Die Mindesteigentumsstandards der FHA
Eigenheimkäufer, die einen Eigenheimkauf mit einem Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) finanzieren möchten, sind manchmal überrascht, dass sie eine bestimmte Immobilie nicht kaufen dürfen, weil sie die FHA-Anforderungen für eine Immobilie nicht erfüllt.
Die FHA hat diese Mindestanforderungen an den Immobilienstandard eingeführt, um die Kreditgeber zu schützen.
Die zentralen Thesen
- Für Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) gelten Anforderungen, einschließlich Mindesteigentumsstandards, die zum Schutz der Kreditgeber beitragen.
- Die Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) müssen den Sicherheits- und Soliditätsstandards entsprechen, zu denen unter anderem Bereiche wie Dächer, Elektrik, Warmwasserbereiter und Zugang zu Immobilien gehören.
- Die Federal Housing Administration (FHA) verlangt keine Reparatur von kosmetischen oder geringfügigen Mängeln, verzögerter Wartung und normaler Abnutzung, wenn sie die Sicherheit oder Integrität des Hauses nicht beeinträchtigen.
- Problemumgehungen zur Erfüllung der Standards beinhalten, dass der Verkäufer vor dem Verkauf der Immobilie selbst Reparaturen durchführt.
- Alternativ können Käufer, die sich nicht für ein FHA-Darlehen qualifizieren können, ein anderes Darlehensprodukt verwenden, z. B. ein FHA 203(k)-Darlehen, das den Kauf eines Hauses mit erheblichen Problemen ermöglicht.
Eidgenössische Wohnungsverwaltung (FHA) Mindeststandards für Immobilien
Wenn ein Hauskäufer eine Hypothek aufnimmt, dient die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen. Mit anderen Worten, wenn der Kreditnehmer die Hypothek Zahlungen stoppt machen, die Hypothekenkreditgeber wird schließlich abzuschotten und den Besitz des Hauses nehmen. Der Kreditgeber wird dann das Haus verkaufen, um so viel wie möglich von dem noch geschuldeten Geld zurückzufordern.
Die Forderung, dass die Immobilie Mindeststandards erfüllt, schützt den Kreditgeber. Dies bedeutet, dass die Immobilie leichter zu verkaufen sein und einen höheren Preis erzielen sollte, wenn der Kreditgeber sie ergreifen muss.
Gleichzeitig schützt diese Vorgabe auch den Kreditnehmer: So wird er nicht von vornherein mit kostspieligen Reparatur- und Wartungsrechnungen belastet. Darüber hinaus hat der Kreditnehmer mit einer grundsätzlich gesunden Wohnung möglicherweise einen größeren Anreiz, seine Zahlungen zu leisten, um das Eigenheim zu behalten.
Was sind die Mindesteigentumsstandards der FHA?
Nach Angaben des US Department of Housing and Urban Development (HUD) verlangt die FHA, dass die mit ihren Kreditprodukten finanzierten Immobilien folgende Mindeststandards erfüllen:
- Sicherheit : Das Haus soll die Gesundheit und Sicherheit der Bewohner schützen.
- Sicherheit : Das Haus sollte die Sicherheit des Eigentums schützen.
- Solidität : Die Immobilie sollte keine physischen Mängel oder Zustände aufweisen, die ihre strukturelle Integrität beeinträchtigen.
Das HUD beschreibt dann die Bedingungen, die die Immobilie erfüllen muss, um diese Anforderungen zu erfüllen. Ein Gutachter wird die Unterkunft Zustand während der erforderlichen Eigenschaft beobachtet Bewertung und berichtet über die Ergebnisse auf dem FHA Bewertungsformular. Immobilienbewertungen sind eine der vielen Anforderungen, die Käufer erfüllen müssen, bevor sie sich auf ein Geschäft einigen.
Bei Einfamilienhäusern muss der Gutachter ein Formular verwenden, das als Einheitlicher Wohnbewertungsbericht bezeichnet wird. Das Formular fordert den Gutachter auf, die grundlegenden Merkmale der Immobilie zu beschreiben, wie z. Außerdem muss der Gutachter „den Zustand der Immobilie beschreiben (einschließlich erforderlicher Reparaturen, Verschlechterungen, Renovierungen, Umbauten usw.)“ und fragt: „Gibt es physische Mängel oder nachteilige Bedingungen, die die Wohnfähigkeit, Solidität oder strukturelle Integrität beeinträchtigen? der Immobilie?“
Das Bewertungsformular für Eigentumswohnungen ist ähnlich, enthält jedoch wohnungsspezifische Fragen zu den Gemeinschaftsräumen, der Wohnungseigentümergemeinschaft, der Anzahl der Eigentumswohnungen usw.
