Jumbo vs. konventionelle Hypotheken: Was ist der Unterschied?
Jumbo vs. konventionelle Hypotheken: Ein Überblick
Jumbo- und konventionelle Hypotheken sind zwei Arten der Finanzierung, die Kreditnehmer für den Kauf von Eigenheimen verwenden. Beide benötigen Hausbesitzer bestimmte Voraussetzungen einschließlich der Mindest gerecht zu werden Kredit – Scores, Einkommensgrenzen, die Rückzahlung Fähigkeit, sowie Mindestanzahlungsanforderungen. Staatlich geförderte Unternehmen (GSEs) wie Federal Housing Administration (FHA), das US Department of Veterans Affairs (VA) oder der USDA Rural Housing Service unterstützen keines der Hypothekenprodukte. Obwohl sie für denselben Zweck verwendet werden können – um eine Immobilie zu sichern – sind sie von Natur aus unterschiedlich.
Jumbo-Hypotheken werden verwendet, um Immobilien mit hohen Preisenzu kaufen– oft solche, die sich in Millionenhöhe bewegen. Herkömmliche Hypotheken hingegen entsprechen eher den Bedürfnissen des durchschnittlichen Eigenheimkäufers und können konform oder nicht konform sein. Lesen Sie weiter, um mehr über diese beiden Arten von Hypothekenprodukten zu erfahren.
Die zentralen Thesen
- Jumbo- und konventionelle Hypotheken sind zwei Produkte, mit denen Kreditnehmer Immobilien absichern.
- Herkömmliche Hypotheken können entweder den Richtlinien der Regierung entsprechen oder nicht konform sein.
- Jumbo-Hypotheken fallen in der Regel außerhalb der entsprechenden Kreditbeschränkungen, typischerweise weil sie den Höchstbetrag überschreiten, der von staatlich geförderten Unternehmen wie Fannie Mae oder Freddie Mac besichert wird.
Jumbo-Hypotheken
Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei Jumbo-Hypotheken um Darlehen, die zur Finanzierung von Immobilienkäufen verwendet werden. Im Gegensatz zu regulären Hypotheken sind diese Kredite für hochpreisige Immobilien gedacht. Luxusimmobilien und solche, die auf hart umkämpften lokalen Immobilienmärkten zu finden sind, werden in der Regel über Jumbo-Hypotheken finanziert.
Diese Hypotheken – auch Jumbo-Kredite genannt – sind nicht konform. Dies bedeutet, dass sie außerhalb derKreditbeschränkungender Federal Housing Finance Agency (FHFA) liegen und daher nicht von Fannie Mae oder Freddie Mac unterstützt werden. Trotzdem halten sich viele immer noch an die Richtlinien für qualifizierte Hypotheken, die vom Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) festgelegt wurden.2 Sie überschreiten auch die maximale konforme Kreditgrenze in ihrem jeweiligen Landkreis.4 Andere Faktoren, die sie als konforme Kredite ausschließen, können wohlhabende Kreditnehmer mit besonderen Bedürfnissen oder nur verzinste Hypotheken sein, die in Ballonzahlungen gipfeln, bei denen der gesamte Kreditbetrag am Ende der Kreditlaufzeit fällig wird.
Um sich für einen Jumbo-Kredit zu qualifizieren, müssen Kreditnehmer über eine hervorragende Bonität verfügen. Kreditnehmer sollten auch in einer höheren Einkommensklasse sein. Schließlich braucht es viel Geld, um mit den regelmäßigen Schulden-Einkommens Verhältnis (DTI) aufweisen.
In der Vergangenheit lagen die Zinsen für Jumbo-Kredite deutlich über den klassischen Hypothekenzinsen. Obwohl sich die Lücke geschlossen hat, sind sie immer noch etwas höher. Auch die Anforderungen an Anzahlungen waren ähnlich strukturiert – zeitweise erreichten sie sogar 30 %. Jumbo-Kredite, die eine Anzahlung von etwa 10 bis 15 % erfordern, sind jedoch heute häufiger. Die höheren Zinsen und Anzahlungen der Vergangenheit wurden in der Regel in erster Linie eingeführt, um das höhere Risiko dieser Hypothekenprodukte auszugleichen, da sie nicht durch die oben genannten GSEs garantiert werden.
