Angesichts der Genossenschaftsinsolvenz

Das letzte, was diejenigen, die in Kooperativen auf ihrem Jahr hören wollen Verzug. Aber für viele Menschen ist dies Realität. Jedes Jahr gehen Genossenschaften bankrott und lassen ihre „Eigentümer“ im Stich.

Was ist eine Genossenschaft?

Genossenschaften sind Wohngemeinschaften, bei denen die Bewohner einen Anteil an der juristischen Person besitzen, die als Kapitalgesellschaft bezeichnet wird. Diese Aktionäre erhalten einen Eigentumsmietvertrag oder ein Recht, das ihnen erlaubt, in einer der Wohnungen oder Einheiten zu wohnen. Technisch gesehen besitzt der Eigentümer nur Anteile an dieser Gesellschaft, nicht die Immobilie selbst. Die Gesellschaft besitzt die Immobilie. Der Eigentümer der Anteile zahlt monatliche Instandhaltungskosten, die zur Deckung der Gebäudeverwaltungskosten wie Reinigung, Heizung, Wasser, Mitarbeitergehälter, Müllabfuhr, Reparaturkosten, Steuern, Versicherung und die dem Gebäude zugrunde liegende Hypothek dienen.

Arten von Versäumnissen

Es gibt zwei allgemein bekannte Ausfallarten, die Genossenschaften betreffen: Hypothekenausfälle und technische Ausfälle.

1. Technische Fehler sind nicht sonderlich gravierend. Adam Leitman Bailey, Esq., ein Anwalt für Immobilienrecht in New York und New Jersey und Leiter der New Yorker Wohn- und Gewerbeimmobilienfirma Adam Leitman Bailey, PC, sagt, dass diese Art von Zahlungsverzug „darin besteht, dass Reparaturen unter Verstoß nicht durchgeführt werden des Hypothekenvertrages, obwohl alle Geldzahlungen fristgerecht bezahlt wurden.“ In der Regel lassen sich solche Ausfälle beheben, indem die Reparaturen abgeschlossen oder zumindest bezahlt werden.
2. Hypothekenausfälle sind viel schwerwiegender, da der Kreditgeber nicht gemäß der ursprünglichen Vereinbarung Zahlungen für das Gebäude erhält. Dies ist eine frustrierende Situation für Aktionäre, die den monatlichen Unterhalt gewissenhaft bezahlt haben, ohne Zahlungen zu verpassen. Dies ist oft der schnellste Weg, um Insolvenz für Genossenschaften anzumelden. In dieser Situation sendet der Kreditgeber eine Mahnung an die Gebäudeverwaltung, und wenn der Hypothekenausfall nicht behoben wird, beginnt das Zwangsvollstreckungsverfahren.

Worst-Case-Szenario: Zwangsvollstreckung

Die Zwangsvollstreckung ist das Schlimmste, was passieren kann, wenn eine Genossenschaft Insolvenz anmeldet. Eine Zwangsvollstreckung ist eine Klage des Kreditgebers, um den Rechtsanspruch an dem Gebäude zu erlangen. Stuart M. Saft, Partner bei Dewey & LeBoeuf LLP, sagt, dass in New York eine Zwangsvollstreckung mehrere Jahre dauern kann, aber am Ende wird ein Schiedsrichter eine Auktion durchführen, um das Gebäude zu verkaufen, es sei denn, die Genossenschaft hat eine legitime Verteidigung. und die Aktionäre werden wieder Mietmieter und „besitzen“ ihre Wohnungen nicht mehr.

Für den Fall, dass eine Genossenschaft aufgrund einer Nichtzahlung ihrer Hypothek Insolvenz anmeldet, hat der Kreditgeber die Befugnis, das Gebäude zu pfänden und die Aktionäre zu räumen. Bailey fügt hinzu: „Der Kreditgeber der zugrunde liegenden Hypothek kann nicht auf jeden Wohnungsaktionär eingehen, da die Hypothek des Gebäudes keine persönliche Garantie der Aktionäre ist.“ Bei einer Insolvenz wird die Bank der Genossenschaft vor den Aktionären bezahlt.

Alle Erlöse aus der Zwangsversteigerung einer Insolvenz gehen also an die Bank. Aktionäre, die private Hypotheken aufgenommen haben, sind für diese Zahlungen verantwortlich, auch wenn sie das Eigentum an den Wohnungsanteilen verloren haben.

In diesem Szenario haben Aktionäre nicht viele Möglichkeiten. Wenn die Genossenschaft sich dazu entschließt, ein Chapter 11 (eine Reorganisation) einzureichen, kann der Hypothekennehmer der Genossenschaft die Umwandlung in ein Chapter 7 (Liquidation) umwandeln, bei dem das Gebäude sofort verkauft wird.