Die Diskriminierung von Hypothekendarlehen ist illegal. Consumer Financial Protection Bureau oder beim US-amerikanischen Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) einzureichen.
Die FHA verlangt keine Reparatur von kosmetischen oder geringfügigen Mängeln, verzögerter Wartung und normaler Abnutzung, wenn sie die Sicherheit, Sicherheit oder Solidität des Hauses nicht beeinträchtigen. Die FHA sagt, dass Beispiele für solche Probleme die folgenden sind, aber nicht darauf beschränkt sind:
- Fehlende Handläufe
- Gesprungene oder beschädigte Ausgangstüren, die ansonsten bedienbar sind
- Gebrochenes Fensterglas
- Defekte Lackoberflächen in Häusern, die nach 1978 gebaut wurden (aufgrund von Gefahren durch Bleifarbe)
- Kleinere Lecks in den Rohrleitungen (z. B. tropfende Wasserhähne)
- Defekte Bodenbeläge oder Beläge (durch die Oberfläche abgenutzt, stark verschmutzter Teppichboden)
- Nachweis eines früheren (nicht aktiven) holzzerstörenden Insekten-/Organismus-Schadens, wenn kein Hinweis auf unreparierte Bauschäden vorliegt
- Verfaulte oder abgenutzte Arbeitsplatten
- Beschädigter Putz, Gipskarton oder andere Wand- und Deckenmaterialien in Häusern, die nach 1978 gebaut wurden
- Schlechte Verarbeitung
- Stolperfallen (rissige oder teilweise geschwungene Gehwege, schlecht verlegter Teppichboden)
- Kriechen mit Schutt und Müll
- Fehlen einer wetterbeständigen Fahrbahnoberfläche
Die häufigsten Sicherheits- und Zuverlässigkeitsprobleme von Eigentum
Es gibt jedoch viele Bereiche, in denen die FHA die Behebung von Problemen erfordert, damit der Verkauf abgeschlossen werden kann. Hier sind einige der häufigsten Probleme, mit denen Hauskäufer wahrscheinlich konfrontiert werden:
Elektrik und Heizung
- Der Schaltkasten sollte keine ausgefransten oder freiliegenden Drähte aufweisen.
- Alle bewohnbaren Räume müssen über eine funktionierende Wärmequelle verfügen (außer in einigen wenigen ausgewählten Städten mit milden Wintern).
Dächer und Dachböden
- Die Dacheindeckung muss Feuchtigkeit abhalten.
- Die Überdachung muss mit einer Lebensdauer von mindestens zwei weiteren Jahren gerechnet werden.
- Der Gutachter muss den Dachboden auf Hinweise auf mögliche Dachprobleme untersuchen.
- Das Dach darf nicht mehr als drei Dachschichten haben.
- Ergibt die Inspektion die Notwendigkeit einer Dachreparatur und hat das Dach bereits drei oder mehr Lagen Dacheindeckung, verlangt die FHA ein neues Dach.
Wasserkocher
Der Warmwasserbereiter muss den örtlichen Bauvorschriften entsprechen und muss mit der Unterkunft übertragen werden.
Gefahren und Belästigungen
Eine Reihe von Bedingungen fallen unter diese Kategorie. Sie umfassen, sind aber nicht beschränkt auf die folgenden:
- Kontaminiertem Boden
- Nähe zu einer Sondermülldeponie
- Öl- und Gasquellen auf dem Grundstück
- Dichter Verkehr
- Flughafenlärm und Gefahren
- Andere Quellen für übermäßigen Lärm
- Nähe zu etwas, das explodieren könnte, z. B. einer Hochdruck-Erdölleitung
- Nähe zu Hochspannungsleitungen
- Nähe zu einem Funk- oder Fernsehturm
Zugang zur Immobilie
Das Grundstück muss einen sicheren und angemessenen Zugang für Fußgänger und Fahrzeuge bieten und die Straße muss eine Allwetteroberfläche aufweisen, damit Rettungsfahrzeuge bei jedem Wetter auf das Grundstück gelangen können.
