Vertreibung
Was ist Vertreibung?
Der Begriff Räumung bezieht sich auf das zivilrechtliche Verfahren, mit dem ein Vermieter einen Mieter legal aus seinem Mietobjekt entfernen kann. Eine Räumung kann erfolgen, wenn der Mieter die Mietzahlung einstellt, gegen die Bedingungen des Mietvertrages verstößt oder in anderen gesetzlich zulässigen Situationen.
Räumungen in den Vereinigten Staaten werden von einzelnen Bundesstaaten und bestimmten Gemeinden geregelt. Vermieter müssen den Mietern die Räumung mit einem Kündigungsschreiben mit Angabe des Räumungsgrundes und der Anzahl der Tage vor Beginn des Räumungsverfahrens mitteilen.
Die zentralen Thesen
- Eine Räumung ist die gerichtlich angeordnete Entfernung eines Mieters aus der Wohnung, in der er wohnt.
- Ein Vermieter kann beschließen, einen Mieter wegen Nichtzahlung der Miete, Schadenersatz, illegaler Aktivität, Verletzung der Mietbedingungen oder wenn der Vermieter die Immobilie in Besitz nehmen möchte, zu kündigen.
- Das Räumungsverfahren beginnt normalerweise mit einer Kündigung des Vermieters, in der der Mieter aufgefordert wird, bestimmte Bedingungen zu beseitigen.
- Wenn der Mieter keine Abhilfe schafft, kann der Vermieter ein gerichtliches Räumungsverfahren einleiten.
- Richter hören Zeugenaussagen, prüfen Beweise und entscheiden, ob sie den Antrag eines Vermieters räumen oder ablehnen.
So funktioniert die Räumung
Mietobjekte und alle an Mietverträgen Beteiligtenunterliegen dem Vermieter-Mieter-Recht. Vermieter können Mieter nicht ohne triftigen Grund kündigen. Gründe sind unter anderem die Nichtzahlung der Miete, Schäden, illegale Aktivitäten, Verstöße gegen die Mietbedingungen oder der Wunsch des Vermieters, die Immobilie in Besitz zu nehmen. Unbezahlte Mieten sind laut Untersuchungen des Eviction Lab der Princeton University der häufigste Grund für die Räumung. Einige Staaten erlauben Immobilienbesitzern, Mieter nach Belieben zu vertreiben , auch wenn sie nichts falsch gemacht haben. Diese Mieter können in Staaten geschützt werden, die eine verschuldensunabhängige Räumung zulassen, insbesondere wenn Gerichte die Klage als diskriminierend oder als Vergeltung einstufen.2
Räumungsgesetze variieren je nach Staat und Gemeinde, aber das Verfahren ist ziemlich einheitlich. Ein Vermieter stellt seinem Mieter eine Räumungsklage aus und gibt ihm eine Reihe von Tagen, um die Miete zu zahlen oder Schäden zu beheben. Wenn diese Frist ohne Beschluss endet, kann der Vermieter eine Räumungsklage gegen den Mieter einreichen. Ein Beschwerdeführer kannneben der Räumungeine finanzielle Entschädigung für unbezahlte Miet- und Betriebskosten, Schäden am Eigentum, Verspätungsgebühren und Gerichtskosten verlangen.
Fälle werden in der Regel vor Bezirksgerichten, Gerichten für geringfügige Forderungen oder Wohnungsgerichten verhandelt.67 Sowohl Vermieter als auch Mieter sind zur Teilnahme verpflichtet und können sich anwaltlich vertreten lassen. Gerichte verlangen Beweise für Fehlverhalten, einschließlich Fotos, E-Mails, Textnachrichten, anderen Dokumenten und Zeugenaussagen, die den Fall jeder Partei stützen können.
Ein Richter hört Zeugenaussagen und überprüft alle Beweise, bevor er eine Entscheidung trifft, den Fall eines Vermieters zu räumen oder abzulehnen. Der Richter kann auch entscheiden, ob und in welcher Höhe Geldschadenersatz zuerkannt wird. Erscheint der Mieter nicht vor Gericht, erhält er in der Regel automatisch ein Räumungsurteil, sofern der Vermieter oder ein gesetzlicher Vertreter anwesend ist.9
Besondere Überlegungen
Der Kongress hat alsReaktion auf die COVID-19-Pandemievorübergehend Räumungen durch das Freddie Mac oder der Federal Housing Administration (FHA) finanziert wurden.
