Eine Hypothek bekommen oder bar bezahlen: Was ist der Unterschied?
Eine Hypothek aufnehmen vs. Bargeld für Anlageimmobilien bezahlen: Ein Überblick
Der Immobiliencrash hat den amerikanischen Hypothekenmarkt vollständig umstrukturiert. Ein Teil dieser Entwicklung beinhaltete strengere Beschränkungen für den Erhalt von Hypotheken, gepaart mit einer Fülle von neu verfügbaren Häusern zum Verkauf. Dies wiederum hat es einigen Investoren ermöglicht, Zweitimmobilien für Investitions- und Mietzwecke zu kaufen.
Es gibt zwei große Denkrichtungen, wenn es um Immobilieninvestitionen geht und wie man sie angeht: Die eine hält es für klüger, das gesamte Geld für ein zweites Zuhause auszugeben, während die andere Seite davon ausgeht, dass dies bei einem zweiten – oder sogar dritten oder vierten – gehebelt wird Eigentum – ist weitaus lukrativer. Unten sind die Fälle für beide.
Die zentralen Thesen
- Ein Leveraged-Investor kann mit drei oder vier Immobilien einen ziemlichen Gewinn erzielen, während ein Barkäufer begrenzt sein könnte.
- Cash-Investoren können schnell kaufen, wenn sich eine gute Gelegenheit bietet, anstatt auf den Hypothekenprozess zu warten.
- Ob der Kauf einer Immobilie mit einer Hypothek oder in bar, jeder erfordert einen erheblichen Betrag an verfügbarem Einkommen.
Eine Hypothek aufnehmen
Diese Debatte wird im Internet intensiv behandelt, und mehrere Finanznachrichtenseiten und -blogs geben an, dass beim Kauf von Anlageimmobilien eine Hebelwirkung sinnvoller ist. Ali Boone von BiggerPockets.com argumentiert beispielsweise, dass die Renditen höher und die Risiken geringer sind, wenn diese Art von Anlage genutzt wird. Die Logik dahinter ist, dass ein Investor bei einer Wertsteigerung von Immobilien weniger investiert hat, dann aber weit mehr als das ursprüngliche Kapital erhalten kann.
Nehmen wir zum Beispiel an, Sie zahlen 15% für ein 500.000-Dollar-Haus. Ihre Anfangsinvestition beträgt dann 75.000 US-Dollar. Sollte der Wert dieses Hauses zwei Jahre später auf 650.000 US-Dollar steigen, könnten Sie weit mehr als Ihre ursprünglichen 75.000 US-Dollar verkaufen und erhalten. In diesem Szenario wird Ihre Hauptinvestition von 75.000 USD zurückgezahlt, plus zusätzliche 75.000 USD. In diesem Fall hätten Sie in dieser Situation weit weniger riskiert als ein Investor, der Bargeld kauft, und dennoch einen beträchtlichen Gewinn erzielt.
Multiplizieren Sie diese Formel und Strategie mit drei oder vier Immobilien, und der versierte Investor kann einen ziemlichen Gewinn erzielen. Ein gehebelter Anleger hat in solchen Situationen mehr Möglichkeiten als sein Gegenstück zum Barkauf. Barkäufer kaufen oft ein Haus direkt mit dem größten Teil des Geldes, das sie für Investitionen zur Verfügung haben. Im Gegensatz dazu kann ein gehebelter Investor die Verteilung dieses Geldes auf mehrere verschiedene Immobilien diversifizieren und so möglicherweise langfristig seine Rendite erhöhen.
Die Risiken der Hebelwirkung
Die Übernahme jeglicher Art von Investitionen birgt ein inhärentes Risiko – insbesondere im Umgang mit Unsicherheiten auf dem Wohnungsmarkt. In erster Linie ist die Diversifizierung von Geldern über Anlageimmobilien ein Ansatz, der nur von einem gut informierten Anleger ernsthaft in Betracht gezogen werden sollte. Ein genaues Verständnis der aktuellen wirtschaftlichen Bedingungen, der allgemeinen Gesundheit des Wohnungsmarktes im Allgemeinen und des Gebiets, in das Sie speziell kaufen, ist erforderlich.