Strukturelle Solidität
Eventuelle mangelhafte bauliche Gegebenheiten und alle sonstigen Gegebenheiten, die zu zukünftigen Bauschäden führen können, müssen vor dem Verkauf der Immobilie beseitigt werden. Dazu gehören mangelhafte Konstruktion, übermäßige Feuchtigkeit, Undichtigkeit, Verfall, Termitenschäden und anhaltende Besiedlung.
Asbest
Wenn ein Bereich des Hauses Asbest enthält, der beschädigt zu sein scheint oder sich verschlechtert, verlangt die FHA eine weitere Inspektion durch einen Asbestfachmann.
Badezimmer
Das Haus muss über eine Toilette, ein Waschbecken und eine Dusche verfügen. (Diese Anforderung mag albern klingen, aber Sie wären überrascht, was die Leute mitnehmen, wenn sie abgeschottet werden, und was Vandalen aus einem leerstehenden Haus stehlen.)
Haushaltsgeräte
Anekdotische Beweise deuten darauf hin, dass die FHA verlangt, dass Eigenschaften funktionierende Küchengeräte haben, insbesondere einen funktionierenden Herd. In den Dokumenten der FHA werden jedoch keine Anforderungen an Geräte erwähnt.
Abhilfen für Immobilien unterhalb der Mindeststandards
Es gibt Optionen für Hauskäufer, die sich in eine Immobilie verliebt haben, die eines dieser potenziell tödlichen Probleme hat.
Der erste Schritt sollte sein, den Verkäufer zu bitten, die erforderlichen Reparaturen durchzuführen. Wenn sich der Verkäufer keine Reparatur leisten kann, kann vielleicht der Kaufpreis erhöht werden, damit die Verkäufer ihr Geld bei Abschluss zurückbekommen. Normalerweise verhält es sich umgekehrt – wenn eine Immobilie erhebliche Probleme hat, fordert der Käufer einen niedrigeren Preis zum Ausgleich. Wenn der Preis der Immobilie jedoch bereits unter dem Marktpreis liegt oder der Käufer sie dringend genug wünscht, könnte eine Preiserhöhung eine Option sein, um sicherzustellen, dass die Reparaturen abgeschlossen sind (und die Transaktion abgeschlossen ist).
Wenn der Verkäufer eine Bank ist, ist diese möglicherweise nicht bereit, Reparaturen durchzuführen. In diesem Fall ist der Deal tot. Die Immobilie wird zu einem geht Bargeld Käufer oder ein nicht-FHA Käufer, deren Kreditgeber wird es ihnen ermöglichen, die Eigenschaft in dem gegenwärtigen Zustand zu kaufen.
Viele Hauskäufer müssen einfach weitersuchen, bis sie eine bessere Immobilie finden, die den FHA-Standards entspricht. Diese Realität kann frustrierend sein, insbesondere für Käufer mit begrenzten Mitteln und begrenzten Immobilien in ihrer Preisklasse.
Einige Hauskäufer können möglicherweise eine Genehmigung für ein anderes Kreditprodukt erhalten. Ein Nicht-FHA-Darlehen kann mehr Spielraum in Bezug auf den Zustand der Immobilie bieten, aber der Kreditgeber hat immer noch seine eigenen Anforderungen. Daher kann dieser Ansatz nicht erfolgreich sein. Eine andere Möglichkeit ist die Beantragung eines FHA 203(k)-Darlehens, das den Kauf eines Hauses mit erheblichen Reparatur- und Wartungsproblemen ermöglicht.
Die Quintessenz
FHA-Darlehen erleichtern es Kreditnehmern, sich für eine Hypothek zu qualifizieren, aber sie erleichtern nicht unbedingt den Kauf einer Immobilie. Wenn eine Immobilie nicht die Mindeststandards für ein FHA-Darlehen erfüllt, müssen viele Eigenheimkäufer einfach weitersuchen, bis sie eine bessere Immobilie finden, die den FHA-Standards entspricht – ein Prozess, der vor allem für Käufer mit begrenzten Mitteln und wenigen Immobilien frustrierend sein kann in ihrer Preisklasse.
FHA-Kreditnehmer, die wissen, was sie beim Home-Shopping zu erwarten haben, können ihre Suche jedoch auf Immobilien beschränken, die wahrscheinlich den FHA-Richtlinien entsprechen, oder es zumindest vermeiden, ihre Hoffnungen auf eine Fixer-Upper-Eigenschaft zu setzen, bevor sie bewertet wird.