind Kreditgeber bereit, Kredite ab einer CLTV-Quote von 80 % und an Kreditnehmer mit hoher Bonität zu vergeben. Primäre Kreditgeber sind in der Regel großzügiger mit CLTV-Anforderungen, da es sich um eine gründlichere Maßnahme handelt.
Schauen wir uns den Unterschied etwas genauer an. Die LTV-Ratio berücksichtigt nur den primären Hypothekensaldo eines Eigenheims. Wenn also der primäre Hypothekensaldo 100.000 USD beträgt und der Eigenheimwert 200.000 USD beträgt, beträgt der LTV = 50%.
Betrachten Sie jedoch das Beispiel, wenn es auch eine zweite Hypothek in Höhe von 30.000 USD und eine HELOC von 20.000 USD hat. Die kombinierte Beleihung beträgt nun ($100.000 + $30.000 + $20.000 / 200.000 $) = 75 %; ein viel höheres Verhältnis.
Diese kombinierten Überlegungen sind besonders wichtig, wenn der Hypothekengläubiger ausfällt und Gegner in die Zwangsvollstreckung geraten.
Nachteile des Loan-to-Value (LTV)
Der Hauptnachteil der Informationen, die ein LTV liefert, besteht darin, dass er nur die primäre Hypothek einschließt, die ein Eigenheimbesitzer schuldet, und keine anderen Verpflichtungen des Kreditnehmers, wie eine zweite Hypothek oder ein Eigenheimdarlehen, in seine Berechnungen einbezieht. Daher ist der CLTV ein umfassenderes Maß für die Fähigkeit eines Kreditnehmers, einen Wohnungsbaudarlehen zurückzuzahlen.