Bei Insolvenz oder Zwangsvollstreckung bleiben die Genossenschafter als Mieter bestehen, wenn sie dort wohnen, aber ihr Eigentumsmietvertrag wird gekündigt. Wenn sie eine Hypothek auf ihre Wohnung schulden und nicht zahlen, „können sie nachteilige Folgen für die Einkommensteuer haben“, bestätigt Saft.

Genossenschaften, die möglicherweise in Zahlungsverzug geraten, können versuchen, ihre Zahlungen durch die Aufnahme zusätzlicher Mittel, die Erhöhung des monatlichen Unterhalts oder die Hinzufügung einer Bewertung aufzuholen. Eine Bewertung ist eine vorübergehende Erhöhung der monatlichen Wartung. Diese Erhöhung ist für Reparaturen oder andere Ausgaben bestimmt, die der Genossenschaftsbedarf deckt.

Sind Genossenschaftsinsolvenzen üblich?

Insolvenzen von Genossenschaften sind selten. Saft sagt: „Soweit wir wissen, wurden in NYC seit dem Zweiten Weltkrieg weniger als 10 Genossenschaften abgeschottet, daher ist es unwahrscheinlich, dass dies jetzt geschieht. Es lohnt sich jedoch, wachsam zu sein.“ Ein technischer Ausfall könnte zur Insolvenz führen, wenn alle Gelder in der Note aufgrund eines technischen Ausfalls fällig werden, dies ist jedoch unwahrscheinlich.

Was können Aktionäre tun?

Für Aktionäre gibt es leider nicht viel zu tun, wenn sie die Genossenschaftswohnung bereits gekauft haben. Wenn sie Aktien einer in Schwierigkeiten geratenen Genossenschaft gekauft haben, sollten sie sich von einem qualifizierten Anwalt beraten lassen. Der Schlüssel ist, beim Einkaufen fundierte Entscheidungen zu treffen und die Genossenschaft vor dem Kauf zu untersuchen.

Bailey sagt, dass er, wenn er einen Käufer vertritt, dafür sorgt, dass das Gebäude stabil ist, indem er die Finanzen des Gebäudes der letzten zwei Jahre analysiert. Er vergleicht den Jahresabschluss mit allfälligen grösseren baulichen Verbesserungen oder notwendigen Reparaturen und prüft, ob das Gebäude über solide Barreserven verfügt. Gebäude, die es sich nicht leisten können, Hypothekenzahlungen zu leisten oder Ausgaben zu decken, sind definitive Warnsignale.

Genossenschaftswohnungsjäger können vermeiden, in eine „schlechte“ Genossenschaft zu geraten, indem sie selbst nach den Finanzen fragen. Ein Blick auf die zweijährige Geschichte kann einen guten Eindruck davon geben, wie gut (oder schlecht) das Gebäude abschneidet. Eine niedrige Barreserve könnte beispielsweise darauf hindeuten, dass die Genossenschaft nicht über genügend Mittel verfügt, um Notreparaturen zu decken. In diesem Fall müsste die Genossenschaft die Mittel entweder von der Bank in Form eines weiteren Darlehens oder von Aktionären erwerben.

Bei der Wohnungsrecherche müssen sich Aktionäre wichtige Fragen stellen. Fragen Sie zum Beispiel, ob die Genossenschaft monatliche Hypothekenzahlungen geleistet hat. Wenn sie Zahlungen verpasst haben, fragen Sie warum. Fragen Sie, ob außer der Hypothek noch andere Arten von Schulden anstehen, auch ob größere Reparaturen anstehen und wenn ja, wie die Genossenschaft diese bezahlen will.

Saft schlägt einige Tipps vor: „Schauen Sie sich den letzten Jahresabschluss an, um zu sehen, ob der Buchhalter ein sauberes Pfandrechte gegen das Gebäude eingereicht wurden oder die Grundsteuern nicht bezahlt wurden. Versuchen Sie es herauszufinden wenn viele Aktionäre ihren Unterhalt nicht zahlen. Lassen Sie Ihren Anwalt das Protokoll der Genossenschaft lesen, um zu sehen, ob es Probleme gibt.“

Die Quintessenz

Der Genossenschaftsrat hat das Recht, Sie als Kaufinteressenten zu Ihrer Finanzgeschichte zu befragen. Sie möchte sicherstellen, dass Sie neben Ihrer persönlichen Hypothekenzahlung auch die monatliche Unterhaltspflicht erfüllen können. Als Käufer haben Sie aber auch das Recht, darauf zu achten, dass der Wohnraum, in dem Sie landen, wirtschaftlich stabil ist. Stellen Sie sicher, dass Sie nach jedem Detail fragen. Es ist Ihre Zukunft, also üben Sie Ihre Rechte aus.