So verhindern Sie einen Steuerschlag beim Verkauf eines Mietobjekts
Durch Investitionen in Hypothek erhalten und jeden Monat zusätzliche Gewinne erzielen. Wenn solche Immobilien letztendlich verkauft werden, können Anleger erhebliche Einbußen hinnehmen. Diese Verkaufsereignisse können jedoch erhebliche langfristige Steuerverbindlichkeiten für Kapitalerträge auslösen.
Ein typisches Beispiel: Dieser Steuersatz beträgt 15%, wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam ein steuerpflichtiges Einkommen zwischen 80.000 und 496.600 US-Dollar einreichen. Wenn Ihr zu versteuerndes Einkommen 496.600 USD oder mehr beträgt, erhöht sich die Kapitalgewinnrate auf 20%.
Die zentralen Thesen
- Der Verkauf von Mietobjekten kann Anlegern immense Gewinne einbringen, kann jedoch zu erheblichen Steuerbelastungen für Kapitalgewinne führen.
- Der Steuersatz für Kapitalerträge beträgt 15%, wenn Sie verheiratet sind und gemeinsam ein zu versteuerndes Einkommen zwischen 80.000 und 496.600 USD einreichen.
- Es gibt verschiedene Methoden zur Reduzierung der Kapitalertragssteuer, einschließlich der Ernte von Steuerverlusten, unter Verwendung von Abschnitt 1031 des Steuergesetzbuchs und zur Umwandlung Ihres Mietobjekts in Ihren Hauptwohnsitz.
Für ein Ehepaar, das gemeinsam ein steuerpflichtiges Einkommen von 280.000 USD und einen Kapitalgewinn von 100.000 USD einreicht, belaufen sich die Steuern auf die Gewinne aus dem Verkauf eines Mietobjekts auf 15.000 USD. Glücklicherweise gibt es Möglichkeiten, diesen Biss durch Kapitalertragssteuern zu minimieren. Dieser Artikel erklärt drei der effektivsten Methoden.
Offsetgewinne mit Verlusten
- Was es ist: Ernte von Steuerverlusten
- Für wen es ist: Jeder mit Kapitalverlusten in einem bestimmten Steuerjahr
- Was Sie erhalten: Die Möglichkeit, diese Verluste von den Kapitalgewinnen aus dem Verkauf von Mietobjekten abzuziehen
Steuerliche Verlusternten beschreiben den Prozess Steuer zu reduzieren, wenn ein Objekt Verkauf durch nicht realisierter Verlust ) und beschließt, den Vermögenswert im selben Jahr wie der Gewinn aus dem Verkauf von Mietobjekten (ein realisierter Verlust ) mit Verlust zu verkaufen. Obwohl diese Taktik zur Steuerminderung hauptsächlich dazu dient, Gewinne aus Aktieninvestitionen auszugleichen, wenden immer mehr Leute sie auf den Verkauf von Mietimmobilien an.
Angenommen, ein Investor hat im laufenden Jahr 50.000 US-Dollar aus dem Verkauf einer Mietwohnung verdient. Sie hat auch einen nicht realisierten Verlust von 75.000 US-Dollar an der Börse. Sie kann sich dafür entscheiden, einen Teil ihrer Aktien zu verkaufen, um einen Verlust von 50.000 USD zu erzielen, um die Kapitalgewinne von 50.000 USD vollständig auszugleichen.
Nutzen Sie § 1031 der Abgabenordnung
- Was es ist: IRS Section 1031 „like-kind“ Austausch
- Für wen es ist: Jeder, der den Erlös aus dem Verkauf von Mietobjekten in neue Immobilien reinvestieren kann
- Was Sie erhalten: Die Möglichkeit, einige oder alle Steuern auf den Kapitalgewinn aufzuschieben
Immobilieninvestoren können die Zahlung von Kapitalertragssteuern gemäß Abschnitt 1031 der Abgabenordnungaufschieben, der es ihnen ermöglicht, ein Mietobjekt beim Kauf eines „ ähnlichen “ Objekts zuverkaufenund Steuern erst nach dem Umtausch zu zahlen. Rechtlich gesehen ist der Begriff „gleichartig“ weit gefasst. Ein Investor muss nicht eine Wohnung gegen eine andere austauschen oder ein Geschäft gegen ein anderes tauschen. Solange es sich bei beiden Immobilien um einkommensschaffende Mieteinheiten handelt, handelt es sich um Freiwild.
Bei dieser Methode ist jedoch das Timing entscheidend, da Anleger ab dem Datum eines Immobilienverkaufs nur noch 45 Tage Zeit haben, um potenzielle Ersatzimmobilien zu identifizieren, die sie innerhalb von 180 Tagen offiziell schließen müssen. Und wenn eine Steuererklärung (mit Verlängerungen) vor diesem Zeitraum von 180 Tagen fällig ist, müssen Anleger noch früher schließen. Wer die Frist nicht einhält, muss beim Verkauf des ursprünglichen Mietobjekts die vollen Kapitalertragssteuern zahlen.
Verwandeln Sie Ihr Mietobjekt in Ihren Hauptwohnsitz
- Was es ist: Umwandlung eines Mietobjekts in einen Hauptwohnsitz
- Für wen es ist: Jeder, der ein Mietobjekt in seinen Hauptwohnsitz umwandeln kann
- Was Sie erhalten: Die Möglichkeit, Kapitalgewinne von bis zu 500.000 USD von Steuern auszuschließen
Der Verkauf eines Hauses, in dem Sie leben, ist steuerlich vorteilhafter als das Entladen eines Mietobjekts mit Gewinn. Gemäß IRS Section 121 können Personen bis zu 250.000 US-Dollar des Gewinns vom Verkauf ihres Hauptwohnsitzes ausschließen, wenn sie ledig sind, und bis zu 500.000 US-Dollar, wenn sie verheiratet sind und gemeinsam einreichen. Um sich zu qualifizieren, müssen Anleger ihre Häuser mindestens fünf Jahre lang besitzen und mindestens zwei dieser fünf Jahre in ihnen gelebt haben. Die Jahre als persönlicher Wohnsitz müssen nicht aufeinander folgen. Aus diesem Grund entscheiden sich einige Investoren dafür, Mietobjekte in ihre Hauptwohnsitze umzuwandeln.
Der Abzugsbetrag hängt davon ab, wie lange die Immobilie als Mietobjekt genutzt wurde und wie lange sie als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Darüber hinaus darf ein Steuerpflichtiger den Teil des Gewinns nicht ausschließen, der zuvor einem Abschreibungsrücknahme bezeichnet, die für Mietobjekte spezifisch ist, und der Betrag, der zuvor als Abschreibungsabzug verwendet wurde, wird mit einem Rücknahmesatz von 25% besteuert.
Das Fazit
Kapitalertragssteuern können einen beträchtlichen Teil der Gewinne aus Ihren Mietobjektverkäufen in Höhe von 15% oder 20% Ihrer Einnahmen einbringen. Glücklicherweise können Strategien zur Vermeidung und Aufschiebung von Kapitalertragssteuern dazu beitragen, diese Belastung zu verringern. Wenden Sie sich wie immer an einen Steuerberater, um sich über Ihre eigene Mietobjektsituation beraten zu lassen.