Das ursprüngliche Verbot, das am 24. Juli 2020 endete, verbot Vermietern, neue Räumungsklagen wegen unbezahlter Miete einzureichen. Laut einer Analyse des Urban Institute galt das Moratorium für rund 28 % der 43,8 Millionen Mieterhaushalte des Landes. Einige Mieter waren auch durch staatliche oder lokale Verbote geschützt,obwohl viele keine vorübergehenden Schutzmaßnahmen erhalten haben.
Der frühere Präsident Donald Trump hat am 8. August 2020 eine Durchführungsverordnung unterzeichnet, in der vorgeschlagen wird, dass seine Regierung neue Schutzmaßnahmen für Mieter vorsieht. Die Anordnung wies die Bundesbehörden an, Maßnahmen gegen die Räumung in Betracht zu ziehen, was die Befürworter des Wohnungsbaus verärgerte.“Es entsteht der Eindruck, dass etwas getan wurde, obwohl tatsächlich nichts getan wurde“, sagte John Pollock, Koordinator der Nationalen Koalition für ein bürgerliches Recht auf Beratung, gegenüber CNBC.fünfzehn
Der Center for Disease Control and Prevention (CDC)verboten Räumung für viele Mieter, ausGründen desGesundheitsschutzes, bis mindestens 30. Juni 2021 Die ursprüngliche Reihenfolge am 1. September ausgestellt wurde, 2020 und gemeint war am Dezember auslaufen 31.01.2020, wurde aber zweimal erweitert. Um sich zu qualifizieren, muss ein Mieter weniger als 99.000 US-Dollar pro Jahr (198.000 US-Dollar für Paare) verdienen und eine Erklärung unterzeichnen, dass er alle Anstrengungen zur Zahlung der Miete unternommen hat und aufgrund der Zwangsräumung wahrscheinlich obdachlos wird. Am 20. Januar 2021, an seinem ersten Tag im Amt, unterzeichnete Präsident Joe Biden eine Durchführungsverordnung zur Verlängerung des nationalen Räumungsmoratoriums bis mindestens 31. März 2021.
Räumungen, die mit gerichtlichen Vergleichen enden, erscheinen in Kreditauskünften, und einige Vermieter melden ihre Mieter an Unternehmen, die Berichte und Überprüfungen potenzieller Mieter bereitstellen.
Vor- und Nachteile der Zwangsräumung
Für Vermieter
Räumungen ermöglichen es Vermietern, widerspenstige Mieter sowie diejenigen, die ihre Miete nicht pünktlich oder gar nicht zahlen, zu entfernen. Obwohl es kostspielig sein kann, können Vermieter von einem Räumungsverfahren profitieren, um die Interessen ihrer Immobilie zu schützen. Durch die Räumung eines unerwünschten Mieters kann ein Vermieter seine Immobilie für bessere, verantwortungsbewusstere Mieter öffnen.
Für Mieter
Die Folgen einer Räumung können für Mieter nachhaltig sein. Wenn eine Person beispielsweise einen Mietantrag für ein neues Zuhause einreicht, wird in dem Antrag wahrscheinlich gefragt, ob sie jemals zuvor vertrieben wurde.
Dennoch kann eine frühere Räumung eine Person nicht vollständig von einem Mietvertrag ausschließen. Einige Vermieter möchten vielleicht einfach mehr über die Bedingungen der Räumung wissen. Wenn beispielsweise ein Vermieter beschließt, eine Wohnung als Eigentumswohnung zu verkaufen, und die Mieter dazu rechtlich zwangsräumt, wird dies die Sicht des Vermieters auf einen potenziellen Mieter wahrscheinlich nicht negativ beeinflussen.
Für die Gesellschaft
Einige Experten vermuten auch, dass hohe Räumungsraten nachteilige Auswirkungen auf die Gesellschaft insgesamt haben. Durch die Destabilisierung von Familien, so argumentieren sie, werden Viertel mit hohen Zwangsräumungen anfälliger für Kriminalität.
Hohe Räumungsraten sind auch mit hohen finanziellen Kosten für Städte verbunden, die häufig Grundsteuern und ausstehende Stromrechnungen verlieren und möglicherweise mehr für Unterkünfte und soziale Dienste zahlen müssen.