Konventionelle Hypotheken
Konventionelle Hypotheken sind Kredite, die von privaten Kreditgebern wie Banken und anderen Finanzinstituten wie Kreditgenossenschaften und Hypothekenbanken angeboten werden. Kreditnehmer benötigen ebenso wie Jumbo-Kredite eine Anzahlung, eine Mindestkreditwürdigkeit, ein bestimmtes Einkommensniveau sowie eine niedrige DTI-Quote und werden auch nicht von GSEs unterstützt.
Im Gegensatz zu Jumbo-Krediten können konventionelle Hypotheken entweder konform oder nicht konform sein. Konforme Kredite sind solche, deren Grenzen von der FHFA festgelegt werden. Die Zeichnungsrichtlinien für diese Kredite werden ebenfalls von Fannie Mae und Freddie Mac festgelegt. Für 2021 beträgt der nationale Höchstbetrag für konforme konventionelle Kredite 548.250 US-Dollar für ein Einfamilienhaus, gegenüber 510.400 US-Dollar im Jahr 2020. Mehr als 200 Landkreise in den USA sind jedoch als kostenintensive, wettbewerbsfähige Gebiete ausgewiesen, in denen jedoch maximale Kreditlimits festgelegt sind Gebiete können bis zu 822.375 US-Dollar im Jahr 2021 betragen, gegenüber 765.600 US-Dollar im Jahr 2020. New York City, Los Angeles und Nantucket sind einige dieser Orte.
Angepasste Kreditlimits werden jährlich angepasst, um mit dem durchschnittlichen US-Hauspreis Schritt zu halten, so dass sich bei steigenden Preisen auch die Kreditlimits um denselben Prozentsatz erhöhen.
Allerdings entsprechen nicht alle Hypotheken diesen Richtlinien, und diejenigen, die dies nicht tun, gelten als konventionelle nicht konforme Kredite. Diese sind in der Regel schwieriger zu qualifizieren als konforme Hypotheken, da sie nicht von der Regierung unterstützt werden, so dass die Berechtigung und die Bedingungen den Kreditgebern überlassen werden. Ein Vorteil ist, dass sie oft weniger kosten.
Besondere Überlegungen
Fannie Mae und Freddie Mac werden praktisch jede Hypothek kaufen, verpacken und weiterverkaufen, solange sie ihren entsprechenden Kreditrichtlinien entspricht. Diese Richtlinien berücksichtigen die Kreditwürdigkeit und -historie eines Kreditnehmers, das Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI), das Verhältnis von Beleihung zu Wert (LTV)der Hypothekund einen anderen Schlüsselfaktor – die Höhe des Darlehens. Diese Höchstwerte werden von der Regierung festgelegt.
Da Jumbo-Kredite nicht von Bundesbehörden unterstützt werden, gehen Kreditgeber ein höheres Risiko ein, wenn sie sie anbieten. Sie werden mit strengeren Kreditanforderungen konfrontiert, wenn Sie versuchen, sich eine zu sichern. Wie oben erwähnt, müssen Sie einige Mindestanforderungen erfüllen, um sich zu qualifizieren, darunter:
- Einkommensnachweis: Bereiten Sie sich mit Steuerunterlagen oder ähnlichen Unterlagen aus zwei Jahren vor, um zu beweisen, dass Sie über eine zuverlässige, konsistente Einkommensquelle verfügen. Kreditgeber möchten auch, dass Sie über genügend liquide Mittel verfügen, um die Hypothekenzahlungen im Wert von sechs Monaten oder länger zu decken.
- Kreditwürdigkeitund -historie: Sie benötigen im Allgemeinen eine Kreditwürdigkeit von mindestens 580 (als „fair“), bevor ein Kreditgeber Sie für eine konventionelle Hypothek genehmigt, aber es besteht eine sehr geringe Wahrscheinlichkeit, dass die Kreditgeber Sie für eine Jumbo-Hypothek genehmigen, wenn Ihre Kreditwürdigkeit fällt unter 670.
- Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI): Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis (Ihre monatlichen Schulden im Vergleich zu Ihrem monatlichen Einkommen) sollte 43 Prozent oder weniger betragen, um sich für eine konventionelle Hypothek zu qualifizieren. Kreditgeber suchen in der Regel nach einem noch niedrigeren DTI für Jumbo-Hypotheken, da die Kredite so groß sind.