LTV-Verhältnis und Hypothekenzahlungen
Mehrere Faktoren beeinflussen Ihren Hypothekenzins, wenn Sie ein Haus kaufen. Kreditgeber berücksichtigen Ihre Kredithistorie, Beschäftigungsgeschichte, Ersparnisse und Vermögenswerte, Ihr Einkommen und Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis.
Ein weiterer wichtiger Faktor ist Ihr Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis. Dieses Verhältnis drückt Ihre gesamte Hypothek als Prozentsatz des Kaufpreises Ihres Eigenheims aus. Eine höhere LTV-Quote bedeutet, dass Sie zu Beginn Ihres Darlehens weniger Eigenheimkapital haben, was jeden Monat zu höheren Hypothekenzahlungen führt.
Berechnung des Loan-to-Value-Verhältnisses
Die Berechnung des LTV-Verhältnisses ist einfach. Der einfache Weg ist, Ihre prozentuale Anzahlung von 100 % abzuziehen. Oder Sie teilen Ihr gesamtes Hypothekendarlehen durch den Kaufpreis Ihres Eigenheims.
Angenommen, Sie haben ein 200.000-Dollar-Haus im Auge und können 10 % oder 20.000 US-Dollar ablegen. Die Hypothek würde 180.000 USD betragen, was zu einem Kredit-Wert-Verhältnis von 90% führen würde. Das sind 180.000 $ ÷ 200.000 $ oder 100 % – 10 %.
Ein niedrigeres Kredit-Wert-Verhältnis ist vorzuziehen. Herkömmliche Hypothekengeber bieten in der Regel bessere Konditionen, wenn der LTV nicht höher als 80% ist.
Auswirkungen für Hauskäufer
Viele Programme helfen Hauskäufern, wenn ihre Anzahlung weniger als 20 % beträgt. Die Federal Housing Administration (FHA) bietet Hypothekenversicherungen für Darlehen von FHA-zugelassenen Kreditgebern an. Es unterstützt Kredite für Kreditnehmer, die eine Anzahlung von 3,5% leisten, wenn sie einen FICO-Score von mindestens 580 haben. Kreditnehmer mit einem Score zwischen 500 und 579 müssten mindestens 10% zurücklegen.
Die Aufnahme einer Hypothek mit einer hohen LTV-Quote hat jedoch auch Nachteile. Zu Beginn wird die monatliche Zahlung höher sein. Dies ist aufgrund der höheren Hauptzahlungen, sondern auch höherer Hypothekenzinsen Zahlungen, dass die Kreditgeber für das höhere Risiko Zusammenhang mit dem Darlehen zu kompensieren verlangen. Auch Prämien für Hypothekenversicherungen tragen zu höheren monatlichen Kosten bei. Kreditnehmer mit hohen LTV-Quoten müssen oft für die private Hypothekenversicherung (PMI) bezahlen, bis sie 20% Eigenkapital in ihren Häusern erreicht haben.
Der PMI wird jedes Jahr als Prozentsatz des ursprünglichen Kreditbetrags berechnet. Er reicht von 0,25% bis 2% des Darlehens (abhängig von der LTV-Quote und Ihrer Kreditwürdigkeit) und wird der monatlichen Hypothekenzahlung hinzugefügt. Die PMI-Kosten können im Laufe der Zeit erheblich sein. Nach dem Eigenheimbesitzerschutzgesetz können Kreditnehmer ihre PMI-Prämien stornieren, nachdem sie 20% Eigenheimkapital erreicht haben, und Kreditgeber sind automatisch verpflichtet, sie zu stornieren, sobald 22% erreicht wurden.