So finden und kaufen Sie Off-Market-Häuser
Da der Immobilienbestand auf vielen Märkten im ganzen Land immer noch knapp ist, möchten Sie als potenzieller Eigenheimkäufer Ihrer Konkurrenz einen Schritt voraus sein. Hier kommen Off-Market-Angebote ins Spiel. Diese Häuser werden auch als ruhige oder Pocket-Angebote bezeichnet und stehen möglicherweise zum Verkauf, sind jedoch nicht bei Multiple Listing Services (MLS) gelistet. Das bedeutet, dass Immobilienmakler, die diese Immobilien verkaufen, die Kleinarbeit leisten müssen, um Käufer selbst zu finden.
Die Auflistung von Häusern vom Markt war in der Vergangenheit eine Seltenheit, hat aber in den letzten Jahren bei Hausbesitzern an Bedeutung gewonnen, was diese Auflistungen zu einer Art Sekundärmarkt macht – insbesondere angesichts der ständig steigenden Nachfrage.
Eine neue Richtlinie der National Association of Realtors®, bekannt als „MLS Statement 8.0“, schränkt außerbörsliche Listings stark ein.
Außerbörsliche Angebote können für einen Verkäufer nicht intuitiv erscheinen. Schließlich gibt es mehr Nachfrage als Inventar, was bedeutet, dass Bietergefechte in vielen Vierteln an der Tagesordnung sind. Warum sollten Verkäufer also geheime Angebote machen und wie finden Sie – der Käufer – sie?
Die zentralen Thesen
- Off-Market-Angebote sind Immobilien, die zum Verkauf stehen, aber nicht in mehreren Angebotsdiensten aufgeführt sind.
- Einige Verkäufer wünschen sich eine außerbörsliche Auflistung, um das Wasser zu testen, die Privatsphäre zu wahren, Provisionen zu sparen oder ein Gefühl der Exklusivität zu schaffen, das zu einem höheren Verkaufspreis führen könnte.
- Für Käufer bieten Off-Market-Angebote Zugang zu zusätzlichem Inventar, eine Möglichkeit zu sparen, wenn die Provision niedriger ist, und die Möglichkeit, den Wettbewerb um Immobilien in einer wünschenswerten Gegend zu vermeiden.
- Außerbörsliche Verkäufe, an denen nur ein Agent beteiligt ist, können Käufern, die einen Preis verhandeln möchten, manchmal sehr wenig Spielraum bieten.
- Um Zugang zu diesen Angeboten zu erhalten, können sich Käufer direkt an Makler oder Hausbesitzer wenden oder versuchen, online zu gehen.
Vorteile für Verkäufer
Einige Hausverkäufer entscheiden sich für eine Off-Market-Auflistung, um das Wasser zu testen, während andere einen privateren Verkaufsprozess oder die Möglichkeit wünschen, eine niedrigere Verkaufsprovision auszuhandeln, da nur ein Agent beteiligt ist.
Bestimmte Hausbesitzer haben gedacht, dass eine Taschenauflistung einen Reiz erzeugt, der ihnen einen höheren Preis einbringt. Denn wenn das Haus gelistet ist und länger als 30 Tage auf dem Markt bleibt, besteht eine gute Chance, dass potenzielle Käufer versuchen, Billigangebote zu machen. Ohne den Ticker „Tage auf dem Markt“ besteht nicht so viel Chance, dass ein Verkäufer unterboten wird.
Wie Käufer gewinnen
Für Sie als Käufer hat ein Off-Market-Listing zwei Vorteile. Für den Anfang gibt es Ihnen Zugriff auf Inventar, das andere Hauskäufer nicht sehen. Wenn Sie in einem besonders heißen Markt kaufen, sind Pocket-Angebote möglicherweise die einzige Möglichkeit, ein Haus zu kaufen. Unter normalen Marktbedingungen kann es sein, dass Sie einen Deal erhalten, teilweise weil die Provision, die der Verkäufer zahlen muss, niedriger ist.
Nicht alle Hauskäufer suchen einen Hauptwohnsitz. Möglicherweise suchen Sie nach einer Anlageimmobilie oder nach Häusern, die Sie kaufen und mit Gewinn umwandeln können. Ein Off-Market-Listing in einer großartigen Nachbarschaft kann eine hervorragende Möglichkeit sein, dieses Ziel zu erreichen.
MLS-Erklärung 8.0 Klare Kooperationsrichtlinie
Ein erhebliches Hindernis für außerbörsliche Listungen war die kürzlich erfolgte Verabschiedung der „MLS Statement 8.0 Clear Cooperation Policy“ durch die National Association of Realtors. Diese Richtlinie, die am 1. Januar 2020 in Kraft tritt, mit einer verbindlichen lokalen Umsetzung bis zum 1. Mai 2020, verlangt von jedem Immobilienmakler, der an einem Mehrfacheintragungsdienst teilnimmt, seinen Eintrag innerhalb eines Werktages nach der Vermarktung der Immobilie an die MLS Öffentlichkeit.
Die praktischen Auswirkungen der MLS-Erklärung 8.0
Es ist erwähnenswert, dass MLS Statement 8.0 nicht das Gesetz im herkömmlichen Sinne ist. Laut Immobilienmakler Doug Wagner von RE/MAX Victory + Affiliates „ist die National Association of Realtors eine leitende Vereinigung, keine juristische Person, aber alle Mitglieds-MLSs, Makler und Agenten der Vereinigung müssen sich an die neue Richtlinie halten.“
Wagner weist darauf hin, dass lizenzierte Makler, die keine Immobilienmakler sind (nicht Mitglieder der National Association of Realtors (NAR) sind, nicht an die Richtlinie gebunden sind. Angesichts der Tatsache, dass im Jahr 2020 88% der Hauskäufer einen Immobilienmakler oder Makler in Anspruch nahmen, die praktischen Auswirkungen ist,dass Statement 8.0 gilt für die meisten Wohnimmobilientransaktionen.