Die Aufnahme eines Kredits für den Kauf einer Anlageimmobilie hat zwar mehrere Vorteile, aber es kann schief gehen. Nehmen wir an, jedes Mietobjekt habe stark an Wert verloren. Der Leveraged-Investor schuldet jetzt weit mehr, als er jemals niedergelegt hat. Sollten Sie den Markt auch nur geringfügig verfehlen, können Sie vor allem bei einigen Immobilien in Ihrem Portfolio massiv verlieren.
Ein Vorteil hierbei ist zwar, dass die Bank sicherlich mehr verliert als Sie, Ihre Kreditwürdigkeit könnte jedoch stark beeinträchtigt werden. Das Potenzial für erhebliche Renditen zieht viele von dieser Art von Strategie an, aber sie sollte unter klarer Abwägung aller damit verbundenen Risiken angegangen werden. Diese Strategie erfordert natürlich auch, dass Sie den Hypothekenprozess – in vielen Fällen mehrmals – durchlaufen müssen, was eine andere zu berücksichtigende Sache ist.
Barzahlung für als Finanzinvestition gehaltene Immobilie
Cash-Investoren können den gesamten Hypothekenantragsprozess umgehen und eine schnelle Investition tätigen, wenn sie eine Gelegenheit sehen, was sehr vorteilhaft ist. Ein weiterer Vorteil der Barzahlung für eine Immobilie im Voraus ist, dass Sie keine Zinsen zahlen müssen. Selbst bei so niedrigen Zinsen wie jetzt wird es auf Dauer immer teurer sein, jede Art von Zinsen zu zahlen, als keine zu haben.
Für viele Anleger, die über das nötige Geld verfügen, ist der Kauf von Immobilien mit Bargeld sinnvoll, insbesondere wenn Sie davon ausgehen, dass der Markt in den nächsten Jahren stark anziehen wird.
Nehmen wir zum Beispiel an, Sie kaufen ein Haus für 400.000 US-Dollar und setzen sich darauf, bis Sie sehen, dass der Moment zum Verkauf richtig ist. Wenn Sie mit einem Aufschwung Recht haben und das Eigenheim auf 500.000 US-Dollar an Wert gewinnt, bedeutet dies für den Anleger einen direkten Gewinn von 100.000 US-Dollar, ohne dass er daran denken muss, die Bankzinsen oder den Betrag einer Hypothek zu zahlen. Eine 100-prozentige Beteiligung an einem Eigenheim erleichtert es einem Investor auch, in Zukunft einen Kredit aufzunehmen, falls dies erforderlich sein sollte. Der Kauf eines Eigenheims direkt in bar kann dem Anleger auch einen sofortigen Cashflow verschaffen.
Bestimmte Investoren möchten mit ihren Immobilien ein Einkommen erzielen, und der richtige Mietertyp kann dies bieten.
Der Kauf von Immobilien mit einer Hypothek oder mit Bargeld erfordert beide einen erheblichen Betrag an verfügbaren Kapitalerträgen.
Besondere Überlegungen: Die Risiken der Barzahlung
Es ist äußerst riskant, alle Ihre Vermögenswerte in einer Anlage zu bündeln. Dieser Ansatz ist dann möglicherweise nicht die beste Strategie für den Anleger, der langfristig nur über einen begrenzten Geldbetrag verfügt.
Während ein Haus an Wert gewinnen kann, kann es genauso schnell an Wert verlieren, und das Geld, das Sie verlieren, wird sofort ausfallen. Liquidität, bis Sie einen Verkäufer haben.
Hauptunterschiede
Beide Strategien bieten Vorteile, jedoch für unterschiedliche Anlegertypen. Es ist wichtig zu beachten, dass beide Strategien einen erheblichen Betrag an verfügbaren Kapitalerträgen erfordern. Selbst fremdfinanzierte Käufer, die ihre Investition auf mehrere Immobilien verteilen, müssen das Risiko eingehen, dass alle diese Immobilien abwerten. Verwenden Sie beim Kauf eines neuen Eigenheims gegen Bargeld außerdem keine Altersvorsorge oder Ihren Notfallfonds.
Für den Anleger, der viel Geld bereit hat, zu investieren, ist die Risikoneigung hier der entscheidende Faktor für die Entscheidung. Leveraged-Positionen in Anlageimmobilien werden zweifellos höhere Renditen erzielen, aber für den weniger engagierten oder zurückhaltenden Anleger, der immer noch nach Eigenkapital und Rendite sucht, könnte ein Barkauf die bessere Option sein.