Off-Market-Angebote bleiben
Glücklicherweise bedeutet MLS Statement 8.0 nicht das Ende der Off-Market-Listings. Die neue Richtlinie von NAR verfügt über integrierte Optionen, die es Mitgliedsagenten und Brokern ermöglichen, sowohl begrenzte als auch vollständige außerbörsliche Listungen zu führen.
Unter MLS Statement 8.0 können Verkäufer beispielsweise die MLS IDX- oder Internetanzeige deaktivieren. Verkäufern, die ihre Privatsphäre wahren möchten, steht auch eine andere Option zur Verfügung, die als „exklusives Büro“ bekannt ist. Im Falle eines exklusiven Büros kann der Makler die Auflistung mit anderen Maklern im Büro oder eins zu eins mit Käufern teilen.
Bestimmte andere Off-Market-Optionen, die zuvor über Broker verfügbar waren, wie z. B. „Private Listing Networks“, sind in Statement 8.0 nicht mehr zulässig. Andere, darunter „bald verfügbar“ und „verzögerte Vorführung“, werden von lokalen MLSs kontrolliert, beinhalten jedoch neue Beschränkungen, die verhindern, dass Agenten sie mit Käufern teilen.
Laut Wagner ist die Online-Website Zillow, die Listings aus MLS-Daten erstellt, aber kein Mitglied von NAR ist, nicht daran gehindert, interne Off-Market-Programme wie „Coming Soon“, „FSBO“ und „iBuyer“ fortzusetzen.
Immobilienmakler kontaktieren
Die Suche nach einem traditionellen, exklusiven, nicht auf dem Markt befindlichen Zuhause erfordert ein paar Hausaufgaben und viel Netzwerken. Sobald Sie die Nachbarschaft gefunden haben, in der Sie kaufen möchten, müssen Sie eine Liste der Top-Immobilienmakler erstellen und sie bezüglich aller exklusiven Büroangebote kontaktieren, die sie möglicherweise haben.
Online gehen
Zusätzlich zur direkten Kontaktaufnahme mit Immobilienmaklern stehen den Käufern online Tools zur Verfügung, um Nicht-MLS-Angebote wie For Sale by Owner (FSBO), Zeitungsanzeigen oder sogar Craigslist zu finden. Wie oben erwähnt, bietet die Online-Website Zillow potenziellen Verkäufern und Käufern mehrere Off-Market-Programme.
Hausbesitzer ansprechen
Wenn Sie sich für einen Bereich oder eine Nachbarschaft besonders interessieren, können Sie sich direkt bei den Hausbesitzern melden. Möglicherweise können Sie einen Hinweis finden, indem Sie an die Tür klopfen oder Mailer versenden. Obwohl es Sie Zeit und Geld kostet – und keinen Erfolg garantiert – besteht eine geringe Chance, dass mindestens eine Person antwortet.
Schließen Sie vernachlässigte Eigenschaften nicht aus, insbesondere wenn Sie wissen, dass Sie sich Reparaturen leisten können. Vielleicht gibt es einen Hausbesitzer, der mit den Unterhaltskosten so überfordert ist – und einer, der nie geglaubt hat, jemals verkaufen zu können –, dass ein unaufgefordertes Angebot als Segen angesehen würde.
Damit Sie nicht die Bank sprengen, stellen Sie sicher, dass Sie Mailer drucken, die sowohl billig als auch effektiv sind. Schließlich möchten Sie in Ihrer Herangehensweise so professionell wie möglich erscheinen. Und Sie wissen nie, bis Sie fragen.
Kennen Sie den Prozess
Die Suche nach einem Off-Market-Listing ist nur die halbe Miete. Der Abschluss eines Deals ist das Endspiel, weshalb Käufer von außerbörslichen Angeboten die Einzelheiten des Prozesses kennen müssen. Sobald Sie einen Vertrag abgeschlossen haben, ist dies ein Standardgeschäft, aber da der Agent wahrscheinlich beide von Ihnen vertritt, kann es etwas trübe werden.
Bekannt als Dual-Agentur-Verkauf – obwohl vollkommen legal – kann es für den Käufer schwer sein zu sagen, ob der Makler sein Bestes im Sinn hat. Je höher der Verkaufspreis, desto höher die Provision für den Makler. Wenn Sie auf einem Markt mit wenig Inventar kaufen, spielt es möglicherweise keine Rolle, ob Sie das beste Angebot erhalten, solange Sie das Haus erhalten, aber es lohnt sich, sich über etwaige Interessenkonflikte bewusst zu sein.
Die Quintessenz
Der Immobilienmarkt ist in vielen Gegenden des Landes immer noch heiß mit mehr Nachfrage als Lagerbeständen. Frustrierte Käufer, die aus dem Haus geboten wurden, brauchen jeden Vorteil, den sie bekommen können. Obwohl MLS Statement 8.0 den Zugang zu Off-Market-Listings stark einschränkt, verbietet es sie nicht vollständig. Machen Sie Ihre Hausaufgaben, erkennen Sie, dass Risiken bestehen, und wissen Sie, dass es sich lohnen kann, Ihr nächstes Zuhause über eine außerbörsliche Auflistung zu finden.